Oklahoma Citys vekst: En sti som er uholdbar | Nyheter OK

Oklahoma City implementerer en enestående rekke tiltak for å bremse sprawl, krever utviklere å betale for kostnader forbundet med vekst og til og med potensielt de-anneks fjerntliggende områder av byen for å avslutte Hva Borgmester Mick Cornett og andre ser som en uholdbar status quo.På 621 square miles Er Oklahoma City geografisk større enn Noen by I Texas. Unntatt tynt befolkede store byer I Alaska og Montana, Rangerer Oklahoma City fjerde i nasjonen i størrelse.belastningen er tydelig med hver pothole-riddled gate, etterspørselen etter nye brannstasjoner og en etterspørsel av forespørsler om trafikksignaler, veiforbedringer og vannledninger som trengs for å holde tritt med en befolkning som de siste 25 årene har vokst fra 403,040 til 581,688 og forventes å treffe 810,883 innen 2040.»Vi er en anomali,» Sa Aubrey Hammontree, som som planleggingsdirektør overvåket den femårige innsatsen som ble fullført i år for å skape Plan OKC, byens første nye omfattende plan siden 1977. «Det er byer så store Som Oklahoma City. Men det er bare en håndfull av dem, og de er strukturert annerledes.»Den Eneste amerikanske byen som topper Oklahoma City når det gjelder geografisk størrelse og befolkning er Jacksonville, Fla., som hadde en befolkning på 821 784 mennesker spredt over 747 miles fra 2010 US Census update. Men Jacksonville startet konsolidering med fylket og andre forsteder i 1968. Jacksonville har en politistyrke og en skolekrets.veksten er big business for utviklere og homebuilders som søker ut landlige land de tror vil være neste hot spot. Men landlige innbyggere som Jim Gill frykter det verste når de ser bulldozere på hvete gårder over gaten.Gill og hans naboer i Far west Oklahoma City møttes gjentatte ganger og ba byen om ikke å tillate noen forstyrrelse av eiendommen. De er fortsatt ikke sikre på om de har vunnet, til tross for suksess med planleggingskommisjonen.»det er som om vi kjempet krigen, men de har forlatt artilleriet,» sa Gill. «De kommer tilbake.»

For Andre Som Andrew Peppers, kan oppgaven med å bare komme til en tannlege innebære tre overføringer Av Embarks bussystem for å nå sin tannlege.stressene i veksten er mer komplekse For Hammontree, hvis jobb inkluderer å håndtere utviklere som graver mot å bygge i De 26 skoledistriktene som omgir Oklahoma City Public Schools-distriktet, som i seg selv omfatter 135 kvadratkilometer og 43.000 studenter. Statlige transport tjenestemenn utvider motorveier og bygge turnpikes i landlige deler av byen. Byen strekker seg inn i fire fylker og er en blanding av tett urban livsstil, forstads nabolag, shopping destinasjoner, landlige vidder og ødelagt kommersielle korridorer.Når Først valgt ordfører i 2004, Cornett motvillig bemerket den eneste måten å holde tritt med en slik vekst var å ikke bare akseptere, men omfavne utviklingen Av Walmart Supercenters og andre store detaljhandel sentre på byens utkant. Et dusin år senere, derimot, at status quo er sett på som ikke lenger tilstrekkelig. På Rådhuset ble spørsmålene, kan et nytt kurs tas, eller vil tjenestene bli kuttet eller skattene hevet?

det er ikke at fremgang ikke har blitt gjort i å gjenopplive den urbane kjernen.byen investerte mer enn $1 milliard i og rundt sentrum, noe som gjør det mer attraktivt for unge fagfolk og familier. Midlene kom fra De opprinnelige Hovedstadsområdeprosjektene, ELLER MAPS, en dedikert omsetningsavgift godkjent av byboere i 1993. Velgerne godkjente også etterfølgende salgsskattfinansierte prosjekter – en makeover av byskoler med KART for Barn og DERETTER KART 3. Men Cornett bekymrer disse anstrengelsene faller kort i å reversere trenden med å bygge viltvoksende nabolag og klynger av leiligheter på byens utkant.»Det er ikke et bærekraftig vekstmønster for å holde 90 prosent av veksten på omkretsen år etter år,» Sa Cornett. «Og Det er fellen Oklahoma City har falt inn i.»

