Oklahoma City 's growth: a path that’ s unsustainable | News OK

Oklahoma City wdraża bezprecedensową serię działań mających na celu spowolnienie rozrastania się, wymaganie od deweloperów pomocy w pokryciu kosztów związanych ze wzrostem, a nawet potencjalnie usunięcie z aneksu odległych obszarów miasta, aby zakończyć to, co Burmistrz Mick Cornett i inni postrzegają jako niezrównoważone status quo.

na 621 mil kwadratowych Oklahoma City jest geograficznie większe niż jakiekolwiek miasto w Teksasie. Z wyjątkiem słabo zaludnionych dużych miast na Alasce i Montanie, Oklahoma City zajmuje czwarte miejsce w kraju pod względem wielkości.

napięcie jest widoczne przy każdej pełnej dziur ulicy, zapotrzebowaniu na nowe stanowiska strażackie i zaległościach w prośbach o sygnały drogowe, ulepszenia dróg i linie wodne potrzebne do nadążania za populacją, która w ciągu ostatnich 25 lat wzrosła z 403 040 do 581 688 i oczekuje się, że do 2040 r.osiągnie 810 883.

„jesteśmy anomalią”, powiedział Aubrey Hammontree, który jako Dyrektor Planowania nadzorował pięcioletni wysiłek zakończony w tym roku, aby stworzyć Plan OKC, pierwszy nowy kompleksowy plan miasta od 1977 roku. „Są miasta tak duże jak Oklahoma City. Ale jest ich tylko garstka i mają różną strukturę.”

jedynym amerykańskim miastem, które góruje nad Oklahoma City pod względem wielkości geograficznej i liczby ludności, jest Jacksonville, Fla., który miał populację 821,784 osób rozłożone na 747 Mil według stanu na 2010 U. S. Census update. Jednak Jacksonville rozpoczęło konsolidację z hrabstwem i innymi przedmieściami w 1968 roku. Jacksonville ma jedną policję i jeden okręg szkolny.

rozwój jest dużym biznesem dla deweloperów i budowniczych domów, którzy szukają gruntów wiejskich, które według nich będą kolejnym gorącym miejscem. Ale mieszkańcy wsi, tacy jak Jim Gill, boją się najgorszego, gdy widzą Buldożery na farmach pszenicy po drugiej stronie ulicy.

Gill i jego sąsiedzi w far west Oklahoma City spotkali się wielokrotnie i zwrócili się do miasta, aby nie dopuścić do jakichkolwiek zakłóceń nieruchomości. Nadal nie są pewni, czy wygrali, mimo sukcesu z Komisją planowania.

„to tak, jakbyśmy walczyli na wojnie, ale zostawili artylerię” – powiedział Gill. „Wrócą.”

dla innych, takich jak Andrew Peppers, zadanie po prostu dotarcia do dentysty może obejmować trzy transfery systemu autobusowego, aby dotrzeć do dentysty.

stresy związane ze wzrostem są bardziej złożone dla Hammontree, którego praca obejmuje kontakt z deweloperami, którzy skłaniają się ku budowaniu w 26 okręgach szkolnych otaczających Oklahoma City Public Schools district, który sam obejmuje 135 mil kwadratowych i 43 000 uczniów. Władze państwowe rozbudowują autostrady i budują zwrotnice w wiejskich częściach miasta. Miasto rozciąga się na cztery hrabstwa i jest mieszanką gęstego miejskiego życia, podmiejskich dzielnic, miejsc handlowych, obszarów wiejskich i zniszczonych korytarzy handlowych.

Kiedy po raz pierwszy wybrano burmistrza w 2004 roku, Cornett niechętnie zauważył, że jedynym sposobem na dotrzymanie kroku takiemu wzrostowi było nie tylko zaakceptowanie, ale także zaakceptowanie rozwoju Supercentrów Walmart i innych dużych centrów handlowych na obrzeżach miasta. Kilkanaście lat później status quo jest jednak postrzegany jako niewystarczający. W Ratuszu pojawiły się pytania, Czy można podjąć nowy kurs, czy też zostaną obniżone usługi lub podniesione podatki?

nie chodzi o to, że nie poczyniono postępu w ożywieniu miejskiego rdzenia.

