jakie są plusy i minusy zakupu domu należącego do banku?

niektórzy potencjalni nabywcy przechodzą przez foreclosures lub kupno domu należącego do banku całkowicie, ponieważ są zniechęceni przez specjalne względy, które idą do tego rodzaju sprzedaży. Inni mogą rozważyć takie same właściwości jak okazje slam-dunk.

w rzeczywistości istnieje wiele istotnych zalet i wad, które każdy potencjalny nabywca powinien poważnie rozważyć przed zakupem nieruchomości należącej do banku.

tak, można rzeczywiście (ale niekoniecznie) dostać wiele. Będziesz musiał również oczekiwać wyciągniętego procesu i problemów z warunkami, a także będziesz musiał zapinać swoje procesy ubezpieczeniowe i inspekcyjne. Tutaj rozkładamy główne plusy i minusy zakupu nieruchomości należącej do banku, aby wyjaśnić proces i przygotować potencjalnych nabywców.

co to jest dom należący do banku?

zacznijmy od podstaw. Dom należący do banku, znany również jako” własność nieruchomości ” (lub w skrócie REO), odnosi się do nieruchomości, które zostały przejęte z przeniesieniem własności do banku lub pożyczkodawcy.

przechodzi do tej fazy po tym, jak kredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego na pewien okres czasu. Nieruchomość zostaje przejęta, a dom zostaje wystawiony na aukcję i sprzedany oferentowi, który zaoferuje najwyższą cenę.

jeśli się sprzeda, pożyczkodawca odzyskuje część niespłaconej kwoty pożyczki poprzez sprzedaż. Jeśli nie sprzeda, własność przechodzi na pożyczkodawcę, a dom staje się własnością REO.

następnie pożyczkodawca próbuje go sprzedać, proces, który może obejmować usunięcie zastawów na nieruchomości i eksmisję jej mieszkańców. Pożyczkodawca może również dokonać wszelkich napraw niezbędnych do zapewnienia domu jest livable przed wystawieniem go na sprzedaż.

dlaczego warto rozważyć zakup domu należącego do banku?

Ogólnie rzecz biorąc, ludzie rozważają kupowanie domów należących do banków z nadzieją na dobrą ofertę.

podobnie jak inni sprzedawcy, banki są zmotywowane: posiadanie tej nieruchomości w księgach kosztuje instytucję. Plus, nie jest koszt i wysiłek związany z utrzymaniem go.

więc możesz rzeczywiście zdobyć dom ze zniżką – ale prawdopodobnie kupisz go w takiej postaci, w jakiej jest, prawdopodobnie nie będziesz w stanie negocjować wiele ceny, którą ustala bank, i są inne potencjalne pułapki do rozważenia.

zastanów się nad osobistym doświadczeniem najlepiej sprzedającej się Agentki z Teksasu Mary Stewart. „W latach 80. kupiłam kredyt hipoteczny i go ukradłam – naprawdę mam dobry interes” – wyjaśnia.

” oczywiście stan był okropny. Miał węże. Miał pchły. Mieliśmy pszczoły, i prawdopodobnie mieliśmy trzy galony miodu z sufitu. Ale było warto, bo kupiliśmy go za $250,000, a sprzedaliśmy za $ 650,000 .”

jej doświadczenie dotyczyło przejęcia nieruchomości zamiast nieruchomości należącej do banku, ale ilustruje to rodzaje rzeczy, które mogą się przydarzyć nieruchomości, gdy ludzie są eksmitowani-a także plusy i minusy podpisania tego rodzaju umowy.

jakie są zalety kupna domu należącego do banku?

zacznijmy od głównych plusów.

uzyskanie dobrej oferty na dom potencjalnie oznacza, że możesz być w stanie kupić w aspirującej dzielnicy, która w przeciwnym razie jest poza twoim zasięgiem, lub kupić większy dom, niż mógłbyś inaczej sobie pozwolić.

możesz mieć również pewność, że bank przeprowadzi kontrolę domu, zanim będzie dostępny do sprzedaży, więc przynajmniej będziesz wiedział, w jakim jest stanie, zanim go kupisz.

„Kiedy bank odzyskuje nieruchomość, czasami chcą coś naprawić i zabezpieczyć” -mówi Stewart.

” na przykład, jeśli jest basen, to naprawdę jest problem, ponieważ Basen staje się czarny. Muszą albo zasłonić basen, osuszyć basen, albo ogrodzić go, bo co, jeśli dziecko wpadnie do niego, gdy Pośrednicy nieruchomości go pokażą?”

w przeciwieństwie do aukcji foreclosure, możesz przejść przez Dom REO, zanim zdecydujesz się złożyć ofertę — więc nie będziesz całkowicie ślepy podczas dokonywania tego istotnego zakupu.

za pomocą REO możesz również samodzielnie sprawdzić dom po zobowiązaniu się do jego zakupu. I powinieneś rozważyć uzyskanie specjalnych kontroli, aby upewnić się, że nie kupujesz pit pieniędzy, zwłaszcza przy tego rodzaju sprzedaży.

również nie ma tak dużej konkurencji ze strony tradycyjnych nabywców dla tych domów, a inwestorzy mogą szukać czegoś innego — więc możesz być w Puli kilku zainteresowanych nabywców na tę okazję.