Uberegnelig vekst

Historien Om Oklahoma Citys unike start er velkjent; den 22. April 1889 kjørte rundt 10 000 nybyggere inn i Det som Nå Er Oklahoma City som en del av et land som ble godkjent av President Benjamin Harrison.

da byen ble innlemmet i 1890, var den 15 blokker lang og fem blokker bred. Men før lenge, grunnleggerne, inkludert Anton Classen, var å kjøpe opp jordbruksland for fremtidige boliger.

Classen bygget trikkelinjer for å knytte sentrum til fjerntliggende nabolag. En av byens tidligste obligasjonslån betalt for en løkke rundt i byen — Grand Boulevard. Kritikerne mener veien er for langt unna. Men på 1930-tallet hadde utviklingen spiret langs store deler av korridoren.i 1947, lenge før sprawl ble et moteord, bemerket forfatterne av byens første omfattende plan at de fleste nye utbygginger under Andre Verdenskrig skjedde utenfor byen.»investeringene i en by er altfor store til å tillate videreføring av spredt vekst,» advarte planens forfattere. «Hvis samfunnet er å unngå eventuell konkurs, må det være noen rimelig grense plassert på området okkupert av byutvikling.»

Til Tross for denne advarselen fortsatte anneksjonen i små trinn gjennom 1940-tallet, ofte etter motorveier.noen av annekteringene fant sted for å hindre utbygging rundt nye reservoarer, inkludert land langs Northwest Expressway og sør for Den Nye Innsjøen Hefner i 1954. En annektering i 1956 målrettet land tilstøtende Tinker Air Force Base.annekteringene økte i størrelse og tempo, og i 1958 protesterte ledere Fra Shawnee, Norman Og El Reno At Oklahoma City forsøkte å utvide sin definisjon av hovedstadsområde med den føderale regjeringen til et område med fire fylker som inkluderte Fylkene Pottawatomie, Cleveland og Canadian. Greater Oklahoma City Chamber svarte at sivile ledere bare ønsket å kunne kreve en befolkning på 600 000 innen 1960.

Subequently, anneksjoner fortsatte, byen tar i land i de omkringliggende fylkene. Dusinvis av square miles ble lagt, først i øst og deretter i nordøst til Grensen Av Luther. Ved slutten av 1962 spredte byen 620 kvadratkilometer, større Enn Los Angeles.

veksten var ikke uten detektorer. City ansatte lurte på hvordan de ville betale for å erstatte 100 trebroer i tidligere kommunefritt områder. Politiet ba om 100 nye offiserer. Daværende Borgermester Jim Norick forsøkte uten hell å slå Sammen Driften Av Oklahoma City og Oklahoma County.annekteringen hadde imidlertid kraftige talsmenn ved Greater Oklahoma City Chamber og med utviklere og homebuilders som trodde «grendene» som hadde oppstått-Landsbyen, Bethany, Warr Acres og Nichols Hills-truet med å skape en tilfeldig tilnærming til vekst.byens ledere på 1960-tallet hevdet at de reddet byen fra å miste all vekst til omkringliggende byer. Faktisk, forsteder Som Edmond Og Norman har oppsving det siste 20 år, Men Oklahoma City har også konsekvent vist sunne gevinster i befolkningen.Utviklingen av det nye landet gjennom 1960-tallet fulgte generelt et mønster av ytre vekst. Men med desegregering av skoler og tvunget busing av studenter, utvikling av nye nabolag Innenfor Oklahoma City Offentlige skolegrenser stoppet opp.Brede landområder sentrert Langs Vestlige og Santa Fe avenyer mellom Hefner og Memorial roads satt uutviklet mens nye nabolag begynte å dukke opp nord for Memorial innenfor grensene til Det langt mindre diversifiserte Edmond Public Schools-Distriktet. Den samme dynamikken fant sted Langs Northwest Expressway inne I Putnam city district.Oklahoma City Public Schools, som toppet 75 000 studenter på 1960-tallet, så en bratt nedgang i innmelding. I Det siste tiåret Har Oklahoma City Public Schools innmelding flyttet oppover, men ikke nok til å stoppe etterspørselen etter nye boliger i sprawl områder Av Oklahoma City som serveres Av Deer Creek, Moore og Yukon skoler.

