podstawy wynajmu billboardów
billboardy wydają się być wszędzie, ale właściciele gruntów muszą rozważyć kilka rzeczy przed podjęciem decyzji, czy chcą wynająć swoją nieruchomość do użytku przez firmę billboardową. Standardowym równaniem stosowanym przez firmy jest przychód netto, który uzyska od 15% do 20%, ale ten procent powinien zostać skorygowany w górę dla obszarów miejskich o dużym natężeniu ruchu. Właściciele ziemscy chcą również zawrzeć umowę na podwyżki inflacji, a także jasno określić swoje prawa do przyszłego usunięcia znaku. Firmy billboardowe są znane z używania umów, które zdecydowanie sprzyjają ich interesom, więc wszelkie dokumenty oferowane przez nie powinny być sprawdzane przez adwokata. Aby uzyskać więcej na ten temat czytaj dalej następujący artykuł od krajowego inwestora nieruchomości.
wszyscy regularnie jeździmy po billboardach, ale rzadko myślimy o ekonomii tego, jak działają i ile płacą właścicielowi. W związku z tym nie dziwi, że przeciętny człowiek nie ma absolutnie żadnego pojęcia, jak radzić sobie z negocjacjami dzierżawy Billboardu na swojej nieruchomości.
wynajem billboardów to wyjątkowa nisza nieruchomości, ale znacznie większa niż można sobie wyobrazić. Istnieje około 450,000 billboardy w USA trudno jest pracować w nieruchomości i nie mają co najmniej jeden wynajem billboard, że trzeba negocjować w swojej karierze.
z tysiącami dolarów w stawce-i potencjalnie miliony o obniżonej wartości do nieruchomości-ważne jest, aby zrozumieć, jak działa proces, a także tajemnice wewnętrzne i sztuczki, które firmy billboardowe wykorzystują na swoją korzyść. Oto niektóre z podstawowych punktów, które należy zdawać sobie sprawę z w odniesieniu do wynajmu billboard na nieruchomości.
chodzi o matematykę
istnieje wzór, którego używają firmy billboardowe, aby określić, co płacić właścicielom ziemskim. Jest to w zasadzie dochód netto ze znaku (czynsz brutto pomniejszony o prowizję agencji reklamowej, Jeśli w ogóle) razy w zakresie od 15% do 20%. Jeśli billboard ma 20 000 dolarów przychodu netto w roku, a następnie billboard ground rent powinien wynosić od $3,000 do $ 4,000 rocznie.
ale ta formuła staje się znacznie bardziej skomplikowana, gdy zmieniasz rynek ze Środkowego Zachodu, taki jak Kansas City, na rynek taki jak Los Angeles. W L. A. są czynsze gruntowe, które mogą równać się 50% przychodu netto. Dlaczego? Zależy od wielkości czynszu. Przy większych czynszach jest więcej pieniędzy.
w Los Angeles, Chicago i Nowym Jorku czynsze za billboard są często wykładniczo wyższe niż normalne metropolitalne obszary statystyczne (MSAs). Billboard, który wynajmuje za $ 2,000 na cztery tygodnie w Dallas, może wynająć za $ 20,000 w Chicago.
Jeśli negocjujesz w przeciętnym mieście, powinieneś strzelać za 20%. Jeśli negocjujesz w Los Angeles, Chicago lub Nowym Jorku, możesz spróbować od 30% do 35%, jeśli jesteś w lokalizacji „glamour”, która ma niezwykle wysokie przychody i atrakcyjność.
podstawowym elementem decydującym o tym, jaki powinien być twój uczciwy czynsz gruntowy, jest „comp”, jakie są czynsze w obszarze twojego znaku. Skontaktuj się z firmami billboardowymi, aby zobaczyć, o co proszą w czynszu. Ceny te-znane również jako” karty stawek ” — często są dostępne w Internecie.
jednym z przypisów jest to, że przychody Billboardu nie są już mierzone miesiącem. Są one teraz mierzone na „cztery tygodnie” -zasadniczo 13-miesięczny rok. Kiedy obliczasz czynsze Billboardu, nie używaj oszacowania” razy 12 „dla liczby, którą ci podadzą; musisz użyć”razy 13”.
Związanie czynszu gruntowego z inflacją
są tu dwie możliwości. Preferowaną metodą jest otrzymanie minimum bazowego czynszu gruntowego w stosunku do procentu przychodu netto. W ten sposób, gdy przychody netto rosną z czasem, nadal otrzymujesz uczciwą kwotę.
inną opcją jest zwiększenie CPI w czynszu gruntowym każdego roku. Ważne jest to, że masz co najmniej jedną z tych opcji w leasingu. W przeciwnym razie Twój” uczciwy ” czynsz gruntowy zacznie ulegać erozji wraz z inflacją od momentu podpisania umowy najmu.
zrozum ryzyko przebudowy
przychody Billboard jest wielki, o ile nie powstrzyma cię od sprzedaży lub rozwoju nieruchomości w dół drogi. To ryzyko jest największym potencjalnym minusem posiadania Billboardu na swojej nieruchomości.