miasto zainwestowało ponad 1 miliard dolarów w centrum miasta i wokół niego, co czyni je bardziej atrakcyjnym dla młodych profesjonalistów i rodzin. Fundusze pochodziły z oryginalnych projektów Obszaru Metropolitalnego lub MAPS, specjalnego podatku od sprzedaży zatwierdzonego przez mieszkańców miasta w 1993 roku. Wyborcy zatwierdzili również kolejne projekty finansowane ze środków podatkowych-przebudowę szkół miejskich z mapami dla dzieci, a następnie mapami 3. Cornett martwi się jednak, że wysiłki te nie są w stanie odwrócić trendu budowania rozległych dzielnic i klastrów mieszkań na obrzeżach miasta.

„to nie jest trwały wzorzec wzrostu, aby utrzymać 90 procent wzrostu na obwodzie rok po roku”, powiedział Cornett. „I to jest pułapka, w którą wpadło Oklahoma City.”

niekonsekwentny wzrost

historia wyjątkowego początku Oklahoma City jest dobrze znana; 22 kwietnia 1889 roku około 10 000 osadników ścigało się na terenie obecnego Oklahoma City w ramach zarządzenia uprawnionego przez prezydenta Benjamina Harrisona.

Kiedy miasto zostało włączone w 1890 roku, miało 15 przecznic długości i 5 przecznic szerokości. Wkrótce jednak ojcowie założyciele, w tym Anton Classen, wykupili grunty pod przyszłe mieszkania.

Classen wybudował linie tramwajowe łączące Śródmieście z odległymi dzielnicami. Jedną z najwcześniejszych emisji obligacji w mieście była pętla wokół miasta-Grand Boulevard. Krytycy twierdzili, że droga była zbyt daleko. Ale w latach trzydziestych XX wieku, rozwój rozwinął się wzdłuż znacznej części korytarza.

w 1947 roku, na długo przed pojawieniem się sprawl, autorzy pierwszego kompleksowego planu miasta zauważyli, że większość nowych inwestycji w czasie II wojny światowej nastąpiła poza miastem.

„inwestycje w mieście są o wiele za duże, aby umożliwić kontynuację rozproszonego wzrostu” – ostrzegali autorzy planu. – Jeśli Wspólnota ma uniknąć ostatecznego bankructwa, musi istnieć jakiś rozsądny limit na obszarze zajmowanym przez rozwój miejski.”

pomimo tego ostrzeżenia, aneksja trwała w małych krokach do lat 40., często podążając za autostradami.

część aneksji miała zapobiec rozwojowi wokół nowych zbiorników, w tym gruntów wzdłuż północno-zachodniej drogi Ekspresowej i na południe od nowego Jeziora Hefner w 1954 roku. Aneksja w 1956 roku ukierunkowana była na lądowisko Tinker Air Force Base.

aneksja zwiększyła się w skali i tempie, a w 1958 roku przywódcy Z Shawnee, Norman i El Reno protestowali przeciwko temu, że Oklahoma City starało się rozszerzyć obszar Metropolitalny z rządem federalnym do czterech hrabstw, które obejmowały Hrabstwa Pottawatomie, Cleveland i Canadian. Greater Oklahoma City Chamber odpowiedział, że przywódcy civic chcieli tylko mieć możliwość ubiegania się o populację 600,000 do 1960 roku.

Po pewnym czasie kontynuowano aneksje, miasto przejmowało grunty w okolicznych powiatach. Dodano kilkadziesiąt kilometrów kwadratowych, najpierw na wschód, a następnie na północny wschód do granicy Lutra. Do końca 1962 roku miasto liczyło 620 mil kwadratowych, większych niż Los Angeles.

wzrost nie obył się bez krytyków. Pracownicy miasta zastanawiali się, w jaki sposób zapłacą za wymianę 100 drewnianych mostów na terenach wcześniej nieposiadających osobowości prawnej. Policja poprosiła o 100 nowych funkcjonariuszy. Ówczesny burmistrz Jim Norick bezskutecznie dążył do połączenia Oklahoma City i Oklahoma County operations.

aneksja miała jednak silnych zwolenników w Greater Oklahoma City Chamber oraz z deweloperami i budowniczymi domów, którzy wierzyli, że „osady”, które powstały — The Village, Bethany, Warr Acres i Nichols Hills — zagrażały przypadkowemu podejściu do wzrostu.