Utbyggere Som P. B. Odom fortsatte å bygge i langt sørvest Oklahoma City, utenfor byens skoledistrikt, og han var en av en rekke utviklere som motsatte seg en kjøring av byplanleggere på slutten av 1990-tallet for å implementere en konsekvensavgift for å holde tritt med sprawl-kostnader. Forsøk på å utarbeide en ny omfattende plan i 2000 som forsøkte å dempe veksten endte med avfyring av Daværende Planleggingsdirektør Garner Stoll.Den Omfattende Planen Fra 1977, utarbeidet i en tid da sprawl ikke var en bekymring, ble oppdatert, men ellers holdt seg på plass.

Street sprawl

Road utvidelser, i mellomtiden, lagt drivstoff til byens nord og sør vekst.Når Mercy Hospital flyttet fra sentrum Til Memorial Og Meridian i 1974, miles av jordbruksland omringet området. Men statlige transport tjenestemenn hadde satt scenen for områdets utvikling et tiår tidligere med planer som inkluderte å bygge en ny sløyfe rundt i byen, inkludert en motorvei som ville parallell Memorial Road mellom Broadway Extension og Portland Avenue.Noen av de tidligste boligprosjektene som ble planlagt Langs Memorial, kom Til Planleggingskommisjonen på slutten av 1960-tallet. i 1971 avslørte utvikler Tom Morris planer om å bygge boliger for 10.000 familier, og en blanding av leiligheter, boliger og en country club på 590 dekar nær future Mercy Hospital. Det prosjektet, De Grønne, ble den første utviklingen til front Memorial Road, fortsatt en søvnig landevei. Flere boliger og leiligheter fulgte.Bill Atkinson, utgiver Av Oklahoma Journal og en homebuilder, kjøpte landområder Ved May Avenue og Memorial på samme tid. Quail Springs Mall fulgte i 1983, og som planer avansert for å bygge Kilpatrick Turnpike, Ble Hele Memorial Road corridor bygget opp med store boks detaljhandel sentre, fast-food restauranter, kontor parker og tusenvis av leiligheter-mye av det på jordbruksland Atkinson kjøpt opp år tidligere.Hammontree og Public Works Direktør Eric Wenger erkjenner byens tilnærming til denne veksten var å spille catch-up, stadig sliter med å utvide veier og trafikk kapasitet.

I Mellomtiden fant en annen dynamikk sted i langt sørvest Oklahoma City. The Ward 5 councilman på den tiden, Jim Scott, politiced inn obligasjons problemet valg utvidelse av to-felts gater i gjennomfartsårer omgitt av jordbruksland. Det var langs disse gatene, inkludert SW 104, at byggherrer som Odom bygget det som nå er de rikeste tilleggene i byen.

en gang rurale områder i utkanten av byen ble bygget opp med et tetthetsnivå som tidligere var begrenset til bykjernen. Veksten langs Memorial Road og lignende korridorer ga et løft til byens merverdiavgift coffers og forsinket fremveksten av lignende korridorer I Edmond, Moore og Midwest City.da disse nye vekstkorridorene ble bygget opp mellom 1970-og 1990-tallet, fokuserte Rådhuset på biltrafikk. De behandlet fortau og fasiliteter orientert mot turgåing og sykling som en sløsing med penger. Selv trær ble mislikt av den avdøde public works direktør Paul Brum, som foreslo » folk ønsker ikke trær .»

byen hoppet over bygningens fortau i 40 år før den endret retning i 2000, en av de få endringene som Følge Av Stolls innsats for å endre byens vekstpolitikk. I 2007 vedtok byen en forordning som krever at alle nye utviklinger skal inkludere fortau.En 2007 obligasjonslån inkludert finansiering for 275 miles av fortau. Passering AV MAPS 3 i 2009 videre forpliktet byen til å gjøre seg mer walkable ved å begå $18 millioner for mer enn 50 miles av fortau i områder bygget opp i løpet av 1960-tallet gjennom 1990-tallet.»Folk måtte stole på bilen, og sivilingeniører fortsatte å jobbe i den retningen,» Sa Cornett. «Det var deres inspirasjon å se hvor fort vi kan komme ut av sentrum og på motorveiene. Vi har bygget byen rundt bilen, og nå må vi bygge den rundt folket.»

Effekter på transitt, politiet

for beboere som Andrew Peppers, avgjørelsene som Er gjort i løpet av det siste halve århundre, lar ham fortsatt stole på venner eller byens Embarks bussystem for å komme seg hjemmefra til jobben sin i sentrum. Med ingen dedikert finansieringskilde, Fatt avhengig av penger fra det som var en stor grad uinteressert bystyret til det siste tiåret.

byen styrket budsjettet offentlig transport, selv retur kveld service til noen ruter. Peppers liker endringene og tilleggene de siste årene, men han bemerker at han fortsatt ikke liker å gå to miles med sin kone når de trenger å dekke gapet fra nærmeste busstopp til tannlegen.