o ile nie jesteś przekonany, że istnieje 0% szansa na wykorzystanie Twojej nieruchomości do różnych celów w pewnym momencie, każda dzierżawa Billboardu powinna zawierać język umożliwiający usunięcie w przypadku przyszłych planów.
i musisz się upewnić, że adwokat przejrzy paragraf, który firma billboardowa przesyła, aby zmniejszyć twoje obawy. Niektóre firmy billboardowe wstawiają język, który wydaje się dawać prawo do usunięcia Billboardu, ale język zawiera szczegóły techniczne, które uniemożliwiają usunięcie.
na przykład sformułowanie takie jak „w przypadku rozwoju wymagającego usunięcia…” stawia subiektywne ograniczenie tematu. Co w takim razie oznacza „Wymaganie usunięcia”?
firma znak może twierdzić, że można zaplanować projekt, który zawiera znak, lub że nie można go zakłócić, ponieważ spada w strefie awarii budynku, gdy naprawdę chcesz go usunąć ze względów estetycznych.
również nie myśl, że firma Znak przewróci się, gdy wyślesz mu list żądający usunięcia. Często firma billboardowa będzie dążyć do rozstrzygnięcia sprawy, a właściciel ziemski raczej skapituluje, niż ma swój projekt związany w sądzie przez lata.
klauzula usunięcia powinna zostać sprawdzona przez twojego adwokata i powinna dać Ci wyłączne prawo do usunięcia znaku bez żadnych warunków.
sugestie dotyczące długości najmu
leasing bilbordów to ogólnie dość długoterminowe Instrumenty. Ale jak możesz zdecydować, która długość jest odpowiednia dla twojej nieruchomości?
ze strategicznego punktu widzenia są dwa względy.
Po pierwsze, jak daleko w przyszłości będzie przebudowa nieruchomości? Nawet z klauzulą zezwalającą na usunięcie, nadal istnieje szansa na proces sądowy jako szantaż. Zawsze jest czystsze i łatwiejsze, jeśli można po prostu mieć koniec dzierżawy, a wszystkie prawa firmy znak negowane.
Jeśli jesteś przekonany, że sprzedasz lub przebudujesz witrynę za siedem lat, powinieneś rozważyć zrobienie pięcioletniej umowy najmu z miesięcznym przedłużeniem po wygaśnięciu umowy najmu.
drugim czynnikiem, który jest znacznie trudniejszy do oszacowania, jest koniec leasingu tylko wtedy, gdy gospodarka USA jest silna, a nie wtedy, gdy jest słaba. Chociaż nie można tego zrobić z żadną dokładnością, możesz postawić kilka ogólnych zakładów.
na przykład, jeśli masz wynajem Billboardu wymyślić do odnowienia teraz – w najgorszym depresji ekonomicznej od 1930 roku-to chcesz zrobić to bardzo krótko. Dlaczego? Byłoby głupotą zawrzeć długoterminową dzierżawę, biorąc pod uwagę dzisiejsze obniżone wartości. Celem ziemianina jest zablokowanie czynszu gruntowego na szczycie rynku, a następnie przejazd przez recesję.
porady negocjacyjne
nigdy nie podchodź do firmy billboardowej w sposób kontradyktoryjny. Poinformuj firmę, że nie chcesz stracić znaku i wiesz, że nie chce go stracić. Ale żądaj, abyś otrzymał” uczciwy ” czynsz.
od tego momentu negocjacje powinny dotyczyć tego, jaki powinien być ten” uczciwy ” czynsz. Trudno jest komukolwiek sprzeciwiać się koncepcji uczciwości, a negocjacje sprowadzają się tylko do jednego punktu.
Jeśli powiesz firmie billboardowej „oto moja oferta, weź ją lub zburz swój znak”, możesz zainicjować usunięcie swojego znaku, nawet jeśli był to tylko blef. Pamiętaj, że pracownicy firmy billboard nie są osobiście właścicielami znaku. Jeśli uważają, że trudno ci pracować, pracownicy firmy billboardowej mogą zdecydować się na usunięcie twojego znaku, aby wyeliminować potrzebę dalszego kontaktu.
ważne jest również, aby zawsze podchodzić do firmy billboardowej w charakterze tylko jednej osoby w komisji decydentów-nawet jeśli jesteś jedynym właścicielem ziemi.
badania wykazały, że ludzie są znacznie mniej skuteczni w negocjacjach z Komisją, ponieważ zaczyna się zastanawiać, co trzeba, aby wpłynąć na grupę ludzi, zamiast próbować ocenić reakcję tylko jednego.
Mam nadzieję, że teraz masz jaśniejszy obraz tego, jak te kawałki pasują do siebie. Ponieważ długość najmu wynosi średnio około 10 lat, niezwykle ważne jest, aby negocjować wspaniałe oferty dla Ciebie i Twoich klientów, ponieważ możesz mieć taką możliwość tylko raz.
Ten artykuł został opublikowany za zgodą Krajowego inwestora nieruchomości.