czy wyższa stopa kapitalizacji jest lepsza przy inwestowaniu w nieruchomości na wynajem?

być może byłeś przekonany, że jeśli chodzi o współczynnik cap, im wyższy, tym lepiej. Faktem jest, że to nie zawsze prawda. Aby naprawdę zrozumieć, co przez to rozumiemy, musimy najpierw dokładnie wyjaśnić, czym jest stawka WPR. Następnie wyjaśnimy, dlaczego nasza odpowiedź na pytanie „czy wyższa stawka WPR jest lepsza?”nie zawsze tak jest.

Jaka jest stopa kapitalizacji w inwestowaniu w nieruchomości?

cap rate, skrót od capitalization rate, jest metryką zwrotu z inwestycji. Jest to kalkulacja stosowana do określenia rentowności inwestycji w nieruchomości. Mówiąc najprościej, stawka WPR dla najmu nieruchomości jest przychodem operacyjnym netto (NOI) nieruchomości w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości.

obliczanie stopy procentowej jest zwykle stosowane w branży inwestowania w nieruchomości jako jeden ze sposobów szacowania zwrotu z inwestycji. Dlaczego nie, formuła jest dość prosta, prawda?

aby obliczyć stopę kapitalizacji nieruchomości, wystarczy podzielić dochód operacyjny netto przez wartość nieruchomości. Dostaniesz procent. Ale co tak naprawdę oznacza ta liczba?

formuła cap rate może być nieco bardziej skomplikowana w rzeczywistych decyzjach. Samo patrzenie na liczby nie powie Ci, że lepsza jest wyższa stawka WPR. Skorzystaj z naszego Cyfrowego kalkulatora stóp kapitalizacji, aby uzyskać Liczby i informacje potrzebne do inteligentnej inwestycji w nieruchomości. Rozpocznij 14-dniowy bezpłatny okres próbny z Mashvisor już teraz.

zrozumienie stopy kapitalizacji

przy podejmowaniu decyzji o inwestycji w nieruchomości należy pamiętać, że jedna metryka nigdy nie wystarczy, aby z pewnością podjąć mądrą decyzję i rzetelną analizę. Stawka cap powinna być stosowana w celu określenia, czy nieruchomość jest dobrą transakcją inwestycyjną na rynku nieruchomości. Zamiast używać go wyłącznie do określenia, czy powinieneś kupić nieruchomość inwestycyjną, powinieneś użyć go jako jednego z kilku różnych narzędzi oceny. Kilka innych, które zalecamy, to cena zakupu, gotówka na zwrot gotówki, dochód z wynajmu i wskaźnik obłożenia.

podobne: Zwrot z inwestycji: wskaźniki stosowane w inwestowaniu w nieruchomości

stopa ograniczenia może być stosowana na poziomie indywidualnej wyceny nieruchomości poprzez porównanie jej dochodu operacyjnego netto z jej wartością (pomiar rocznego zwrotu z inwestycji). Może być również stosowany na poziomie całego rynku, przyjmując średnie stawki dla dużej grupy nieruchomości.

Related: jakie są najlepsze rynki wielorodzinne 2019 z wysokim wskaźnikiem kapitalizacji?

jest zwykle używany przez długoterminowych inwestorów nieruchomości, którzy chcą wynająć swoje nieruchomości inwestycyjne. Należy użyć stawki cap jako sposób na ocenę inwestycji w nieruchomości. Jednak stawka cap może być również wykorzystana, gdy już jesteś właścicielem nieruchomości, a przed wprowadzeniem nieruchomości na rynek, aby ją sprzedać.

Kupuj i trzymaj inwestorów, właścicieli nieruchomości i inwestorów nieruchomości komercyjnych z pewnością będą patrzeć na stopę kapitalizacji, jeśli chodzi o każdą inwestycję. Może być stosowany do oceny domów jednorodzinnych, a także domów wielorodzinnych.

czy wyższa stawka WPR jest lepsza?

tak więc ze wzoru możesz się domyślić, że wyższa stawka cap przekłada się na wyższą cenę Noi lub niższą cenę zakupu. Chociaż na pierwszy rzut oka obie te rzeczy brzmią świetnie, każdy inwestor nieruchomości wie, aby nie tylko wziąć numer, jaki jest i toczyć się z nim. Musisz zrozumieć, dlaczego czapka jest tak wysoka, czy tak niska. Możesz być zszokowany, gdy odkryjesz, że właściwości o wysokiej stopie kapitalizacji na sprzedaż nie zawsze są najlepszym rozwiązaniem. Zadajesz sobie pytanie, czy wyższa stopa kapitalizacji jest lepsza przy inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Oto kilka powodów, dla których nie zawsze tak będzie.

