czy już czas skończyć z zagospodarowaniem przestrzennym jednorodzinnym?

w sercu filmu „pasożyt” — wśród faworytów do najlepszego filmu ubiegającego się o Oscara w ten weekend — historia dwóch miast.

z jednej strony mamy biedną rodzinę mieszkającą w brudnym mieszkaniu w piwnicy w gęstym centrum miasta, smród metra dołączonego do nich, skrobanie darmowych sygnałów Wi-Fi w poszukiwaniu szansy na awans. Z drugiej strony, mamy bogatą rodzinę mieszkającą w nowoczesnym domu podmiejskim, z eleganckim czarnym samochodem do ich szoferem, dużym zielonym trawnikiem do wygrzewania się na słońcu i zaawansowanym technologicznie systemem bezpieczeństwa, który chroni przed brudnymi typami piwnic (dość bezskutecznie, później okazuje się, do przerażających końców).

dla każdego, kto interesuje się miastami, takie założenie nie może pomóc, ale przywoływać na myśl skomplikowany związek między rozwojem miast a sprawiedliwością społeczną — zwłaszcza, że w USA przynajmniej samo słowo „pasożyt” jest głęboko zakorzenione w historii tego tematu. Termin ten znajduje się w przełomowym orzeczeniu Sądu Najwyższego z 1926 r., które ustanowiło podstawę podziału na strefy jednorodzinne w Ameryce, w niepokojącym fragmencie, który równie dobrze mógł być oryginalnym traktowaniem filmu:

… bardzo często Kamienica to zwykły pasożyt, zbudowana z myślą o wykorzystaniu otwartych przestrzeni i atrakcyjnego otoczenia tworzonego przez mieszkalny charakter dzielnicy. Co więcej, po nadejściu jednego domu mieszkalnego następują inne, zakłócające swoją wysokość i masę swobodną cyrkulacją powietrza i monopolizujące promienie słońca, które w przeciwnym razie spadałyby na mniejsze domy, i przynoszące, jako ich niezbędny akompaniament, niepokojące hałasy incydentalne dla zwiększonego ruchu i biznesu oraz zajęcie, za pomocą ruchomych i zaparkowanych samochodów, większych części ulic, umniejszając w ten sposób ich bezpieczeństwo i pozbawiając dzieci przywileju cichej i otwartej przestrzeni do zabawy, z której korzystają ludzie w bardziej uprzywilejowanych miejscowościach — aż wreszcie doszczętnie zniszczony zostaje mieszkalny charakter dzielnicy i jej celowość jako miejsca wolnostojących rezydencji.

prawie sto lat w historii zagospodarowania przestrzennego jednorodzinnego, fabuła w końcu zaczyna się kręcić. Miasto Minneapolis i stan Oregon niedawno przyjely prawa, które poluzowac przepisy jednorodzinne. Kalifornia zaproponowała podobne środki: niektóre zawiodły (np. jeden zachęcający do gęstszego rozwoju w pobliżu TRANZYTU), inne odniosły sukces (np. zachęcający do domków przydomowych). Nowe ustawy w Maryland i Wirginii również mają na celu.

biorąc pod uwagę te trendy, nadszedł właściwy moment dla wszystkich zainteresowanych przyszłością miast, aby powrócić do jednorodzinnego zagospodarowania przestrzennego, i rzeczywiście, jest cały numer Journal of the American Planning Association poświęcony tej właśnie debacie. Opublikowany w styczniu numer składa się z dziewięciu esejów, reprezentujących 14 totalnych głosów planistycznych, podejmujących kwestię tego, czy nadszedł czas zagospodarowania terenu jednorodzinnego-a jeśli tak, to co z tym zrobić.

sprawa przeciwko zagospodarowaniu terenu jednorodzinnego

szybki podkład: zagospodarowanie terenu jednorodzinnego (potocznie nazywane R1 w języku planowym) uniemożliwia wspólnocie wybudowanie na danym terenie dowolnego typu lokalu mieszkalnego z wyjątkiem domu jednorodzinnego wolnostojącego. Jest prawie wszechobecny na przedmieściach, ale to także problem centralnego miasta. W San Francisco 38 procent gruntów mieszkalnych jest strefowane jako R1, w Seattle jest to 80 procent. Razem ten wzór tworzy nierównowagę w całym obszarze metra na rynku mieszkaniowym.