En annen bruker av kollektivtransport er Bystyremedlem David Greenwell, som for tiden representerer Ward 5 i Sør-Oklahoma City. Han kombinerer sykling og buss for å komme mellom hans hjem og kontor. Som medlem av trusten som styrer byens kollektivtransport, hjalp han med å overvåke en overhaling for to år siden av Startruter som kompenserer større avstander mellom ruter med økt frekvens av stopp og utvidede timer.

Mange av fortauene som bygges, er i mellomtiden designet for å imøtekomme de som går til rutestoppene.»Transit kan fungere i en by som Oklahoma City til tross for hvor spredt det er,» Sa Greenwell. «Jeg tror Fatt for de neste arene vil alltid beholde hjul-og-talte-tilnærmingen. Vi vil ikke ha den grid-type kollektivtransport.»

For Politisjef Bill Citty resulterer den raske veksten i å skifte grenser for politipatruljer.

«vi holder normalt de samme distriktene i mange år og år og år,» Sa Citty. «Jeg har vært politisjef i 13 år, og vi hadde ikke endret grensene i det hele tatt før tre til fire år siden. Og nå må vi endre dem igjen.»Selv i nyere områder befolket av mer velstående innbyggere, er etterspørselen etter politiets tilstedeværelse stor, Sa Citty, fordi befolkningen er et mål for innbruddstyver og tyver.

den gjenopplivede urbane kjernen har i mellomtiden også vært en utfordring. Den urbane befolkningen blir sett på som å legge mindre press på infrastruktur som det er i et område med eksisterende offentlig transport, fortau, parker, politi og brannstasjoner.»etter 5 pm pleide det å være stille sentrum,» Sa Citty. «Selv da Bricktown utviklet seg og kanalen ble satt inn, var all aktivitet øst for Santa Fe Avenue . Nå har du bolig sentrum, folk ut vandre sine hunder, folk ut kjører og andre aktiviteter.»

antall besøkende til byen, spesielt sentrum, legger til etterspørselen etter mer politi.»Det er mye å gjøre i Oklahoma City nå,» Sa Citty. «Det blir et destinasjonssted for folk fra utenfor byen vår, så vi har et ansvar for å polere det. Det legger til alt. Mye av det er sentralisert — noe som er bra-det er lettere å polere. Jeg vil mye heller politiere en mer tett befolkning i et mindre område enn den samme befolkningen sprawled ut over 621 kvadratkilometer.»

gjennom store deler av 1990-tallet inn i begynnelsen av 2000-tallet hoppet bystyret over å øke budsjettet for politi og brannmenn. Men som bystyret begynte å håndtere byens vekst de siste årene, det reversert kurs og lagt til politi og brann rekkene. Men det kommer med andre kostnader.»Vi har lagt til over 100 personer, så flåten må øke etter hvert som du legger til personell,» Sa Citty. «De ekstra stillingene var desperat trengte, og de er fortsatt nødvendige. Rådet er fortsatt forpliktet. Men det som skjer nå er at salgsavgiftene ikke er tilgjengelige.»

Vanskelig endring

i en alder av internett-handel erstatte store forhandlere Som Macy ‘ s På Quail Springs Mall, er byen arbeider med sin viktigste finansieringskilde, mer uberegnelig enn noensinne. En sunn økning under oljebommen har blitt til dramatiske dråper under bysten som startet i fjor.den største kampen i byens innsats for å endre status quo har vært over innføringen av en bygningseffektavgift — en avgift vurdert i noen byer for å kompensere for kostnadene ved vekst med en inntektskilde for å fange opp tidligere uoppfylte behov for gater og parker.i det opprinnelige forslaget som ble diskutert i April, hadde avgifter for parker blitt anslått å bringe inn $ 2 millioner per år, og trafikkpåvirkningsavgiften var forventet å bringe inn $6, 7 millioner. Men mot motstand Fra Nick Harroz, advokat For Crest Foods, og kommersielle meglere som Jim Parrack, bystyret kutte disse gebyr skalaer i to.»Min største bekymring var hvordan det var relatert til detaljhandel,» Sa Parrack. «Det er dårlig offentlig politikk når byen din er finansiert av salgsskatt for å sette en annen skatt på forhandlere for ny utvikling.»

