Billboard Lease Basics

Reklametavler synes å være overalt, men grunneiere må vurdere et par ting før de bestemmer om de ønsker å leie sin eiendom for bruk av en billboard selskap. Standardligningen som brukes av selskaper er nettoinntektene tegnet vil gi ganger 15% til 20%, men den prosentandelen bør justeres oppover for høytrafikkområder. Grunneiere ønsker også å kontrakt for å øke for inflasjon og også være klar på sine rettigheter for fremtidig fjerning av skiltet. Billboard selskaper er kjent for å bruke kontrakter som sterkt favoriserer deres interesser, så noen papirer som tilbys av dem bør gjennomgås av en advokat. For mer om dette fortsette å lese følgende artikkel Fra National Real Estate Investor. Vi kjører alle regelmessig av reklametavler, men vi tenker sjelden på økonomien til hvordan de jobber og hva de betaler grunneieren. Så det kommer ikke som noen overraskelse at den gjennomsnittlige personen har absolutt ingen anelse om hvordan man skal håndtere forhandlingen av en billboard lease på sin eiendom.Billboard leieavtaler er en unik nisje av fast eiendom, men mye mer rikelig enn du kan forestille deg. Det er ca 450.000 reklametavler I USA Det er vanskelig å jobbe i fast eiendom og ikke har minst en billboard lease som du må forhandle i din karriere.Med tusenvis av dollar på spill-og potensielt millioner i redusert verdi til eiendommen-er det viktig at du forstår hvordan prosessen fungerer, samt insider hemmeligheter og triks som billboard selskapene bruker i deres favør. Her er noen av de grunnleggende punktene som du må være klar over med hensyn til billboard leieavtaler på fast eiendom.Det er en formel som billboard-selskaper bruker til å bestemme hva de skal betale grunneiere. Det er i utgangspunktet nettoinntektene fra skiltet (brutto leie mindre reklamebyråkommisjon, hvis noen) ganger et område på 15% til 20%. Hvis et billboard har $ 20.000 nettoinntekter i et år, bør billboard ground rent variere fra $3000 til $4000 per år.Men denne formelen blir mye mer komplisert når du bytter fra Et Midwestern-marked som Kansas City til Et marked som Los Angeles. I La er det grunnleier som kan utgjøre 50% av nettoinntektene. Hvorfor? Det er basert på størrelsen på leien. Med større husleier er det mer penger å gå rundt.i Los Angeles, Chicago og New York er billboardleiene ofte eksponentielt høyere enn normale metropolitan statistical areas (MSAs). Et billboard som leier for $ 2000 i Fire uker I Dallas, kan leie for $ 20.000 I Chicago.

hvis du forhandler i den gjennomsnittlige byen, bør du skyte for 20%. Hvis du forhandler I Los Angeles, Chicago eller New York, kan du prøve for 30% til 35% hvis du er i et «glamour» – sted som har uvanlig høy inntekt og ønskelighet.

den første byggesteinen for å bestemme hva din fair ground leie skal være, er å «comp» hva leiene er i ditt tegn. Kontakt billboard selskaper for å se hva de spør i leie. Disse prisene-også kjent som » rate kort — – ofte er tilgjengelig på Internett.

en fotnote her er at billboardinntektene ikke lenger måles i måneden. De måles nå per » fire uker — – i hovedsak et 13-måneders år. Når du comp billboard leier, ikke bruk en» ganger 12 «estimat for figuren de gir deg; du må bruke en «ganger 13».

Tie bakken leie til inflasjon

Det er to alternativer her. Den foretrukne metoden er å motta et minimum av grunnleie mot en prosentandel av nettoinntektene. På den måten, som nettoinntektene øker over tid, fortsetter du å motta en god del.

Det andre alternativet er å få EN KPI-økning i grunnleien hvert år. Det viktige poenget er at du har minst ett av disse alternativene i leieavtalen din. Ellers vil din «rettferdige» grunnleie begynne å ødelegge med inflasjon fra det øyeblikket du signerer leieavtalen.Billboard inntekt er stor så lenge Det ikke stoppe deg fra å selge eller utvikle din eiendom nedover veien. Denne risikoen er den største potensielle ulempen ved å ha et billboard på eiendommen din.

