er det på tide å avslutte enfamilie sonering?

Enkelt-familieplanlegging er ikke bare et forstadsproblem—det påvirker også sentral byutvikling. I Los Angeles (over) er 70 prosent av boligområdet bare sonet for enfamiliebruk. (Foto Av Sam Lafoca / Construction Photography / avalon/Getty Images)

div >

i hjertet av filmen «parasite» — blant favorittene for beste bilde overskriften i denne helgens academy awards— er en fortelling om to byer.På den ene siden har vi en fattig familie som bor i en skitten kjellerleilighet i et tett sentrum, stanken av t-banen festet til dem, skrapende Gratis Wi-Fi-signaler på jakt etter en sjanse til å flytte opp. På den annen side har vi en velstående familie som bor i et moderne forstadshjem, med en slank svart bil for å kjøre dem rundt, en stor grønn plen for å suge opp solen og et høyteknologisk sikkerhetssystem for å holde ut skitne kjellertyper (ganske mislykket, finner vi senere, til forferdelige ender).For alle som er interessert i byer, kan en slik premiss ikke unngå å tenke på det kompliserte forholdet mellom byutvikling og sosial rettferdighet-spesielt siden ordet «parasitt» i DET MINSTE er dypt forankret i dette fagets historie — Begrepet er fremtredende i Høyesteretts landemerke 1926-avgjørelse som etablerte grunnlaget for enfamiliesonering I Amerika, i en forstyrrende passasje som også kunne ha vært filmens opprinnelige behandling:

… svært ofte leilighetshuset er en ren parasitt, konstruert for å dra nytte av de åpne områder og attraktive omgivelser skapt av bolig karakter av distriktet. Dess, kommer av en leilighet hus er etterfulgt av andre, forstyrrer deres høyde og bulk med fri sirkulasjon av luft og monopolisere solens stråler som ellers ville falle på de mindre boliger, og bringe, som deres nødvendige akkompagnement, forstyrrende lyder hendelsen til økt trafikk og næringsliv, og okkupasjonen, ved hjelp av flytting og parkerte biler, av større deler av gatene, dermed svekke deres sikkerhet og frata barn privilegiet av stille og åpne områder for lek, nytes av de i mer favoriserte lokaliteter — inntil, endelig, bolig karakter av nabolaget og dets ønskeligheten som et sted av frittliggende boliger er fullstendig ødelagt.

Nesten et århundre inn i historien om enfamilie sonering, begynner plottet endelig å vri. Byen Minneapolis og Staten Oregon begge nylig vedtatt lover som løsner eneboliger forskrifter. California har foreslått lignende tiltak: noen har mislyktes (for eksempel en oppmuntrende tettere utvikling nær transitt), andre har lyktes (for eksempel de som oppmuntrer bakgårdshytter). Nye regninger I Maryland og Virginia tar også sikte.Gitt disse trendene, er øyeblikket riktig for alle som er opptatt av fremtidens byer for å besøke enfamiliesonering, og det er faktisk et helt nummer Av Journal Of The American Planning Association dedikert til den samme debatten. Publisert i januar, problemet har ni essays, representerer 14 totalt planlegging stemmer, ta opp spørsmålet om hvorvidt enfamilie reguleringsplan tid er kommet-og, i så fall, hva du skal gjøre med det.

saken mot enfamilie sonering

en rask primer: single-family zoning (kjent Som R1 i planlegging språkbruk) hindrer et fellesskap fra å bygge alle typer boliger i et gitt område, bortsett fra en enebolig enebolig. Det er nesten allestedsnærværende i forstedene, men det er også et sentralt byproblem. I San Francisco er 38 prosent av boligområdet regulert Som R1; I Seattle er det 80 prosent. Sammen skaper dette mønsteret en ubalanse over et helt metroområdets boligmarked.pervasiveness av regelen er en av årsakene til dens destruktive sosiale konsekvenser, som har blitt dokumentert i detalj. Kort sagt er det overbevisende bevis på at enfamiliesonering har skadet miljøet ved å oppmuntre til forstadspredning og bilavhengighet, forverret overkommelighet ved å begrense boligforsyningen, og undergravd inkludering ved å holde husholdninger med lavere inntekt ute av nabolag med høy mulighet.