wszechobecność reguły jest jedną z przyczyn jej destrukcyjnych skutków społecznych, które zostały szczegółowo udokumentowane. W skrócie, istnieją przekonujące dowody na to, że jednorodzinne zagospodarowanie przestrzenne uszkodziło środowisko, zachęcając do rozrastania się podmiejskich i uzależnienia od samochodów, pogorszyło przystępność poprzez ograniczenie podaży mieszkań i podważyło włączenie poprzez utrzymywanie gospodarstw domowych o niskich dochodach z dzielnic o wysokich szansach.

mając na uwadze ten kontekst, dwie gazety mówią, że nadszedł czas na zagospodarowanie terenu jednorodzinnego.

jeden pochodzi z UCLA planowania i Polityki uczonych Michael Manville, Paavo Monkkonen i Michael Lens, którzy piszą: „W XXI wieku żadne miasto nie powinno mieć ziemi, na której nie można wybudować nic poza wolnostojącym domem jednorodzinnym.”

drugi pochodzi od uczonego planowania Jake ’ a Wegmanna z University of Texas-Austin, który ma nadzieję, że jednorodzinne zagospodarowanie przestrzenne zostanie zastąpione „brakującym środkowym” mieszkaniem. Pisze: „aby członkowie zespołu planowania mogli stawić czoło kryzysom klimatycznym i nierównościowym, muszą przestać bronić nie do obrony koncepcji zagospodarowania przestrzennego jednorodzinnego.”

każdy z dokumentów stanowi mocny argument za zakończeniem zagospodarowania terenu jednorodzinnego.polecam w całości. > > > > > >> > > > >

Jednym z najczęstszych argumentów przemawiających za utrzymaniem zabudowy jednorodzinnej jest to, że większość ludzi preferuje domy jednorodzinne. Coraz częściej tak się nie dzieje, jak pokazują składki Znalezione w miejskich dzielnicach, a badania pokazują chęć gęstszego życia nawet w obszarach przyjaznych samochodom. Ale nawet gdyby to była prawda, to nie byłby to dobry argument za zagospodarowaniem przestrzennym jednorodzinnym, bo zniesienie tej zasady nie przeszkadza w budowie takich mieszkań. Gdyby ludzie nadal chcieli te domy, deweloperzy nadal by je budowali. Po prostu będą mogli budować inne typy, jak również — w odpowiedzi na preferencje gospodarstw domowych.

społeczności nadal mogą zapobiegać Manhattanizacji. Podstawowym celem zakończenia podziału na strefy jednorodzinne jest pomoc nowym gospodarstwom domowym w przeprowadzce do dzielnic, do których obecnie nie mają dostępu. Tego dążenia do zwiększenia liczby mieszkań nie należy mylić z zaproszeniem dla drapaczy chmur. Wspólnota może nadal nakładać ograniczenia wysokości, nie wykluczając tworzenia alternatywnych typów mieszkań, takich jak mieszkania dodatkowe lub multipleksy. Miasta takie jak Waszyngton, D. C. stosują takie ograniczenia i nadal generują mnóstwo gęstej zabudowy, a także domów jednorodzinnych. I, jak podkreślają uczeni z UCLA, Paryż ma ograniczenia wysokości bez większego skrajności: jednorodzinnego lub wieżowca.

brakujący środek można odblokować. W istocie, ten nacisk na bardziej średniej gęstości rozwoju jest naprawdę nacisk na większą przystępność mieszkaniową. Wegmann wskazuje na niedawny przypadek w Austin, gdzie deweloper wykorzystał lukę w zagospodarowaniu przestrzennym, aby zbudować sześć domów na działce, która normalnie mieściłaby tylko dwa domy jednorodzinne. Każdy sprzedany w połowie $ 400,000 zakres-lub $200,000 mniej niż średnia powierzchnia. Chociaż jest to nadal poza zasięgiem wielu gospodarstw domowych o niskich dochodach, tworzenie większej liczby opcji o średnich dochodach ostatecznie uwalnia zasoby publiczne, aby skupić się na tworzeniu tanich mieszkań dla najbardziej potrzebujących.

istnieje również przypadek zrównoważonego rozwoju dla brakującego środka, z dowodami wskazującymi, że znaczne oszczędności dwutlenku węgla wynikają z przekształcenia rozwoju o niskiej gęstości w rozwój o średniej gęstości.

