taxa de juro implícita no contrato de Locação nos termos da IFRS 16 explicada
Qual é a taxa de juro implícita nos termos da IFRS 16?
a taxa implícita no contrato de Locação é a taxa de juro cobrada pelo Locador no contrato de Locação. Este é essencialmente o retorno Ou margem que o locador está recebendo do contrato de locação, e como tal, o locador pode não estar disposto a nomear a taxa de forma definitiva. Uma vez que a taxa de retorno do arrendamento não é indicada, é implícita.
de acordo com a IFRS 16, o locatário utilizará a taxa implícita para calcular a mensuração inicial do passivo da locação, assumindo que a taxa pode ser facilmente determinada. Na maior parte das vezes, enquanto locatário, esta taxa não é facilmente determinável, uma vez que é impulsionada por factores de produção locadores, tais como custos e hipóteses de lucro. Se a taxa não for facilmente determinável para o locatário, este deve utilizar a sua própria taxa devedora incremental em vez da taxa implícita. A taxa implícita é sempre do conhecimento do Locador, uma vez que este é o locador que redige os Termos do contrato de locação e, por conseguinte, está ciente da taxa de juro que incorporaram no contrato de Locação.de acordo com a IFRS 16, o locador utilizará a taxa implícita para realizar o teste de classificação da Locação no início da locação ou na data de uma modificação, calculando se o valor actual dos pagamentos da locação (descontado à taxa implícita) representa substancialmente todo o justo valor do activo subjacente. Também nos termos da IFRS 16 locadores partes no financiamento de locações utilizam a taxa de juro implícita no contrato de locação para mensurar o investimento líquido no contrato de Locação. O investimento líquido no contrato de Locação é apresentado como um crédito na demonstração da posição líquida.no Apêndice A da IFRS 16, O glossário define especificamente a taxa de juro implícita no contrato de Locação como a taxa de juro que provoca o valor actual de:
- Os pagamentos de locação e,
- o valor residual não garantido igual à soma de::o justo valor do activo subjacente e quaisquer custos directos iniciais do Locador.
lembre-se que os pagamentos de Locação que o locador usa para determinar a sua taxa implícita normalmente excluem a maioria dos pagamentos de Locação variável. Por conseguinte, no caso de locações com múltiplas componentes e retribuição variável, a taxa implícita no contrato de Locação não representa a totalidade do rendimento esperado para o locador.
o gráfico abaixo demonstra ainda a taxa implícita definida pela IFRS 16:
taxa implícita: ASC 842 vs. IFRS 16
A definição da taxa implícita, tal como estabelecida na IFRS 16, difere ligeiramente da definição da taxa implícita no contrato de Locação, tal como definido na ASC 842. No glossário de termos em ASC 842, a taxa implícita é definida como::
“A taxa de juros que, em uma determinada data, faz com que o valor presente agregado de: (a) os pagamentos de arrendamento e (b) o valor que o locador espera obter do activo subjacente seguinte ao fim do prazo da locação para ser igual à soma de (1) o valor justo do ativo subjacente, menos qualquer investimento relacionadas com o crédito de imposto retido e deve ser realizado pelo locador e (2) qualquer diferidos custos directos iniciais do locador.”
sob ASC 842, os créditos fiscais de investimento relacionados retidos e esperados para ser realizados pelo Locador são explicitamente incluídos no cálculo. Tal não é o caso na definição da IFRS 16, que inclui apenas o justo valor do activo subjacente no cálculo da taxa implícita.
para discussão posterior e um exemplo do cálculo da taxa implícita no ASC 842, reveja este artigo.
para demonstrar como o locador pode calcular a taxa implícita de acordo com a IFRS 16, vamos dar uma olhada em um exemplo e percorrer como calcular a taxa implícita em uma Locação usando a função taxa interna de retorno (IRR) no Excel.