przywódcy miast w latach 60.twierdzili, że uratowali miasto przed utratą całego wzrostu na rzecz okolicznych miast. Rzeczywiście, przedmieścia takie jak Edmond i Norman rozwijały się w ciągu ostatnich 20 lat, ale Oklahoma City konsekwentnie wykazywała zdrowy wzrost liczby ludności.

rozwój nowej ziemi w latach 60. Ale wraz z desegregacją szkół i przymusowym buszowaniem uczniów, rozwój nowych dzielnic w granicach szkoły publicznej Oklahoma City zatrzymał się.

szerokie połacie ziemi skoncentrowane wzdłuż Alei Western i Santa Fe między drogami Hefner i Memorial siedziały niezabudowane, podczas gdy nowe dzielnice zaczęły pojawiać się na północ od Memorial w granicach znacznie mniej zróżnicowanej dzielnicy Szkół Publicznych Edmond. Ta sama dynamika miała miejsce wzdłuż Northwest Expressway wewnątrz Putnam City district.

W ostatniej dekadzie liczba szkół publicznych Oklahoma City wzrosła, ale nie na tyle, aby zatrzymać popyt na nowe mieszkania w obszarach Oklahoma City, które są obsługiwane przez Deer Creek, Moore i Yukon schools.

Odom kontynuował budowę w południowo-zachodnim Oklahoma City, poza City school district, i był jednym z szeregu deweloperów, którzy sprzeciwiali się dążeniu planistów miejskich pod koniec lat 90. do wdrożenia opłaty za wpływ, aby nadążyć za kosztami sprawl. Próby opracowania nowego kompleksowego planu w 2000 r., które miały na celu ograniczenie wzrostu gospodarczego, zakończyły się zwolnieniem ówczesnego dyrektora ds. planowania Garnera Stolla.

kompleksowy Plan z 1977 r., opracowany w czasach, gdy sprawl nie był problemem, został zaktualizowany, ale pozostał na swoim miejscu.

rozrastanie się ulic

rozbudowa dróg w międzyczasie dodała paliwa do rozwoju miasta na północ i na południe.

Kiedy Mercy Hospital przeniósł się z centrum do Memorial i Meridian w 1974 roku, mile pól uprawnych otoczyły obszar. Ale władze państwowe ds. transportu wyznaczyły scenę dla rozwoju tego obszaru dekadę wcześniej z planami, które obejmowały budowę nowej pętli wokół miasta, w tym autostrady, która równoległaby Memorial Road między Broadway Extension A Portland Avenue.

niektóre z najwcześniejszych projektów mieszkaniowych zaplanowanych wzdłuż Memorial trafiły do Komisji Planowania pod koniec 1960 roku. w 1971 roku deweloper Tom Morris przedstawił plany budowy mieszkań dla 10 000 rodzin oraz mieszankę mieszkań, domów i klubu wiejskiego na 590 akrach w pobliżu przyszłego szpitala Mercy. Ten projekt, Zieloni, stał się pierwszym projektem front Memorial Road, wciąż sennej wiejskiej drogi. Kolejne mieszkania i mieszkania.

Bill Atkinson, wydawca Oklahoma Journal i budowniczy domu, kupił połacie ziemi przy May Avenue i Memorial w tym samym czasie. W 1983 roku rozpoczęto budowę centrum handlowego Quail Springs Mall, a wraz z rozwojem planów budowy Kilpatrick Turnpike, cały korytarz Memorial Road został zbudowany z dużych centrów handlowych, restauracji fast-food, parków biurowych i tysięcy mieszkań — większość z nich na terenach rolniczych wykupionych przez Atkinsona lata wcześniej.