Upzoning niekoniecznie zepsuje inwestycje mieszkaniowe. Choć jednorodzinne zagospodarowanie przestrzenne skutecznie chroni inwestycje mieszkaniowe, Wegmann przekonuje, że nie jest to rola planowania, które zamiast tego powinno skupiać się na tworzeniu bardziej zrównoważonych i sprawiedliwych miast. Naukowcy z UCLA zwracają uwagę, że upzoning obszaru może również zwiększyć wartość nieruchomości, podnosząc ceny gruntów dla deweloperów. „Pytanie więc nie brzmi, czy właściciele domów otrzymają wiatry” – piszą. „Chodzi o to, czy te wiatry będą pochodzić z utrzymania niedoboru mieszkań lub umożliwienia ich obfitości.”

istniejące lokatory mogą być chronione. Oba dokumenty przyznają, że zakończenie podziału na strefy jednorodzinne może doprowadzić deweloperów do budowy większej liczby mieszkań na obszarach o niższych dochodach, gdzie grunty są tańsze, ostatecznie wypierając mieszkańców o niskich dochodach lub długoletnich. Jest to bardzo realna możliwość, która powinna i może być chroniona poprzez zabezpieczenia wynajmu. Naukowcy z UCLA zauważają również, że dzielnice jednorodzinne nie są zazwyczaj tymi, które stoją w obliczu tych zagrożeń: tylko 4% wolnostojących domów jednorodzinnych w USA posiadają najemców o dochodach poniżej 25 000 dolarów rocznie, według danych spisu powszechnego z 2017 roku.

można zarządzać szczepami infrastruktury. Więcej osób oznacza większą konkurencję o wspólną przestrzeń i wspólną infrastrukturę. Dokumenty twierdzą, że obawy te mogą być zarządzane w sposób równoważący ryzyko z korzyściami. Brak miejsca parkingowego można rozwiązać, zezwalając na niezabezpieczone miejsca lub ograniczając pozwolenia na wjazd na ulicę. Więcej użytkowników narzędzi oznacza również większe przychody z aktualizacji lub konserwacji. Projekty przyjazne rodzinie mogą zapewnić społeczności o większej gęstości bezpieczeństwa i przyjazność dla dzieci. A alternatywa dla zakończenia zabudowy jednorodzinnej-odsuwanie rozwoju od gęstych rdzeni-tworzy nowe szczepy infrastruktury.

prawo zagospodarowania przestrzennego zezwalające na gęstsze opcje mieszkaniowe w obszarach niegdyś zagospodarowanych wyłącznie dla domów jednorodzinnych. Zasady, które obejmują ochronę najemców, pokazują drogę do przodu dla innych miast. (Fot. MARLIN LEVISON / Star Tribune via Getty Images)

komentarz, kontrapunkty i kwalifikacje

reszta numeru specjalnego zawierała wkłady, które zwiększyły lub w niektórych przypadkach zaatakowały powyższe punkty. Ponownie, w trosce o zwięzłość, zostaną one podsumowane przez ich kluczowe punkty, ale wiele pełnych artykułów jest wartych przeczytania.

Minneapolis pokazuje drogę do przodu. Paul Mogush i Heather Worthington, planiści z miasta Minneapolis, wyjasnili, jak wgniecili zbroje R1. Po pierwsze, zbadali jego historię i potwierdzili wpływ restrykcyjnego podziału na gospodarstwa domowe mniejszości. Następnie zdecydowali się na to, co nazywają „oczywistym” pierwszym krokiem w kierunku poprawy kapitału mieszkaniowego: „zacznij od odwrócenia przepisów, które planiści zaczęli używać sto lat temu, aby stłumić szanse dla ludzi koloru.”Minneapolis zachęca teraz brakujacego srodka, pozwalajac na co najmniej trzy jednostki mieszkalne na kazdej paczce W calym miescie i budynkach wielorodzinnych „po prawej” w poblizu węzłów tranzytowych. Aby rozwiązać problemy związane z przemieszczaniem się, zobowiązali się do niedrogich inwestycji mieszkaniowych i ochrony najemców.

Gerritt Knaap i Nicholas Finio, planiści z University of Maryland-College Park, nie są pewni, czy ich stan ostatecznie zatwierdzi ustawę w stylu Minneapolis lub Oregonu, zachęcającą do gęstszego rozwoju, opartą na nieformalnych dyskusjach z samorządem lokalnym, deweloperami, a nawet grupami środowiskowymi-z których żadna nie poparła takich środków. Powody różniły się od uzasadnionych obaw, takich jak obsługa obszarów o niskiej gęstości zaludnienia z tranzytem i przepełnionymi szkołami, po bardziej zaskakujące reakcje, takie jak niejasny niesmak do planowania „aktywistów”. „Nie trzeba dodawać, że bez wsparcia ze strony tych grup wydaje się mało prawdopodobne, aby w najbliższym czasie zakazano zagospodarowania przestrzennego dla domów jednorodzinnych”-konkludują.