1) jest to stopa roczna

stopa kapitalizacji jest obliczana na podstawie rocznych zysków. Oznacza to, że jeśli nieruchomość dochodowa działała dobrze lub słabo przez jeden rok, zostanie ona odzwierciedlona w obliczeniu stopy procentowej. Oznacza to jednak również, że nie uzyskasz przeglądu tego, jak ta nieruchomość inwestycyjna działała przez kilka lat. Jest to ważna część, na którą należy zwrócić uwagę. Więc jeśli historia wyników tej nieruchomości inwestycyjnej była słaba w poprzednich latach, ale w momencie zakupu miała pozytywne zwroty, może to być fałszywe odzwierciedlenie prawdziwej rentowności nieruchomości. Inwestorzy nieruchomości, zwłaszcza początkujący, powinni z pewnością zwracać uwagę na tajemniczo wysokie stopy kapitalizacji w przyszłych analizach inwestycyjnych.

Related: Co To jest dobry roczny zwrot z inwestycji na wynajem nieruchomości?

2) jest kompromis

pamiętasz, jak powiedzieliśmy, że stawka cap może być obliczona zarówno dla pojedynczej nieruchomości, jak i dla całego rynku? Czy wyższa stopa kapitalizacji jest lepsza na poziomie rynkowym? Cóż, tutaj to zależy od tego, jak szybko chcesz zacząć generować przepływy pieniężne. Nie musisz zawsze iść w kierunku obszarów o wysokiej kapitalizacji, aby uzyskać opłacalne inwestycje. Jeśli wybierzesz obszar o niskiej kapitalizacji, plusy polegają na tym, że z czasem zdarzają się wyższe wzrosty stawek wynajmu. W tym przypadku rynek naturalnie pozwala na zwiększenie NOI (podwyżki czynszu w połączeniu z niezmienionymi wydatkami). Chociaż nie będziesz natychmiast przerzucać zysku, obszary o niskiej kapitalizacji zapewnią długoterminowe tworzenie wartości w aktywach poprzez wzrost NOI.

podobne: Cap Rates by City: What Real Estate Investors Should Expect

3) Ocena Ryzyka

the cap rate is also known as a measure of an investment ’ s risk level. Według teorii, wyższa stopa kapitalizacji oznacza inwestycję w nieruchomości O WYSOKIM RYZYKU. I odwrotnie w przypadku niższej stopy kapitalizacji (masz do czynienia z inwestycją w nieruchomości o niskim ryzyku). Jest to ta sama zasada, która mówi nam, że niskie zyski pochodzą z aktywów niskiego ryzyka (na przykład obligacji skarbowych).

ryzyko jest dużą częścią każdej analizy inwestycyjnej; nie można po prostu patrzeć na zwroty. Inwestorzy muszą ocenić poziom ryzyka, które są gotowi podjąć, aby chronić się przed utratą pieniędzy. Ważne jest, aby przyjrzeć się głębiej, w jaki sposób faktycznie uzyskano stopę ograniczenia nieruchomości. Na przykład nieruchomość o wysokiej kapitalizacji może nie stanowić wskaźnika obłożenia (co może naprawdę odbić się na Twoich zyskach, jeśli jest zbyt wysoka). Lub może to być przypadek obliczania stawki WPR na podstawie liczb szacunkowych lub pro forma. Stawki Cap, w tym przypadku, są zwykle obliczane przy założeniu wyższych czynszów i niższych wydatków. Bądź więc ostrożny, patrząc na stawki cap dla samej nieruchomości. Lepiej spojrzeć na rzeczywiste czynsze i wydatki.

aby dowiedzieć się wszystkiego, co musisz wiedzieć o stopie kapitalizacji w inwestowaniu w nieruchomości, obejrzyj nasz film poniżej:

Ostatnie słowa

po całej tej rozmowie o stopie kapitalizacji, jak to wszystko podsumować? Cóż, stopa kapitalizacji jest jedną z bardzo przydatnych wskaźników, których inwestorzy używają do oceny inwestycji w nieruchomości. Opiera się na stosunku NOI do wartości rynkowej. Co to jest dobry wskaźnik cap? Czy wyższa stawka WPR jest lepsza? Czy wyższa wartość musi być „dobrą” rzeczą? Nie ma tak naprawdę ostatecznego procentu ani odpowiedzi na te pytania, które mogłyby być powszechnie stosowane w każdej sytuacji. W niektórych przypadkach wysoki pułap może być jedynym sposobem na zysk; w innych może to być rzutowanie fałszywych pretensji.

tak czy inaczej, aby naprawdę zrozumieć, jaki jest właściwy współczynnik kapitalizacji dla przyszłych lub obecnych inwestycji, skorzystaj z danych i spostrzeżeń Mashvisor, aby podejmować mądrzejsze decyzje inwestycyjne. Aby dowiedzieć się więcej o tym, jak pomożemy Ci podejmować szybsze i mądrzejsze decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości, Kliknij tutaj.