Med mindre du er overbevist om at det er en 0% sjanse for at eiendommen din blir brukt til forskjellige formål på et tidspunkt, bør hver billboard lease inneholde språk som tillater fjerning i tilfelle fremtidige planer.

og du må sørge for at en advokat vurderinger avsnittet billboard selskapet sender for å redusere din frykt. Noen billboard selskaper vil sette inn språk som ser ut til å gi deg rett til å fjerne billboard, men språket inneholder formaliteter som hindrer fjerning.

for eksempel setter ordlyden som «i tilfelle utvikling krever fjerning…» en subjektiv begrensning på emnet. I så fall, hva som utgjør «krever fjerning»?skiltfirmaet kan hevde at du kan planlegge et prosjekt som inkorporerer skiltet, eller at det ikke kan forstyrres fordi det faller i en tilbakeslagssone når du virkelig vil fjerne det av estetiske årsaker.

Også, tror ikke at skiltet selskapet vil rulle over når du sender den brevet krevende fjerning. Ofte, billboard selskapet vil søke å prosedere saken, og grunneier vil kapitulere i stedet for å ha sitt prosjekt bundet opp i retten i årevis.

fjerning klausulen bør gjennomgås av din advokat, og bør gi deg enerett til å fjerne skiltet uten noen betingelser.

Forslag til leielengde

Billboard leieavtaler er generelt ganske langsiktige instrumenter. Men hvordan kan du bestemme hvilken lengde som er riktig for din eiendom?

fra et strategisk perspektiv er det to hensyn.

Først, Hvor langt i fremtiden vil du bli sanere eiendommen? Selv med klausulen som tillater fjerning, er det fortsatt en sjanse for rettssaker som utpressing. Det er alltid renere og enklere hvis du kan bare ha leieavtalen slutten, og alle rettigheter skiltet selskapet opphevet.

hvis du er overbevist om at du vil selge eller ombygge nettstedet om syv år, bør du vurdere å gjøre en femårig leieavtale med en måned til måned fornyelse etter at leieavtalen utløper.den andre vurderingen, som er mye vanskeligere å estimere, er å få leieavtalen bare til tider hvor DEN AMERIKANSKE økonomien er sterk og ikke når den er svak. Selv om dette ikke kan gjøres med noen form for nøyaktighet, kan du gjøre noen generelle spill.For eksempel, hvis du har en billboard lease komme opp for fornyelse akkurat nå – i den verste økonomiske depresjonen siden 1930-tallet-så vil du gjøre det veldig kort sikt. Hvorfor? Det ville være tåpelig å inngå en langsiktig leieavtale gitt dagens reduserte verdier. Målet med grunneieren er å låse i en grunnleie på toppen av markedet, og deretter ri den gjennom lavkonjunkturen.

Forhandle tips

aldri nærme billboard selskapet i en adversarial måte. Informer selskapet om at du ikke vil miste skiltet, og du vet at det ikke vil miste det heller. Men kreve at du får en «rettferdig» leie.

fra det tidspunktet bør forhandlingene handle om hva den «rettferdige» leien skal være. Det er vanskelig for alle å argumentere mot begrepet rettferdighet, og det parentes forhandlingene ned til bare ett punkt.hvis du forteller billboard-selskapet «her er mitt tilbud, ta det eller rive skiltet ditt ned», kan du sette i gang fjerningen av skiltet ditt, selv om det bare var en bløff. Husk at billboard selskapets ansatte ikke personlig eier skiltet. Hvis de føler at du er vanskelig å jobbe med, ansatte i billboard selskapet kan velge for å fjerne tegn for å eliminere behovet for videre kontakt.

Det er også viktig å alltid nærme seg billboard-selskapet i kapasitet til bare en person i et utvalg av beslutningstakere-selv om du er eneeier av landet.Studier har vist at folk er mye mindre effektive forhandlinger med en komite fordi man begynner å tvile på hva det ville ta å svinge en gruppe mennesker, i stedet for å prøve å måle reaksjonen av bare en.

Forhåpentligvis Har du nå et klarere bilde av hvordan brikkene passer sammen. Med lease lengder gjennomsnitt rundt 10 år, er det svært viktig at du utmerke seg i forhandle gode tilbud for deg og dine kunder, som du kan bare få muligheten en gang.

denne artikkelen ble publisert med tillatelse Fra National Real Estate Investor.