Kredyt hipoteczny
pod koniec lat 70.zespół braci Salomon współpracował z Bankiem Ameryki, aby stworzyć pierwsze zabezpieczenie mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką, które nie było gwarantowane przez rząd. W tym przedsięwzięciu kluczową rolę odegrał Handlarz obligacjami braci Salomon, Lewis Ranieri. W tym okresie po przyłączeniu się do projektu w 1977 roku ukuł termin „sekurytyzacja”. Według autorki Alyssy Katz, ambicją Ranieriego było zrewolucjonizowanie rynku kredytów hipotecznych, który w tym czasie był w dużym stopniu zależny od sponsorowanych przez rząd instytucji ubezpieczeń mieszkaniowych (Ginnie Mae, Fannie Mae i Freddie Mac). Jego plan polegał na odkryciu sposobu, aby rynek kredytów hipotecznych stał się w pełni prywatną sprawą i urzeczywistnieniu tego celu, jego zespół chciał stworzyć produkt zabezpieczający „który mógłby być kupowany i sprzedawany wśród inwestorów”.
pomysł polegał na umożliwieniu bankom prywatnym udzielania pożyczek, a następnie sprzedaży tych pożyczek chętnym inwestorom szukającym stałego strumienia dochodów, uwalniając kapitał, za pomocą którego bank mógłby następnie udzielać dodatkowych kredytów. Pomimo prac nad projektem przez trzy lata, obligacje opracowane przez zespół Salomon okazały się komercyjną porażką z powodu różnych przepisów stanowych i federalnych przepisów dotyczących papierów wartościowych sięgających czasów Wielkiego Kryzysu
aby rozwiązać ten problem, Ranieri pomógł stworzyć i bronić przed Kongresem Secondary Mortgage Market Enhancement Act of 1984 (SMMEA). Alyssa Katz, w swojej książce z 2009 roku na temat najnowszej historii amerykańskiego rynku nieruchomości, pisze, że SMMEA
wezwała agencje ratingowe obligacji-w tym czasie, Moody ’ s i Standard & Poor ’ s — do ważenia każdej puli kredytów hipotecznych. Tak długo, jak Obligacja ma jeden z najlepszych ratingów od agencji — co oznacza, że w opinii Agencji inwestorzy powinni być pewni, że dostaną zapłatę — można ją sprzedać. Podczas gdy Securities and Exchange Commission będzie nadzorować obrót tymi papierami wartościowymi, tak jak to zrobił wszystkie inwestycje na sprzedaż, już nie będzie rząd USA wyłącznie zarządzać rynkiem papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, jak to było przez Ginnie Mae. „Uważamy, że usługi ratingowe oferują znaczną ochronę inwestorów”, zeznał Ranieri przed Kongresem na początku 1984 roku.
Ta ustawa otworzyła drzwi, aby umożliwić „federalne instytucje finansowe, w tym skok,” możliwość „inwestowania w papiery wartościowe związane z hipoteką z zastrzeżeniem ograniczeń, które może nałożyć odpowiednia Rada Regulacyjna.”Stworzył rynek dla marek własnych MBS, który nie istniał, gdy Ranieri rozwijał je po raz pierwszy w 1977 roku.
według Davida Maxwella z Fannie Mae, twórcy „private-label” hipotecznych zabezpieczonych papierów wartościowych nie dążyć do-lub przynajmniej skończyć — podcięcie i zastąpienie Fannie i Freddiego „Agencja” MBSs. Chcieli ” znaleźć produkty, z których mogliby czerpać zyski tam, gdzie nie musieli konkurować z Fannie.”Dziennikarze finansowi Bethany McLean i Joe Nocera twierdzą, że Ranieri i inni na Wall Street zdali sobie sprawę, że nigdy nie „usuną Fannie i Freddiego z dominującej pozycji jako sekurytyzatorów tradycyjnych kredytów hipotecznych”, ale Fannie i Freddie nie mieli biznesu i nie interesowali się kredytami hipotecznymi non-prime (subprime lub ALT-a). W ten sposób rynek subprime stał się sferą papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką pod marką prywatną.
TranchesEdit
MBSs z „government-sponsored enterprise”, Fannie i Freddie zostali uznani za „odpowiednik obligacji o ratingu AAA” ze względu na wysokie standardy i sugestie gwarancji ze strony rządu USA.
podczas gdy prywatne kredyty hipoteczne subprime nigdy nie byłyby w stanie wysunąć tego roszczenia, poprzez „krojenie” połączonych kredytów hipotecznych na „transze”, z których każda ma inny priorytet w strumieniu miesięcznego lub kwartalnego strumienia kapitału i odsetek, mogłyby one stworzyć papiery wartościowe o ratingu potrójnym A z transz o najwyższym priorytecie-transz o najwyższym priorytecie.
ponieważ większość starszych transz była jak” wiadro „wypełnione” wodą ” kapitału i odsetek, które nie dzieliły tej wody z następnym NAJNIŻSZYM wiadrem (tj. transza) dopóki nie została wypełniona po brzegi i przepełniona, górne wiadra / transze (teoretycznie) miały znaczną zdolność kredytową i mogły uzyskać najwyższe ratingi kredytowe, dzięki czemu mogły zostać sprzedane rynkowi pieniężnemu i funduszom emerytalnym, które w przeciwnym razie nie zajmowałyby się hipotecznymi papierami wartościowymi typu subprime.
pierwsze transakcje pod koniec lat 80.i na początku 1990 r. często miały tylko dwie transze, ale w latach 2005-2006 transakcje stały się bardziej złożone. W raporcie Financial Crisis Inquiry (2006) opisano jedną” typową „hipoteczną” umowę ” z jednego z szczytowych lat private label subprime mortgage securities (private label subprime mortgage securities). (Patrz Tabela po prawej stronie.) Nazwany „CMLTI 2006-NC2”, transakcja obejmowała 4499 kredytów hipotecznych subprime pochodzących od New Century Financial—Kalifornijskiego pożyczkodawcy-i wyemitowanych przez jednostkę specjalnego przeznaczenia utworzoną i sponsorowaną przez Citigroup. Jednostka wyemitowała 19 transz obligacji zabezpieczonych hipoteką o wartości 947 milionów dolarów. Ponieważ Citigroup i inne firmy koncentrowały się na osiąganiu wysokich ratingów, (cztery) starsze rancza oceniły triple A stanowiły 78% lub 737 milionów dolarów transakcji. Jedenaście transz było „mezzanine” – trzy rated AA, trzy a, trzy BBB i dwa BB (junk). Najbardziej młodsza transza była znana jako” kapitał własny „lub” rezydualny „lub”pierwsza strata”. Nie posiadał ratingu kredytowego i był podzielony między Citigroup i fundusz hedgingowy.Im bardziej” młodsza ” transza, tym większe ryzyko i wyższa stopa procentowa rekompensaty.
według dziennikarza biznesowego Joe Nocera, od połowy 2013 r. „rynek papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką prywatną… pozostaje moribund”; jego finansowanie zostało zdominowane przez Fannie i Freddiego.