Parrack fortalte rådet at han hadde en utvikler som ønsker å bygge et $ 10 millioner, 100.000 kvadratmeter detaljhandelprosjekt i nordvest Oklahoma City, som med det opprinnelige forslaget ville ha resultert i en $188.000 effektavgift.»Hvis utvikleren ventet en avkastning på 8 prosent, ville avgiften senke denne avkastningen til 7,3 prosent,» Sa Parrack. «Dette representerer en nesten 10 prosent reduksjon i retur til utvikleren . Vil en 10 prosent reduksjon i avkastningen føre til at en utvikler ikke gjør et prosjekt? Jeg vet ikke. Men det er fornuftig at det ville drepe noen prosjekter.»

Harroz, i mellomtiden, advarte bystyret hans butikkjede, en verdsatt kilde til salgsskatt for byen, så på å flytte en butikk til en tilstøtende forstad.debatten endte i et kompromiss, rådet kutte virkningen avgifter mellom 40 og 60 prosent.kompromisset hjalp, Sa Parrack, og kuttet den potensielle avgiften for detaljhandelsutviklingen fra $188,000 til $100,000.»jeg er enig i at i en by av vår størrelse, så spredt som vi er, kan byen bruke ekstra midler til gateprosjekter,» Sa Parrack. «Alle i den kommersielle siden har en annen ta. Min klage eller bekymring er hvordan de får det. Jeg vil gjerne se en bredere basert inntektskilde enn en virkningsavgift.Harroz kalte kompromisset «mer rettferdig» enn det som først ble foreslått, men han advarte om at det fortsatt kan føre til at noen utviklere og forhandlere ser på andre steder.Cornett ser i mellomtiden avgiften som en måte å bremse utviklingen som erstatter jordbruksmark langs byens nord -, vest-og sørlige frynser.»jeg tror ikke gebyrene var høye nok, men det er det vi kunne få gjort, og det tar tid å få folk til å kjøpe inn i endringene,» Sa Cornett. «Jeg skulle ønske vi kunne gjøre mer for å stoppe veksten av leiligheter på omkretsen . Vi trenger ikke den typen tetthet på omkretsen. Det legger kapasitet til disse skoledistriktene, til veiene, til politiet og brann og alt vi har å levere. Det gjør oss mer ineffektive.»

en landlig kamp

Når Jim og Susan Gill kjøpte sine landlige spredning PÅ NW 10 Og Cimarron Road i 1996, de var omgitt av hvete gårder. Boligfelt startet dukker opp i nærheten Yukon Som Kilpatrick Turnpike ble utvidet til å bli med Opp Med Interstate 40.Gills ‘ område er imidlertid i et område som er erklært å være i reserve som en del Av Oklahoma Citys nyeste omfattende plan. Hvete gården over gaten ble solgt til nye eiere som først forsøkte å fjerne matjord fra eiendommen-en hyppig første skritt for å bygge nye boliger.»De snakket om å fjerne de 12 føttene av jord,» Sa Gill. «Det er som å gå ned TIL OU stadium og fylle fotballbanen stadion med skitt som er så høyt som stadion. Og de ønsket å hale det ut med dumper.»

Gill og hans landlige naboer vellykket begjært planlegging kommisjonen å drepe søknaden. Gill sa flere forsøk på å flytte skitt ble gjort, og arbeidet kort startet igjen før de ble stengt av byen. Bulldoserne forblir på plass, og Gjellene lurer på om det bare er et spørsmål om tid før deres landlige livsstil blir gobbled opp av de samme utviklingskreftene som gjorde gårder til viltvoksende nabolag i nord-Oklahoma City.Planleggingskommissær John Yoeckel er blant dem som kjemper mot slike sprawl, og i årevis har han hørt utviklernes bønner om at hvis de ikke får lov til å bygge på landlig land i populære forstadsskoledistrikter, vil de bygge over bylinjer.»Det gir ikke mening for byen, spesielt finanspolitisk forstand,» Sa Yoekel. «Folk bringer en større etterspørsel etter tjenester lenger og lenger unna der den er etablert. Argumentet om at hvis Vi ikke tillater Det I Oklahoma City, eller de vil gå Til Edmond eller fylket, vel, jeg tror ikke det er en dårlig ting.»Yoeckel er ikke bekymret for utviklere som ønsker bolig eller leiligheter i Deer Creek skoler og bygg I Edmond.»Fordi det er da en by Som Edmond som må tilby disse tjenestene,» Sa Yoeckel. «Folk over gaten vil handle på samme sted. De skal Til Edmond, så det gir ikke mye mening å bygge tett på vår omkrets.»Den nye omfattende planen tillater planleggingskommisjonærer å blokkere eller begrense utviklingen på ca 95.000 hektar, eller ca 148 kvadratkilometer, erklært som urban reserve, agricultural preserve eller open space.Hammontree innrømmer imidlertid at presset for å bygge på det landet forblir intakt.

