Outdoor Lease Basics
Outdoors parecem estar em todos os lugares, mas os proprietários devem considerar algumas coisas antes de decidir se querem alugar sua propriedade para uso por uma empresa billboard. A equação padrão utilizada pelas empresas é a receita líquida que o sinal produzirá vezes 15% a 20%, mas essa percentagem deve ser ajustada para cima para o tráfego elevado, áreas urbanas. Os latifundiários também querem contrair aumentos para a inflação e também ser claros sobre os seus direitos para a futura remoção do sinal. As empresas da Billboard são conhecidas por usarem contratos que favorecem fortemente seus interesses, então qualquer papelada oferecida por elas deve ser revisada por um advogado. Para mais informações, continue lendo o seguinte artigo do National Real Estate Investor. todos nós conduzimos regularmente por cartazes, mas raramente pensamos na economia de como trabalham e no que pagam ao proprietário. Então, não é nenhuma surpresa que a pessoa comum não tenha absolutamente nenhuma pista sobre como lidar com a negociação de um contrato de locação de um outdoor na sua propriedade.as locações da Billboard são um nicho único de imóveis, mas muito mais abundante do que você imagina. Há aproximadamente 450.000 Outdoors nos E. U. É difícil trabalhar em imóveis e não tem pelo menos um outdoor que você tem que negociar em sua carreira.
com milhares de dólares em jogo — e potencialmente milhões em valor reduzido para a propriedade — é importante que você entenda como o processo funciona, bem como os segredos de informação privilegiada e truques que as empresas da billboard usam em seu favor. Aqui estão alguns dos pontos básicos que você precisa estar ciente sobre no que diz respeito às locações billboard em propriedade real.
é tudo sobre a matemática
Há uma fórmula que as empresas da billboard usam para determinar o que pagar aos proprietários de terras. É basicamente a receita líquida do sinal (renda bruta menos agência de publicidade Comissão, se houver) vezes um intervalo de 15% a 20%. Se um outdoor tem $20.000 de renda líquida em um ano, então o aluguel de terra do outdoor deve variar de $3.000 a $4.000 por ano.mas esta fórmula fica muito mais complicada quando se muda de um mercado do Centro-Oeste como Kansas City para um mercado como Los Angeles. Em L. A., há rendas terrestres que podem igualar 50% da receita líquida. Por quê? É baseado no tamanho da renda. Com rendas maiores, há mais dinheiro para gastar.
em Los Angeles, Chicago e Nova Iorque, os aluguéis da billboard são muitas vezes exponencialmente mais elevados do que as áreas estatísticas metropolitanas normais (MSAs). Um cartaz que aluga $ 2.000 por quatro semanas em Dallas, pode alugar $20.000 em Chicago.
Se você está negociando na cidade média, você deve atirar para 20%. Se você está negociando em Los Angeles, Chicago ou Nova York, você pode tentar por 30% a 35% se você estiver em um local “glamour” que tem uma receita invulgarmente alta e desejável.
O bloco de construção inicial para determinar o que a sua justa renda de terra deve ser é para “comp” o que as rendas são na área de seu sinal. Contate as empresas do outdoor para ver o que estão pedindo em aluguel. Estes preços — também conhecidos como “cartões de taxa” – muitas vezes estão disponíveis na Internet.uma nota de rodapé aqui é que as receitas dos outdoors já não são medidas pelo mês. Eles são agora medidos por “quatro semanas” -essencialmente um ano de 13 meses. Quando compuseres os alugueres da billboard, não uses uma estimativa “vezes 12” para o valor que eles te dão; precisas de usar um “vezes 13”.há duas opções. O método preferido é receber um mínimo de base de renda do solo versus uma porcentagem da receita líquida. Dessa forma, à medida que a receita líquida aumenta ao longo do tempo, você continua a receber uma quantia justa.
a outra opção é ter um aumento de CPI em seu aluguel de terra a cada ano. O ponto importante é que você tem pelo menos uma dessas opções em seu contrato de arrendamento. Caso contrário, a sua “justa” renda do terreno começará a corroer com inflação a partir do momento em que assinar o contrato.
entender os riscos de redesenvolvimento
utdoor income é grande, desde que não o impeça de vender ou desenvolver a sua propriedade ao longo da estrada. Este risco é a maior desvantagem potencial de ter um cartaz na sua propriedade.