Hammontree i dyrektor Robót Publicznych Eric Wenger przyznają, że podejście miasta do tego wzrostu polegało na nadrabianiu zaległości, stale walcząc o poszerzenie dróg i przepustowość ruchu.

w międzyczasie Inna dynamika miała miejsce w południowo-zachodnim Oklahoma City. Ward 5 radny w tym czasie, Jim Scott, upolityczniony w wyborach emisji obligacji poszerzenie ulic dwupasmowych do arterii otoczonych gruntami rolnymi. To właśnie wzdłuż tych ulic, w tym SW 104, Budowniczowie tacy jak Odom zbudowali najbogatsze dodatki w mieście.

niegdyś obszary wiejskie na obrzeżach miasta były zabudowywane o takim poziomie gęstości, który wcześniej ograniczał się do rdzenia miejskiego. Wzrost wzdłuż Memorial Road i podobnych korytarzy dostarczył impulsu do kasy fiskalnej miasta i opóźnił pojawienie się podobnych korytarzy w Edmond, Moore i Midwest City.

ponieważ te nowe korytarze wzrostu zostały zbudowane w latach 70.i 90., Ratusz skupił się na ruchu kołowym. Traktowali chodniki i udogodnienia nastawione na chodzenie i jazdę na rowerze jako stratę pieniędzy. Nawet drzewa były źle widziane przez zmarłego dyrektora robót publicznych Paula Brum ’ a, który zasugerował: „ludzie nie chcą drzew.”

miasto nie budowało chodników przez 40 lat, zanim w 2000 r.zmieniło kierunek, co było jedną z niewielu zmian wynikających z wysiłków Stolla na rzecz zmiany polityki rozwoju miasta. W 2007 r. miasto wydało zarządzenie, zgodnie z którym wszystkie nowe obiekty mają obejmować chodniki.

emisja obligacji w 2007 roku obejmowała dofinansowanie 275 Mil chodników. Przejście MAPS 3 w 2009 roku dodatkowo zobowiązało miasto do zwiększenia możliwości chodzenia, przeznaczając 18 milionów dolarów na ponad 50 mil chodników na obszarach zbudowanych w latach 60.

„ludzie musieli polegać na samochodach, a inżynierowie budowlani nadal pracowali nad tym kierunkiem” – powiedział Cornett. „To była ich inspiracja, aby zobaczyć, jak szybko możemy wydostać się z centrum i na autostrady. Zbudowaliśmy miasto wokół samochodu, a teraz musimy zbudować je wokół ludzi.”

wpływ na tranzyt, policja

w przypadku mieszkańców takich jak Andrew Peppers, decyzje podjęte w ciągu ostatniego pół wieku nadal pozostawiają go polegającego na przyjaciołach lub systemie autobusów miejskich, aby dostać się z domu do pracy w centrum miasta. Bez dedykowanego źródła finansowania, Embark polegał na pieniądzach z tego, co do ostatniej dekady było w dużej mierze niezainteresowaną radą miejską.

miasto zwiększyło budżet transportu publicznego, nawet wracając wieczorną obsługą na niektórych trasach. Peppers lubi zmiany i Dodatki wprowadzone w ostatnich latach, ale zauważa, że nadal nie lubi chodzić z żoną dwie mile, gdy muszą zatrzeć lukę od najbliższego przystanku autobusowego do dentysty.

innym użytkownikiem transportu publicznego jest radny miejski David Greenwell, który obecnie reprezentuje Ward 5 w south Oklahoma City. Łączy jazdę na rowerze i autobus, aby dostać się między domem a biurem. Jako członek trustu, który zarządza miejskim transportem publicznym, pomógł dwa lata temu nadzorować remont tras wsiadania, które kompensują większe odległości między trasami ze zwiększoną częstotliwością postojów i wydłużonymi godzinami.

wiele z budowanych chodników jest zaprojektowanych tak, aby pomieścić osoby chodzące do przystanków na trasie.

„Transit może pracować w takim mieście jak Oklahoma City, pomimo tego, jak bardzo jest rozłożone” – powiedział Greenwell. „Myślę, że Embark przez najbliższe kilka lat zawsze zachowa podejście koła i szprychy. Nie będziemy mieli transportu publicznego typu siatkowego.”

dla szefa policji Billa Citty ’ ego szybki wzrost powoduje przesunięcie granic dla patroli policyjnych.

„Zwykle trzymamy te same dzielnice przez lata i lata i lata” „Byłem szefem policji przez 13 lat i nie zmieniliśmy granic aż trzy do czterech lat temu. A teraz będziemy musieli je ponownie zmienić.”

nawet w nowszych rejonach zamieszkanych przez bardziej zamożnych mieszkańców zapotrzebowanie na obecność policji jest duże, bo ludność jest celem włamywaczy i złodziei.

odrodzony rdzeń miejski również stanowi wyzwanie. Ludność miejska jest postrzegana jako wywierająca mniejszy nacisk na infrastrukturę, ponieważ znajduje się na obszarze z istniejącym transportem publicznym, chodnikami, parkami, posterunkami policji i straży pożarnej.