i noen tilfeller er byen underholdende avstå land til forsteder.Byplanleggere vurderer en søknad fra eiere på ca 1000 dekar for å de-annektere landet langs State Highway 4 til tilstøtende Mustang. Det forslaget, Hammontree sa, kunne be videre diskusjon Med Mustang ledere om å utvide de-annektering området fordi det er nærmere Mustang tjenester.Hammontree advarer også om at ikke alle fjerntliggende deler av byen er en kandidat for å avstå til forsteder. Noen områder kan vise seg for å være en stor fremtid korridor for merverdiavgift.

God sprawl

mens sprawl er sett i et negativt lys av noen, er konsensus På Rådhuset ikke at slik vekst er iboende dårlig. Utviklere Som Richard McKown, hvis familie eier Ideelle Hjem, bygger nabolag med fortau, stier, parker og bevarte økosystemer.McKown og hans familie håper de setter et eksempel med det de ser som bærekraftige nabolag som ikke vil være en drenering på byens ressurser som det har skjedd med sprawl som fant sted på 1970-og 1980-tallet.

I løpet av det siste tiåret har McKown deltatt på konferanser over hele landet, brukt tid på en 160 hektar stormvannsrensende park I Maryland og så hvordan regnhager kunne legge til et nabolagets langsiktige verdi.Mckowns første forsøk på bærekraftige nabolag, Valencia, På NW 178 Og May Avenue, er en suksesshistorie og var det mest populære området for å kjøpe nye boliger de siste årene. Nå Bygger Ideal Homes et lignende prosjekt, men med flere fremskritt med erfaringer i Valencia, med Den 470 hektar Store Landsbyen Verde På Mustang Road og Northwest Expressway.»Vi har brukt tid på å utvikle et nabolag som er blandet bruk,» Sa McKown. «For å gjøre alt det arbeidet, må du mestre mer enn bare homebuilding . Hvis du selger av hjørnet til en kommersiell utvikler, bygger de et strip kjøpesenter som vender ryggen til samfunnet, du ender med en iskrembutikk bak ryggen gjerdet, men du kan ikke komme dit uten å kjøre nedover vegen.»

Greenwell, den første rådmannen som regelmessig bruker offentlig transport i byens moderne historie, mener sprawl kan være bra – hvis det håndteres smart.Phoenix er 516 kvadrat miles og bare to rekker under Oklahoma City I FORM AV AMERIKANSKE byer ‘ landmasse. Men Phoenix har en befolkning på 1.5 millioner og nylig overtok Philadelphia som landets femte største by.»De ville ikke ha oppnådd det hvis de ikke tidlig hadde utvidet sine grenser,» Sa Greenwell. «De viser at du kan omfavne både en viltvoksende by og opprettholde fokus på å utvikle sentrumskjernen. De to er ikke i konflikt.»Greenwell legger Til At Phoenix også tidlig på ekstra utviklingspåvirkningsavgifter og andre tiltak som Nå forsøkes Av Oklahoma City for å styre veksten.»Alt jeg hører er stemmene som sier sprawl er dårlig, at disse utviklerne utnytter lavpris land,» Sa Greenwell. «Og I Phoenix sier de at de jobber med det, og det er det som har tillatt dem å bli den femte største byen i landet .»Den andre risikoen, Advarer Greenwell, er å ende opp med en langt mindre, begrenset by hvor for mye utvikling foregår i forstadsbyer som tømmer styrken til kjernebyen.

» hvis du gjør vekst riktig, veldig intelligent, kan du fortsette å vokse i avsidesliggende områder, og du kan fortsatt beholde et landlig område med fem-pluss-acre mye for boliger. Du kan lage en flott by hvis du gjør det riktig.»