med denne konteksten i tankene sier TO JAPA-papirer at det er på tide for enfamiliesonering å gå.En kommer Fra ucla planlegging Og politikk lærde Michael Manville, Paavo Monkkonen, Og Michael Lens, som skriver: «I det 21. århundre bør ingen by ha noe land der ingenting kan bygges bortsett fra et frittliggende enfamiliehus.Den andre kommer Fra Planleggingslæreren Jake Wegmann Fra University Of Texas-Austin, som håper å se enfamilie sonering erstattet av «manglende midt» boliger. Han skriver: «for medlemmer av planleggingsyrket å gjøre fremskritt mot klima-og ulikhetskrisene, må de slutte å forsvare det uforsvarlige konseptet om enfamiliesonering.»

papirene gjør hver en kraftig sak for å avslutte enfamilie sonering, og anbefales i sin helhet. Men for å oppsummere, her er seks av deres sterkeste poeng:

Folk kan fortsatt bygge eneboliger. En av de vanligste argumentene for å holde enfamilieavdeling er at de fleste foretrekker eneboliger. Det er i økende grad ikke tilfelle, sett av premiene som finnes i walkable urbane nabolag, og studier viser et ønske om tettere levende selv i bilvennlige områder. Men selv om det var sant, ville det ikke være et godt argument for enfamiliesonering, fordi fjerning av regelen ikke hindrer at slike boliger blir bygget. Hvis folk fortsatt ønsket disse hjemmene, ville utviklere fortsette å bygge dem. De ville bare få lov til å bygge andre typer også – som svar på husholdningenes preferanse.

Samfunn kan fortsatt forhindre Manhattanization. Et hovedmål for å avslutte enfamiliesonering er å hjelpe nye husholdninger til å flytte inn i nabolag de ikke har tilgang til. At push for flere boliger er ikke å forveksles med en invitasjon til skyskrapere. Et fellesskap kan fortsatt pålegge høydebegrensninger uten å utelukke etablering av alternative boligtyper, for eksempel tilbehørsboliger eller multiplexer. Byer som Washington, DC, bruker slike restriksjoner og genererer fortsatt masse tett utvikling, så vel som eneboliger. Og Som UCLA-forskerne påpeker, Har Paris en høydebegrensning uten mye av enten ekstreme: enfamilie eller skyskraper.

den manglende midten kan låse opp overkommelig pris. I kjernen er dette presset for mer middels tetthet utvikling virkelig et trykk for mer bolig overkommelig pris. Wegmann peker på et nylig tilfelle I Austin, hvor en utvikler brukte et zoning smutthull for å bygge seks boliger på mye som normalt ville huse bare to eneboliger. Hver solgt i midten av$400.000-serien – eller $200.000 mindre enn arealgjennomsnittet. Selv om det fortsatt er utenfor rekkevidden til mange husholdninger med lav inntekt, frigjør det å skape flere mellominntektsalternativer til slutt offentlige ressurser for å fokusere på å skape rimelige boliger for de som har mest behov.

det er også en bærekraftssak for den manglende midten, med bevis som viser at betydelige karbonbesparelser kommer fra å konvertere lavdensitetsutvikling til middels tetthet.

Oppzoning vil ikke nødvendigvis ødelegge boliginvesteringer. Mens single-family zoning vellykket beskytter boliginvesteringer, hevder Wegmann at det ikke er planleggingsrollen, som i stedet bør fokusere på å skape mer bærekraftige og rettferdige byer. OG UCLA-forskerne påpeker at oppzoning av et område kan øke eiendomsverdiene også ved å øke landprisene for utviklere. «Spørsmålet er da ikke om huseiere vil motta vindfall,» skriver de. «Det er om disse vindfallene kommer fra å opprettholde boligknaphet eller muliggjøre bolig overflod.»

Eksisterende leietakere kan beskyttes. Begge papirene anerkjenner at ending single-family zoning kan føre utviklere til å bygge flere boliger i lavinntektsområder, hvor land er billigere, og til slutt forflytter langtidsbeboere eller lavinntektsbeboere. Det er en veldig reell mulighet, og en som bør — og kan — sikres gjennom utleiebeskyttelse. UCLA-forskerne merker også at enkeltfamiliebyer vanligvis ikke er de som står overfor disse risikoene: bare 4% av frittliggende eneboliger i USA holder leietakere med inntekter mindre enn $25.000 i året, ifølge 2017-Folketellingstallene.