A menos que você esteja convencido de que há uma chance de 0% de sua propriedade ser usada para diferentes propósitos em algum momento, cada outdoor lease deve conter linguagem que permita a remoção no caso de planos futuros.e você precisa ter certeza de que um advogado reveja o parágrafo que a empresa billboard submete para reduzir seus medos. Algumas empresas da billboard Irão inserir o idioma que parece lhe dar o direito de remover o cartaz, mas o idioma contém tecnicalidades que impedem a remoção.
Por exemplo, palavras como ” em caso de desenvolvimento que exija remoção…” coloca uma limitação subjetiva sobre o assunto. Nesse caso, o que constitui “exigir a remoção”?
a empresa de Sinais pode argumentar que você pode planejar um projeto que incorpora o sinal, ou que ele não pode ser perturbado porque ele cai em uma zona de retrocesso do edifício quando você realmente quer removê-lo por razões estéticas.
também, não pense que a empresa de sinais irá rolar quando você enviar a carta exigindo remoção. Muitas vezes, a empresa billboard vai procurar litigar o assunto, e o proprietário de terras vai capitular em vez de ter seu projeto amarrado em tribunal por anos.
a cláusula de remoção deve ser revista pelo seu advogado, e deve dar-lhe o direito exclusivo de remover o sinal sem quaisquer condições.as sugestões sobre a duração da locação são, em geral, instrumentos de longo prazo. Mas como você pode decidir qual comprimento é correto para sua propriedade?de uma perspectiva estratégica, há duas considerações.
primeiro, até que ponto no futuro você estará reconstruindo a propriedade? Mesmo com a cláusula que permite a remoção, ainda há uma possibilidade de litígio como chantagem. É sempre mais limpo e mais fácil se você pode simplesmente ter o fim do arrendamento, e todos os direitos da empresa de sinais negados.se estiver convencido de que vai vender ou remodelar o local em sete anos, deve considerar fazer um contrato de arrendamento de cinco anos com renovação mensal após o termo do contrato.
A segunda consideração, que é muito mais difícil de estimar, é ter o fim da locação apenas em momentos em que a economia dos EUA é forte e não quando é fraco. Enquanto isso não pode ser feito com qualquer tipo de precisão, você pode fazer algumas apostas gerais.
Por exemplo, se você tem um contrato de locação de billboard subir para a renovação agora — na pior depressão econômica desde a década de 1930 – então você gostaria de torná-lo muito curto prazo. Por quê? Seria insensato celebrar um contrato de arrendamento a longo prazo, tendo em conta os valores reduzidos de hoje. O objetivo do proprietário é bloquear uma renda no pico do mercado, e depois cavalgá-la através da recessão.
dicas de negociação
nunca se aproxime da empresa billboard de uma forma adversa. Informe a empresa que você não quer perder o sinal, e você sabe que ele não quer perdê-lo também. Mas exige que recebas uma renda “justa”.a partir daí, as negociações devem ser sobre o que deve ser a renda “justa”. É difícil para qualquer um argumentar contra o conceito de Justiça, e ele reduz a negociação a apenas um ponto.
Se você disser à billboard company “aqui está a minha oferta, pegue-a ou rasgue o seu sinal para baixo”, você pode colocar em movimento a remoção do seu sinal, mesmo que fosse apenas um bluff. Lembre-se que os funcionários da billboard não são pessoalmente donos do sinal. Se eles sentem que você é difícil de trabalhar com, funcionários da empresa billboard pode optar por remover o seu sinal para eliminar a necessidade de mais contato.é igualmente importante abordar sempre a empresa billboard na qualidade de apenas uma pessoa num comité de decisores-mesmo que seja o único proprietário do terreno.estudos têm mostrado que as pessoas são muito menos eficazes negociando com um comitê porque se começa a questionar o que seria necessário para influenciar um grupo de pessoas, em vez de tentar medir a reação de apenas um.
esperançosamente, você agora tem uma imagem mais clara de como as peças se encaixam. Com duração de Locação média de cerca de 10 anos, é extremamente importante que você se destacar na negociação de grandes negócios para você e seus clientes, como você só pode ter a oportunidade uma vez. este artigo foi republicado com autorização do investidor imobiliário nacional.