(nie jest jasne, czy odpowiedzi poprzedziły najnowszą propozycję Marylandu, która stara się rozwiązać wiele typowych problemów.)

Zmiana przyrostowa jest mądrzejsza. Glen Searle i Peter Phibbs, naukowcy z Uniwersytetu w Sydney, zauważyli, jak niezwykłe są amerykańskie zasady zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w Sydney planiści aktywnie poszukują zaginionego środka. Mimo to, wyrazili ostrożność przed przejściem od tak dużego udziału w zagospodarowaniu jednorodzinnym do jego likwidacji. Ich najbardziej przekonującym punktem jest to, że usunięcie tej reguły może nieumyślnie promować większe wykorzystanie Samochodów, ponieważ społeczności będą teraz miały więcej ludzi żyjących w miejscach, w których tranzyt jest trudny do zapewnienia. Z tego i innych powodów proponują zamiast tego „zmodyfikowany zestaw reguł” w obszarach, które są już odpowiednie dla większej gęstości.

kapitał polityczny lepiej wydać gdzie indziej. Arnab Chakraborty, profesor Urbanistyki na Uniwersytecie Illinois w Urbana-Champaign, zastanawiał się, czy samo zakończenie zagospodarowania przestrzennego dla domów jednorodzinnych naprawdę poprawi przystępność cenową lub pomoże rodzinom o niskich dochodach przenieść się do dzielnic o wysokich szansach. (Do tego momentu, podniesione gdzie indziej, inni zgodzili się, że zakończenie R1 jest konieczne, ale niewystarczające.) Wzywając do „bardziej wyważonego podejścia”, Chakraborty ostrzegł, że walka z zagospodarowaniem przestrzennym dla domów jednorodzinnych będzie wymagała ogromnych ilości kapitału politycznego, które można lepiej wykorzystać gdzie indziej, takich jak ukierunkowane programy przystępności.

skup się na terenach niezabudowanych. W najbardziej kontrowersyjnym eseju, Lane Kendig z firmy Kendig Keast Collaborative planning nazywa zakończenie podziału na strefy jednorodzinne ” błędem „i” łatwym lekarstwem ” na przystępność cenową. Kendig zasadniczo twierdzi, że ponieważ zakończenie podziału na strefy jednorodzinne nie zakończy segregacji opartej na dochodach, nie ma sensu. (Do takich punktów, uczeni z UCLA odpowiadają, że tylko dlatego, że ludzie popełniają przestępstwa z nożem, nie oznacza, że rządy nie powinny dążyć do kontroli broni.) Zamiast walczyć o większą gęstość w istniejących obszarach jednorodzinnych, Kendig sugeruje skupienie się na niezabudowanych gruntach i zastąpienie zasad warunkowego zagospodarowania przestrzennego, które zapraszają lokalną opozycję do zagospodarowania przestrzennego opartego na wynikach (dobry pomysł, omówiony poniżej), zagospodarowania przestrzennego i mandatów tanich mieszkań.

Etyka wymaga zmiany. Biorąc pod uwagę ściśle profesjonalny kąt, profesor studiów miejskich Anaid Yerena z University of Washington twierdzi, że planiści mają „etyczną odpowiedzialność” za wyeliminowanie stref jednorodzinnych. Yerena cytuje z American Institute of Certified Planners Code of Ethics and Professional Conduct, w którym stwierdza: „będziemy dążyć do sprawiedliwości społecznej, pracując nad poszerzeniem wyboru i możliwości dla wszystkich osób, uznając szczególną odpowiedzialność za planowanie potrzeb osób znajdujących się w niekorzystnej sytuacji oraz promowanie integracji rasowej i ekonomicznej.”Dla Yereny likwidacja zabudowy jednorodzinnej jest obowiązkiem, a nie tylko kwestią wyboru.”

najbardziej potrzebne są nowe modele obudów. W Być może najbardziej przekonującym artykule, Harley F. Etienne z University of Michigan, badacz Urbanistyki, mówi, że zniesienie stref jednorodzinnych nie wystarczy, aby zmienić stulecie zakorzenionych wzorców użytkowania gruntów i przywiązań kulturowych. Zamiast tego planiści muszą pójść jeszcze dalej i zaoferować nowy model rozwoju, który ” umożliwia społeczeństwu aspirowanie do innego trybu kadencji mieszkaniowej.”Ten nowy model musi zachęcać do mieszkań o średnich i niskich dochodach, zapewniać tym gospodarstwom dostęp do dobrych szkół i miejsc pracy oraz zapewniać im możliwości nadrobienia zaległości w generowaniu bogactwa przez pokolenia, których brakowało. Dopóki nie pojawi się taki model mieszkaniowy, pisze Etienne: „nie mamy dużych szans.”