Infrastruktur stammer kan administreres. Flere mennesker betyr mer konkurranse om felles plass og felles infrastruktur. Papirene hevder at disse bekymringene kan styres på måter som balanserer risikoen med fordelene. Parkeringsmangel kan håndteres ved å tillate ikke-dekket mellomrom eller begrense tillatelser på gaten. Flere bruksbrukere betyr også mer inntekter for oppgraderinger eller vedlikehold. Familievennlig design kan holde samfunn med høyere tetthet trygt og innbydende for barn. Og alternativet til å avslutte enfamilie sonering-skyve utvikling lenger bort fra tette kjerner-skaper nye infrastrukturstammer av seg selv.

Minneapolis nylig reformert dens zoning lover å tillate tettere boliger alternativer i områder en gang regulert utelukkende for eneboliger. Reglene, som inkluderer leietaker beskyttelse, viser en vei fremover for andre byer å følge. (Foto AV MARLIN LEVISON / Star Tribune via Getty Images)

Kommentarer, motpoeng og kvalifikasjoner

resten av spesialutgaven inneholdt bidrag som utvidet, eller i noen tilfeller angrepet, poengene som ble gjort ovenfor. Igjen, av hensyn til korthet, vil disse bli oppsummert av deres hovedpunkter, men mange av de fulle papirene er verdt å lese.

Minneapolis viser veien fremover. Paul Mogush og Heather Worthington, planleggere Fra Byen Minneapolis, forklarte hvordan De bulket R1 rustning. Først studerte de sin historie og bekreftet virkningen som restriktiv sonering hadde på minoritetshusholdninger. Da slo de seg på det de kaller et «åpenbart» første skritt mot å forbedre boligkapitalen: «Begynn med å reversere regelverket som planleggere begynte å bruke for et århundre siden for å kvele muligheten for folk av farge. Minneapolis oppfordrer nå den manglende midten ved å tillate minst tre boliger på hver pakke i hele byen og flerfamiliebygninger» ved høyre » nær transittnav. Og for å takle forskyvningsproblemer, forpliktet de seg til rimelige boliginvesteringer og leietakerbeskyttelse.

Maryland er ikke så sikker. Gerritt Knaap og Nicholas Finio, planleggere Ved University Of Maryland-College Park, er ikke sikre på at deres stat til slutt vil godkjenne En Minneapolis-eller Oregon-stil lov som oppmuntrer tettere utvikling, basert på uformelle diskusjoner med lokale myndigheter, utviklere og til og med miljøgrupper — ingen av dem støttet slike tiltak. Årsakene varierte fra legitime bekymringer, for eksempel å betjene lavdensitetsområder med transitt-og overbefolkningsskoler, til mer overraskende svar, for eksempel en vag avsmak for» aktivist » planlegging. «Unødvendig å si, uten støtte fra disse gruppene, virker det usannsynlig at enfamiliesonering vil bli utestengt i Maryland helst snart,» konkluderer de.

(Det er uklart om svarene gikk foran Marylands siste forslag, som prøver å ta opp mange vanlige bekymringer.)

Inkrementell endring er klokere. Glen Searle og Peter Phibbs, planleggingslærere ved University Of Sydney, bemerket hvor uvanlig Usas soneringsregler er. Derimot, i Sydney, planleggere aktivt forfølge den manglende midten. Likevel uttrykte de forsiktighet mot å gå fra en så høy andel av enfamiliesonering for å eliminere den. Deres mest overbevisende poeng er at fjerning av regelen kan utilsiktet fremme mer bilbruk, siden samfunn nå vil ha flere mennesker som bor på steder der transitt er vanskelig å gi. Av denne og andre grunner foreslår de i stedet et «modifisert sett med regler» i områder som allerede er egnet for større tetthet.