„Po 17.00 w centrum było cicho” „Nawet gdy Bricktown rozwijał się i kanał został oddany do użytku, cała działalność była na wschód od Santa Fe Avenue. Teraz masz mieszkalne centrum, ludzie chodzą z psami, ludzie biegają i inne zajęcia.”

liczba odwiedzających miasto, zwłaszcza Śródmieście, zwiększa zapotrzebowanie na więcej policji.

„w Oklahoma City jest teraz dużo do zrobienia” „Staje się punktem docelowym dla ludzi spoza naszego miasta, więc mamy obowiązek to monitorować. To dodaje wszystkiego. Wiele z nich jest scentralizowane, co jest dobre-łatwiej jest Policji. Wolałbym policzyć bardziej gęstą populację na mniejszym obszarze niż tę samą populację rozciągającą się na ponad 621 mil kwadratowych.”

przez większą część Lat 90.do początku 2000 r. Rada Miasta pominęła zwiększenie budżetu dla policji i strażaków. Ale gdy Rada miasta zaczęła radzić sobie z rozwojem miasta w ciągu ostatnich kilku lat, odwróciła kurs i dodała szeregi policji i straży pożarnej. Ale to wiąże się z innymi kosztami.

„dodaliśmy ponad 100 osób, więc flota musi się zwiększać wraz z dodawaniem personelu” – powiedział Citty. „Te dodane stanowiska były desperacko potrzebne i nadal są potrzebne. Rada jest nadal zaangażowana. Ale teraz podatki od sprzedaży nie są dostępne.”

trudna zmiana

w dobie handlu internetowego, zastępującego dużych detalistów, takich jak Macy ’ s W Centrum Handlowym Quail Springs, miasto ma do czynienia ze swoim głównym źródłem finansowania, podatkami od sprzedaży, jest bardziej nieregularne niż kiedykolwiek. Zdrowy wzrost w czasie boomu naftowego przerodził się w dramatyczne spadki w czasie biustu, który rozpoczął się w zeszłym roku.

największą bitwą w staraniach miasta o zmianę status quo było wprowadzenie opłaty za wpływ na budynki — opłaty ocenianej w niektórych miastach w celu zrównoważenia kosztów wzrostu ze źródłem dochodów za nadrobienie zaległości w niezaspokojonych potrzebach na ulice i parki.

w pierwotnym wniosku debatowanym w kwietniu, opłaty za parki zostały oszacowane na 2 miliony dolarów rocznie, a opłata za wpływ ruchu miała przynieść 6,7 miliona dolarów. Ale w obliczu sprzeciwu Nicka Harroza, adwokata Crest Foods i brokerów handlowych, takich jak Jim Parrack, Rada Miasta obniżyła te stawki opłat o połowę.

„moim największym zmartwieniem było to, jak to się ma do handlu detalicznego” „To zła polityka publiczna, gdy twoje miasto jest finansowane z podatków od sprzedaży, aby nałożyć kolejny podatek na sprzedawców detalicznych na nowy rozwój.”

Parrack powiedział Radzie, że ma dewelopera, który chce zbudować 10 milionów dolarów, 100 000 stóp kwadratowych projektu handlowego w północno-zachodniej Oklahomie City, co z pierwotną propozycją spowodowałoby $ 188,000 opłata za wpływ.

” gdyby deweloper spodziewał się 8-procentowego zwrotu, opłata obniżyłaby ten zwrot do 7,3 proc.” „Oznacza to prawie 10-procentową redukcję zwrotu dla dewelopera. Czy 10-procentowa redukcja zwrotu spowoduje, że deweloper nie zrobi projektu? Nie wiem. Ale to ma sens, że zabiłoby to niektóre projekty.”

Harroz, w międzyczasie, ostrzegł Radę Miasta, że jego sieć sklepów, cenione źródło podatków od sprzedaży dla miasta, rozważa przeniesienie jednego sklepu do sąsiedniego przedmieścia.

debata zakończyła się kompromisem, Rada obniżyła opłaty za skutki od 40 do 60 procent.

kompromis pomógł, powiedział Parrack i obniżył potencjalną opłatę za rozwój handlu detalicznego z 188 000 USD do 100 000 USD.