REO powinno być wolne od zastawów lub innych kwestii tytułu. I nie będzie żadnych legalnych lokatorów w domu, którzy muszą się wyprowadzić, zanim będziesz mógł się wprowadzić, ponieważ pożyczkodawca już eksmitował poprzednich lokatorów.

jakie są wady kupna domu należącego do banku?

chociaż istnieją potencjalne korzyści z zakupu tego rodzaju nieruchomości, istnieją również pułapki, o których należy pamiętać i których unikać.

chociaż możesz mieć nadzieję na okazanie się w sprzedaży REO, nie ma gwarancji, że dostaniesz świetną ofertę. Więc będziesz chciał potwierdzić, że cena jest uczciwa. Zamów własną wycenę lub przynajmniej poproś swojego agenta, aby przeprowadził dla ciebie porównawczą analizę rynku. (Będziesz musiał to zrobić i tak, jeśli nie idziesz przez bank, który jest właścicielem domu, aby uzyskać kredyt hipoteczny.)

bank nie naprawi zbyt wiele (jeśli już) zanim się sprzeda. Nieruchomość zostanie sprzedana w stanie „znośnym” – ale oczywiście to, co sprawia, że dom jest” nie do zniesienia”, jest dość ekstremalne, więc” znośny ” jest jedynie względnym terminem, który może nadal tłumaczyć się na mnóstwo pracy dla kupującego (potencjalnie zbyt wiele, aby chcieć wziąć i zapłacić).

pamiętaj, że dom REO zostanie sprzedany w stanie takim, w jakim jest; nie będziesz mógł zażądać naprawy. Uzyskaj kontrolę awaryjności, dzięki czemu można wydostać się z umowy, jeśli istnieją poważne problemy, że bank przeoczył. I będziesz chciał zrobić badania tytułu i uzyskać ubezpieczenie tytułu, aby się chronić.

„chcesz mieć dobrego inspektora, i oczywiście ubezpieczenie tytułu upewni się, że wszystkie podatki są opłacane i aktualne, a na nieruchomości nie ma zastawów” – mówi Stewart.

„robi się trochę trudniej”-dodaje w nawiązaniu do innej nieruchomości należącej do banku, która ją zainteresowała. „Na tym konkretnym domu był pierwszy i drugi zastaw. Drugi posiadacz zastawu miał pierwotnie być tym, który miał przejąć.

„Cóż, jeśli drugi posiadacz zastawu wykupi go, to trzeba spłacić pierwszy zastaw-a wiele osób o tym nie wie.”

dom mógł być pusty przez jakiś czas, a to może prowadzić do problemów. Mogą to być szkodniki-jak w doświadczeniu Stewarta-przecieki, które pozostały niezauważone, a nawet włamania. Powinieneś oczekiwać, że będziesz musiał wydać trochę pieniędzy na naprawy i konserwację, a także uwzględnić je w swoim budżecie.

główne problemy nieuwzględnione przez bank mogą się ujawnić. „Stan może być naprawdę zły, ponieważ ludzie są wściekli, ponieważ zostają wykluczeni” – Stewart sasy.

„widziałem, że ludzie wepchnęli pięść przez jedną lub dwie ściany w każdym pokoju. Będą kraść urządzenia, a może dom został otwarty po ich zwolnieniu, a urządzenia znikną. Widziałem też, jak zniknęły klimatyzatory.”

twoja korespondencja będzie z instytucją bankową a bardziej dostępnym doświadczeniem międzyludzkim. Jeśli jesteś nowicjuszem, możesz skończyć przytłoczony sprzedażą REO; sprzedaż ta może przetestować cierpliwość nawet doświadczonych inwestorów. „Protokół o wykluczeniu jest tak długi proces,” Stewart mówi. „To trochę trwa.”

jak zacząć, jeśli chcę rozważyć zakup domu przez bank?

dostępne są porady i narzędzia online, które pomogą Ci znaleźć domy należące do banku. Ale najlepszym sposobem na rozpoczęcie jest rozmowa z agentem nieruchomości w Twojej okolicy, który pomógł innym kupującym w twoich butach.

czasami, jeśli umowa wydaje się zbyt dobra, aby była prawdziwa, to może być bardzo dobra, mówi Stewart. „Ale jeśli kupujący mają przyzwoity Pośrednik, powinni być chronieni.”