Politisk kapital er bedre brukt andre steder. Arnab Chakraborty, byplanleggingsprofessor ved University Of Illinois I Urbana-Champaign, spurte om å avslutte enfamiliesonering alene ville virkelig forbedre overkommeligheten eller hjelpe lavinntektshusholdninger til å flytte til nabolag med høy mulighet. (Til det punktet, hevet andre steder, var andre enige om at slutt R1 er nødvendig, men ikke tilstrekkelig. Kaller for en «mer målt tilnærming», advarte Chakraborty at å takle enfamiliesonering vil kreve enorme mengder politisk kapital som bedre kan distribueres andre steder, for eksempel målrettede overkommelige programmer.

Fokus på uutviklede områder. I den mest omstridte essay, Lane Kendig Av Kendig Keast Samarbeids planlegging fast samtaler slutter single-familie reguleringsplan en «feil» og en «lettvint middel» for kostnader. Kendig hevder i hovedsak at fordi slutt på enfamiliesonering ikke vil ende inntektsdrevet segregering, er det ikke noe poeng. (Til slike punkter svarer ucla-forskerne at bare fordi folk begår forbrytelser med en kniv, betyr det ikke at regjeringer ikke bør forfølge våpenkontroll.) I stedet for å kjempe for større tetthet i eksisterende enfamilieområder, Foreslår Kendig å fokusere på uutviklet land og erstatte betingede soneringsregler som inviterer lokal motstand med ytelsesbasert sonering (en god ide, diskutert mer nedenfor), inklusjonær sonering og rimelige boligmandater.

Etikk krever en endring. Med en strengt profesjonell vinkel sier urban studies professor Anaid Yerena fra University Of Washington at planleggere har et «etisk ansvar» for å eliminere enfamilie sonering. Yerena sitater Fra American Institute Of Certified Planners Code Of Ethics and Professional Conduct, som sier: «Vi skal søke sosial rettferdighet ved å arbeide for å utvide valg og mulighet for alle personer, erkjenner et spesielt ansvar for å planlegge for behovene til vanskeligstilte og for å fremme rasemessig og økonomisk integrasjon.»Til Yerena er eliminering av enkeltfamilie sonering en forpliktelse -» ikke bare et spørsmål om valg.»

det som trengs mest er nye boligmodeller. I kanskje problemets mest overbevisende stykke, sier byplanleggingslærer Harley F. Etienne fra University Of Michigan at avskaffelse av enfamiliesonering ikke er nok til å forandre et århundre med forankrede bruksmønstre og kulturelle vedlegg. I stedet må planleggere gå enda lenger og tilby en ny utviklingsmodell som «gjør det mulig for publikum å streve etter en annen boligform.»Denne nye modellen må oppmuntre mellom – og lavinntektsboliger, gi disse husholdningene tilgang til gode skoler og arbeidsplasser, og gi veier for dem å hente opp generasjonene av velskaping de har gått glipp av. Inntil en slik boligmodell kommer sammen, skriver Etienne, » vi står ikke mye av en sjanse.»

rollen som urban innovasjon i å fremme samtalen

Enfamiliesonering er en politisk utfordring som trenger en politisk løsning. Det er ikke noe teknologi kan løse på egen hånd. Men det er fortsatt et sett med byplanleggingsinnovasjoner (inkludert noen som utvikles av Fortaulaboratorier) som kan fremme samtalen på konstruktive måter — spesielt for enfamiliesonering i byområder som er egnet for transitt eller større tetthet. Disse verktøyene kan gjøre de falske argumentene for enfamiliesonering vanskeligere å forsvare, bidra til å evaluere eller til og med lindre de legitime bekymringene, og utvide menyen med boligalternativer.

Her er Noen vi jobber med:

Fleksible leiligheter. Til Det kritiske punktet som Etienne hevder, har det kollektive Amerikanske boligidealet en tendens til å følge en pålitelig bane som slutter i forstadshjem. Selvfølgelig er det ikke sant for alle, og det er stadig mindre sant over hele landet, men det er fortsatt modellen for rekord. Bryte det mønsteret krever nye urbane boliger alternativer som kan følge en husholdning over en levetid. Det kan bety fleksible møbler som gjør 500 kvadratmeter føles som 650; fleksible enheter som kan utvide som en familie vokser (eller kontrakt som reir tom); og delte byggeplasser eller nabolagets fasiliteter som gjør arealet bare en av mange faktorer som styrer et boligvalg. Eller det kan bety finansieringsmodeller som hjelper husholdninger til å generere hjemmeverdi, for eksempel delte egenkapitalprogrammer som lar leietakere eie en liten andel av et sted – med mindre nedbetaling – mens de leier resten.