„zgadzam się, że w mieście naszej wielkości, tak rozłożonym jak my, miasto może wykorzystać dodatkowe fundusze na projekty uliczne” – powiedział Parrack. „Każdy w reklamie ma inne podejście. Moją skargą lub obawą jest to, jak ją dostają. Chciałbym widzieć szersze źródło dochodu niż opłata za skutki.”

Harroz nazwał kompromis” bardziej sprawiedliwym ” niż pierwotnie zaproponowano, ale ostrzegł, że może to nadal powodować, że niektórzy deweloperzy i sprzedawcy będą szukać innych lokalizacji.

Cornett, w międzyczasie, uważa, że opłata jest również sposobem na powolny rozwój, który zastępuje pola uprawne wzdłuż północnych, zachodnich i południowych obrzeżach miasta.

„nie sądzę, aby opłaty były wystarczająco wysokie, ale to jest to, co możemy zrobić, a potrzeba czasu, aby ludzie kupili zmiany” – powiedział Cornett. „Chciałbym, żebyśmy mogli zrobić więcej, aby zatrzymać rozwój mieszkań na obwodzie. Nie potrzebujemy takiej gęstości na obwodzie. Dodaje możliwości dzielnicom szkolnym, drogom, policji, straży pożarnej i wszystkim, co mamy do zaopatrzenia. To czyni nas bardziej nieefektywnymi.”

Bitwa na wsi

Kiedy Jim i Susan Gill kupili swoje wiejskie pastwisko przy NW 10 i Cimarron Road w 1996 roku, byli otoczeni farmami pszenicy. Budynki mieszkalne zaczęły pojawiać się w pobliskim Yukonie, gdy Kilpatrick Turnpike został przedłużony, aby połączyć się z autostradą międzystanową 40.

Farma pszenicy po drugiej stronie ulicy została sprzedana nowym właścicielom, którzy najpierw starali się usunąć górną ziemię z nieruchomości — częsty pierwszy krok do budowy nowych mieszkań.

„To jak zejście na stadion OU i wypełnienie stadionu boiska piłkarskiego ziemią, która jest tak wysoka, jak Stadion. Chcieli to wywieźć wywrotkami.”

Gill i jego wiejscy sąsiedzi z powodzeniem złożyli wniosek do Komisji Planowania o zabicie wniosku. Gill powiedział, że podjęto więcej prób przeniesienia brudu, a prace na krótko rozpoczęły się ponownie, zanim miasto zamknęło je. Buldożery pozostają na miejscu, a skrzela zastanawiają się, czy to tylko kwestia czasu, zanim ich wiejski styl życia zostanie pochłonięty przez te same siły rozwojowe, które zmieniły farmy w rozległe dzielnice w Północnej Oklahomie.

Komisarz ds. planowania John Yoeckel jest jednym z tych, którzy walczą z takim rozrostem i od lat słyszy prośby deweloperów, że jeśli nie będą mogli budować na wiejskich terenach w popularnych podmiejskich dzielnicach szkolnych, będą budować w poprzek linii miejskich.

„to nie ma sensu dla miasta, szczególnie dla fiskusa” „Ludzie przynoszą coraz większe zapotrzebowanie na usługi z dala od miejsca, w którym ma swoją siedzibę. … Argument, że jeśli nie pozwolimy na to w Oklahoma City albo pojadą do Edmond lub hrabstwa, cóż, nie sądzę, że to coś złego.”

Yoeckel nie martwi się, że deweloperzy chcą mieszkania lub mieszkania w Deer Creek schools i budynku w Edmond.

„bo to wtedy takie miasto jak Edmond musi świadczyć te usługi” „Ludzie po drugiej stronie ulicy będą robić zakupy w tym samym miejscu. Pójdą do Edmond, więc nie ma sensu budować gęsto na naszym obwodzie.”

nowy kompleksowy plan pozwala komisarzom planowania zablokować lub ograniczyć rozwój na około 95,000 akrów lub około 148 mil kwadratowych, zadeklarowanych jako rezerwat miejski, Rezerwat rolniczy lub Otwarta przestrzeń.