rola innowacji miejskich w rozwoju rozmowy

zagospodarowanie przestrzenne jednorodzinne jest wyzwaniem politycznym, które wymaga rozwiązania politycznego. To nie jest coś, co technologia sama sobie poradzi. Ale nadal istnieje zestaw innowacji w zakresie planowania urbanistycznego (w tym niektóre z nich są opracowywane przez Sidewalk Labs), które mogą przyspieszyć rozmowę w konstruktywny sposób — zwłaszcza w przypadku zagospodarowania przestrzennego w obszarach miejskich odpowiednich do tranzytu lub większej gęstości. Narzędzia te mogą sprawić, że fałszywe argumenty za zagospodarowaniem przestrzennym jednorodzinnym trudniej obronić, pomóc ocenić, a nawet złagodzić uzasadnione obawy i rozszerzyć menu opcji mieszkaniowych.

oto kilka nad którymi pracujemy:

Do punktu krytycznego podniesiony przez Etienne, teraz kolektywny Amerykański ideał mieszkaniowy ma tendencję do podążania za niezawodną trajektorią, która kończy się w podmiejskich własności domu. Oczywiście, nie jest to prawdą dla wszystkich, i jest to coraz mniej prawdziwe w całym kraju, ale pozostaje to wzorem rekordu. Łamanie tego wzoru wymaga nowych opcji mieszkań miejskich, które mogą podążać za gospodarstwem domowym przez całe życie. Może to oznaczać elastyczne Meble, które sprawiają, że 500 stóp kwadratowych czuje się jak 650; elastyczne jednostki, które mogą się rozwijać w miarę wzrostu rodziny (lub umowy jako gniazda puste); wspólne przestrzenie budynków lub Udogodnienia sąsiedzkie, które sprawiają, że powierzchnia jest tylko jednym z wielu czynników decydujących o wyborze mieszkania. Może to również oznaczać modele finansowania, które pomagają gospodarstwom domowym generować wartość domu, takie jak programy shared equity, które pozwalają najemcom posiadać niewielki udział w lokalu — z mniejszą zaliczką-podczas wynajmu reszty.

Cena fabryczna. Niektóre z bardziej ostrożnych dokumentów zauważyły, że samo zagospodarowanie przestrzenne nie odblokuje przystępności, i prawdą jest, że poprawa przystępności wymaga pociągnięcia wszelkiego rodzaju dźwigni politycznych. Jedną z najsilniejszych kart, które może grać samorząd lokalny, jest sprzedaż gruntów publicznych, zwłaszcza wokół węzłów tranzytowych, w celu generowania bardziej przystępnych cenowo mieszkań. W miarę jak poprawiają się metody budowy oparte na fabrykach, przyspieszając tempo projektów deweloperskich, wartość takich gruntów rośnie. Sektor publiczny może wykorzystać tę wartość i zapewnić tworzenie tanich mieszkań na kilka sposobów. Jednym z obiecujących podejść jest ustanowienie funduszu powierniczego mieszkaniowego, który „blokuje” składki na grunty dla niedrogich jednostek, zapewniając stałe źródło finansowania w dłuższej perspektywie.

podział na strefy. Nawet przeciwnicy zakończenia jednorodzinnego zagospodarowania przestrzennego (jak Kendig) uznają problemy, które pojawiają się, gdy społeczności mogą odrzucić nowe budownictwo mieszkaniowe z arbitralnych powodów. Jednocześnie nawet zdecydowani zwolennicy zniesienia tej zasady uznają, że gospodarstwa domowe zasługują na pewne podstawowe zapewnienia o sąsiedzkim charakterze-zapobiegające, jak mówi Wegmann, wprowadzeniu się huty obok. Dążenie do systemu zagospodarowania przestrzennego opartego na wynikach umożliwia oferowanie podstawowych zabezpieczeń wokół wspólnych priorytetów, takich jak jakość powietrza, hałas lub zdrowie publiczne, bez ogólnych uderzeń związanych z zagospodarowaniem przestrzennym jednorodzinnym. Urzędnicy mogą ustalać progi zgodnie z preferencjami wspólnotowymi, a następnie mierzyć je za pomocą ręcznych kontroli lub czujników środowiskowych. To wyniki charakteru dzielnicy powinny mieć największe znaczenie, a nie sposób, w jaki dany rozwój je osiąga.