Fabrikkdrevet rimelig pris. Noen av de mer forsiktige papirene bemerket at sonering alene ikke vil låse opp overkommelig pris, og det er sant at bedre overkommelighet krever å trekke alle slags politiske spaker. Et av de sterkeste kortene kommunen kan spille kommer gjennom sitt salg av offentlig eid land, spesielt rundt transittnav, for å generere rimeligere boliger. Som fabrikkdrevne byggemetoder forbedre, akselerere tempoet i utviklingsprosjekter, verdien av slike land står å stige. Offentlig sektor kan fange denne verdien og sikre etableringen av rimelige boliger på noen måter. En lovende tilnærming er å etablere et boligfond som» lock-boxes » landpremier for rimelige enheter, noe som sikrer en jevn finansieringskilde på lang sikt.

Utfallsbasert sonering. Selv motstandere av å avslutte enfamiliesonering (som Kendig) anerkjenner problemene som oppstår når lokalsamfunn kan avvise ny boligutvikling av vilkårlige grunner. Samtidig anerkjenner selv sterke fortalere om å avskaffe denne regelen at husholdninger fortjener noen grunnleggende forsikringer om nabolagets karakterforebyggende, som Wegmann sier, en smelteverk fra å bevege seg i naboen. Å bevege seg mot et utfallsbasert soneringssystem gjør det mulig å tilby grunnleggende beskyttelse rundt vanlige prioriteringer som luftkvalitet, støy eller folkehelse uten de brede slagene av enfamilie sonering. Tjenestemenn kan sette terskler i henhold til samfunnets preferanser, og deretter måle dem via manuelle kontroller eller miljøsensorer. Det er nabolagets karakterutfall som burde bety mest, ikke hvordan en bestemt utvikling oppnår dem.

Generativ nabolagsdesign. Går helt tilbake til 1926, har tilhengere av enfamilie sonering uttrykt bekymringer rundt ting som å blokkere sollys eller redusere åpen plass. Disse samfunnsbehovene kan ofte stå i konflikt med utviklerbehov rundt tetthet og totale boliger: øke en byggehøyde på ett sted, skape skygger i en annen. Den vanlige måten å veie disse avvikene på er for utviklere eller planleggere å bestille en liten håndfull nabolagsdesign, til en svært høy pris. Men fremskritt innen beregningsdesign gjør det mulig å simulere millioner av planleggingsscenarier og identifisere mange alternativer som tilfredsstiller alle prosjektprioriteringer, fra utviklere og lokalsamfunn. Og slike verktøy gjør det også mulig å diskutere disse alternativene åpent og transparent.

on-demand mobilitet i stedet for parkering. Parkering kan være en av de mest omstridte problemene som blokkerer nye utviklinger i enfamilieområder, med eksisterende beboere bekymret for å ha plass til bilen sin. Å sette til side gyldigheten av slike bekymringer-som effektivt plasserer rettighetene til biler over mulighetene til mennesker-det er sant at enfamilieområder har en tendens til å kreve bil, gitt at transittjenesten bare ikke kan tilby samme mobilitetsfrihet. Men i nye utviklinger nær transittstasjoner er det spesielt mulig å erstatte parkeringskrav med en pakke med on-demand mobilitetsalternativer (for eksempel ri-hagl eller sykkel-aksje) som gir samme bekvemmelighet som å eie bil, til en sammenlignbar eller enda lavere pris, uten å kreve parkeringsplass.

På et tidspunkt i filmen «Parasite» sier et tegn noe til effekten av: den beste planen er ingen plan. Byplanleggingsfaget ville nok ikke være enig, men igjen, hvis dette spesielle problemet er noen indikasjon, ville det heller ikke ha enighet om at den beste planen er enfamiliesonering. Debatten er helt klart bare varme opp.

Følg Sidewalk Labs med vårt ukentlige nyhetsbrev og vår podcast, » City Of The Future.”