Residential mortgage-backed security
no final da década de 1970, uma equipe da Salomon Brothers trabalhou com o Bank of America para criar a primeira garantia hipotecária residencial que não estava garantida pelo governo. A Salomon Brothers’ bond-trader by the name of Lewis Ranieri was instrumental in this effort. He coined the term “securitizing” during this period after joining the project in 1977. De acordo com a autora Alyssa Katz, a ambição de Ranieri era revolucionar o mercado hipotecário, que na época era fortemente dependente das instituições de seguro de habitação patrocinadas pelo governo (Ginnie Mae, Fannie Mae e Freddie Mac). Seu plano era descobrir uma maneira de fazer do mercado hipotecário um assunto totalmente privado e para trazer esse objetivo a uma realidade, sua equipe queria criar um produto de segurança “que pudesse ser comprado e vendido entre os investidores”.
A ideia era permitir que os bancos privados emitissem empréstimos e depois vendessem esses empréstimos a investidores desejosos que procurassem um fluxo estável de rendimentos, libertando capital com o qual o banco pudesse então emitir empréstimos adicionais. Apesar de trabalhar no projeto por três anos, os títulos que a equipe Salomon desenvolveu foram uma falha comercial devido a vários regulamentos do estado e leis federais de valores mobiliários que datam da Grande Depressão para resolver este problema, Ranieri ajudou a criar e defender antes do Congresso a Secondary Mortgage Market Enhancement Act de 1984 (SMMEA). Alyssa Katz, em seu livro de 2009 sobre a história recente do mercado imobiliário Americano, escreve que SMMEA
chamado bond-agências de classificação de risco — no momento, a Moody’s e a Standard & Pobre — de pesar sobre cada hipoteca piscina. Desde que uma obrigação tenha obtido uma das melhores notações das Agências — o que significa que, na opinião das agências, os investidores devem estar confiantes em receber o pagamento — ela pode ser vendida. Enquanto a Securities and Exchange Commission supervisionaria a negociação desses títulos, assim como fez todos os investimentos para venda, não mais o governo dos EUA geriria exclusivamente o mercado de títulos garantidos por hipotecas, como tinha através Ginnie Mae. “Acreditamos que os Serviços de rating oferecem proteção substancial aos investidores”, testemunhou Ranieri perante o Congresso no início de 1984.
Esta Lei abriu a porta para permitir que ” instituições financeiras de mapeamento federal, incluindo uniões de crédito,” a capacidade de “investir em títulos relacionados com hipotecas sujeitos apenas a limitações que o Conselho Regulador apropriado poderia impor. Ele criou o mercado para a gravadora privada MBS que não existia quando Ranieri começou a desenvolvê-los em 1977.
According to David Maxwell of Fannie Mae, the developers of “private-label” mortgage-backed securities did not seek to — or at least end — up-undercutting and replacing the Fannie and Freddie ‘ s “agency” MBSs. Eles queriam ” encontrar produtos que pudessem lucrar de onde não tivessem que competir com a Fannie.”Jornalistas financeiros Bethany McLean, e Joe Nocera, argumentam Ranieri e outros em Wall Street, percebi que nunca iria “desalojar a Fannie e o Freddie a partir de sua posição dominante como as seguradoras tradicionais de hipotecas,” mas a Fannie e o Freddie tinha nenhuma empresa e nenhum interesse em não-primeiro-hipotecas (subprime e Alt-A hipotecas). Assim, o mercado subprime tornou-se o reino dos títulos hipotecários de marca privada.
TranchesEdit
The MBSs of the “government-sponsored enterprise”, Fannie and Freddie were considered to be “the equivalent of AAA-rated bonds” because of their high standards and suggestions of guarantee by the US government.enquanto as hipotecas subprime de marca privada nunca seriam capazes de fazer esse pedido, ” fatiando “as hipotecas agrupadas em” tranches”, cada uma tendo uma prioridade diferente no fluxo de capital mensal ou trimestral e fluxo de juros, eles poderiam criar títulos com notação tripla a das tranches com a maior prioridade — as tranches mais” seniores”.uma vez que a(s) tranche (S) mais sênior (AIS) era como um “balde” sendo preenchido com a “água” de principal e interesse que não compartilhava esta água com o próximo balde mais baixo (i.e. tranche) até que foi preenchido para a aba e transbordamento, os baldes/tranches de topo (em teoria) tinha considerável solvabilidade e poderia ganhar as mais altas notações de crédito, tornando-os acessíveis ao mercado monetário e fundos de pensões que de outra forma não lidar com títulos hipotecários de alto risco.
As primeiras ofertas privadas no final da década de 1980 e início de 1990 muitas vezes tiveram apenas duas tranches, mas em 2005-06 as ofertas tornaram-se mais complexas. Um “negócio” típico ” com garantia hipotecária de um dos anos mais altos de títulos hipotecários de alto risco (2006) foi descrito no Relatório de inquérito sobre a crise financeira. (Ver tabela à direita.) Apelidado de “CMLTI 2006-NC2”, o negócio envolveu 4499 hipotecas subprime originadas pela New Century Financial—um emprestador baseado na Califórnia-e emitido por uma entidade de propósito especial criado e patrocinado pelo Citigroup. A entidade emitiu 19 tranches de Obrigações Hipotecárias no valor de 947 milhões de dólares. Uma vez que o Citigroup e outras empresas se concentraram em alcançar altas classificações, os (quatro) ranchos seniores classificados triple A compõem 78% ou us $737 milhões do negócio. Onze tranches foram “mezzanine” – três classificados AA, Três A, Três BBB e dois BB (junk). A tranche mais Júnior era conhecida como” capital próprio “ou” residual “ou”primeira perda”. Não tinha notação de crédito e foi dividido entre o Citigroup e um fundo de cobertura.Quanto mais” júnior ” a tranche, maior o seu risco e maior a sua taxa de juro em compensação.de acordo com o colunista de negócios Joe Nocera, em meados de 2013, “o mercado de títulos hipotecários privados … continua moribundo” ; seu financiamento tornou-se dominado por Fannie e Freddie.