Hammontree przyznaje jednak, że nacisk na budowę na tym terenie pozostaje nienaruszony.

w niektórych przypadkach Miasto zajmuje się przekazywaniem ziemi przedmieściom.

urbaniści rozpatrują wniosek właścicieli około 1000 akrów o usunięcie aneksji ziemi wzdłuż State Highway 4 do sąsiedniego Mustanga. Ta propozycja, jak powiedział Hammontree, może skłaniać do dalszej dyskusji z przywódcami Mustangów na temat rozszerzenia obszaru aneksji, ponieważ jest on bliższy służbom Mustanga.

Hammontree również ostrzega, że nie każda odległa część miasta jest kandydatem na przedmieścia. Niektóre obszary mogą okazać się doskonałym korytarzem dla podatków od sprzedaży w przyszłości.

dobry rozrost

chociaż rozrost jest postrzegany w negatywnym świetle przez niektórych, konsensus w Ratuszu nie jest taki wzrost z natury zły. Deweloperzy tacy jak Richard McKown, którego rodzina posiada idealne domy, budują dzielnice z chodnikami, ścieżkami, parkami i zachowanymi ekosystemami.

McKown i jego rodzina mają nadzieję, że dają przykład z tego, co uważają za zrównoważone dzielnice, które nie będą drenażem zasobów miasta, jak to miało miejsce w przypadku sprawl, który miał miejsce w latach 70. i 80.XX wieku.

w ciągu ostatniej dekady McKown uczestniczył w konferencjach w całym kraju, spędził czas w parku oczyszczającym wodę deszczową o powierzchni 160 akrów w Maryland i zobaczył, jak Ogrody deszczowe mogą zwiększyć długoterminową wartość dzielnicy.

pierwsza próba McKown w zrównoważonych dzielnicach, Walencja, NA NW 178 I May Avenue, jest historią sukcesu i był najbardziej popularnym miejscem do kupowania nowych domów w ciągu ostatnich kilku lat. Teraz Ideal Homes buduje podobny projekt, ale z większym postępem dzięki doświadczeniom zdobytym w Walencji, z 470-akrową wioską Verde przy Mustang Road i Northwest Expressway.

„Aby to wszystko działało, musisz opanować coś więcej niż tylko budowanie domu. Jeśli sprzedasz za rogiem deweloperowi komercyjnemu, zbudują Centrum handlowe, które odwraca się plecami do społeczności, skończysz z lodziarnią za tylnym ogrodzeniem, ale nie możesz się tam dostać, Nie jadąc drogą sekcji.”

Greenwell, pierwszy radny, który regularnie korzysta z transportu publicznego we współczesnej historii miasta, uważa, że sprawl może być dobry — jeśli będzie zarządzany mądrze.

Phoenix jest 516 mil kwadratowych i zaledwie dwa miejsca poniżej Oklahoma City pod względem masy lądowej miast USA. Ale Phoenix ma populację 1.5 milionów, a ostatnio wyprzedził Filadelfię jako piąte co do wielkości miasto kraju.

„nie osiągnęliby tego, gdyby wcześniej nie rozszerzyli swoich granic” „Pokazują one, że można objąć zarówno rozległe miasto, jak i skupić się na rozwoju centrum miasta. I nie kłócą się ze sobą.”

Greenwell dodaje, że Phoenix również wcześnie dodał opłaty za wpływ na rozwój i inne środki podejmowane obecnie przez Oklahoma City w celu zarządzania wzrostem.

„słyszę tylko głosy, które mówią, że ci deweloperzy wykorzystują tanią ziemię” „A w Phoenix mówią, że pracują z nim, i to pozwoliło im stać się piątym co do wielkości miastem w kraju.”

kolejnym ryzykiem, ostrzega Greenwell, jest powstanie znacznie mniejszego, ograniczonego miasta, w którym zbyt duży rozwój ma miejsce w miastach podmiejskich, które osłabiają siłę Głównego Miasta.

„jeśli dobrze się rozwijasz, bardzo inteligentnie, możesz nadal rosnąć na peryferiach, a nadal możesz zachować obszar wiejski z ponad pięcioma akrami działek pod budownictwo mieszkaniowe. Możesz stworzyć wspaniałe miasto, jeśli zrobisz to poprawnie.”