baixar a nossa calculadora do valor actual para seguir ao longo:
exemplo: calcular a taxa de juro implícita numa Locação nos termos da IFRS 16
o seguinte é o conjunto de factos que iremos usar no nosso exemplo de locação de um tractor:preço de arrendamento: 1/1/2020 (após transição para a IFRS 16) Data de fim da locação: 12/31/2024 prazo de locação de 5 anos o justo valor do tractor no início da locação: Us $20.000
Porque o locador conhece todos os insumos necessários para calcular a taxa implícita, eles podem usar um cálculo simples para determinar essa taxa. Como discutimos, a taxa implícita é a taxa que causa o valor presente de (a) os pagamentos de locação e (B) O valor residual não garantido para igualar a soma de (i) O justo valor do ativo subjacente e (ii) quaisquer custos diretos iniciais do Locador. Podemos demonstrar este cálculo utilizando a função IRR no Excel.
A tabela abaixo representa os montantes que o locador incluirá nas entradas e saídas de caixa do cálculo da TIR. Os pagamentos são devidos no início de cada período, Por isso rotulamos o período 0 para significar que há um pagamento feito no início do arrendamento antes de os juros são acumulados. Os custos diretos iniciais e o fluxo de caixa implícito para o justo valor do ativo que é transferido para o locatário também ocorrem no início do contrato de Locação.
no período 0, o justo valor de $20.000 e os custos diretos iniciais de $1.500 saídas de dinheiro são compensados com o pagamento de $5.000 recebido antecipadamente para chegar a uma saída de dinheiro líquido de $16.500 feito no início do contrato de Locação.
nos períodos 1 a 4, o locador recebe pagamentos de $ 5.000 . O período 5 representa o fim do termo de Locação, quando o valor residual não garantido foi estimado em US $1.000.
após o cálculo das entradas e saídas de caixa por período, é utilizada a função IRR (como indicado abaixo) nos fluxos de caixa líquidos.
a função IRR no Excel devolve uma taxa de 9,92% com base nos fluxos de caixa líquidos.
Validar o calculado implícito taxa
somos capazes de validar o cálculo da taxa implícita calculamos usando a função TIR acima usando o livre LeaseQuery Valor Presente ferramenta de Calculadora. Validaremos nosso cálculo em duas etapas, primeiro calculando o valor atual dos pagamentos de locação e depois calculando o valor atual do valor residual não garantido.
como ilustrado abaixo, nós populamos dentro de nossa calculadora de valor atual a IRR de 9.92% e introduzir os mesmos pagamentos em dinheiro e o mesmo termo que delineamos no início deste exemplo, calculamos o valor atual dos pagamentos de locação para ser $ 20.877 .
como lembrete, a taxa implícita é a taxa a que o valor actual dos pagamentos de locação e o valor residual não garantido é igual à soma do justo valor do activo subjacente e de quaisquer custos directos iniciais do Locador.
no cálculo acima, calculamos o valor atual dos pagamentos de Locação, E agora devemos calcular o valor atual do valor residual não garantido de US $1.000. Usando a calculadora do valor atual, como ilustrado abaixo, calculamos o valor atual de US $ 1.000 pagos cinco anos no futuro a uma taxa de 9,92% a ser $623. Para calcular o valor presente do valor residual não garantido, usamos um pagamento de fim de período Porque o ativo é devolvido ao Locador no último dia do contrato.
o valor actual dos pagamentos de locação de $20.877 mais o valor actual do valor residual não garantido de $623 é igual a $21.500. A soma do justo valor do trator, US $ 20.000 ,e os custos diretos iniciais de US $ 1.500, também é igual a US $ 21.500, provando assim o nosso cálculo IRR Excel da taxa implícita de 9,92% para ser correto.
O exemplo que passamos acima está especificamente relacionado com um Locador. No entanto, se você for um locatário e as entradas necessárias para o cálculo da TIR estiverem disponíveis, você pode usar a mesma fórmula e passos. Na prática, não é provável que o locatário tenha os dados necessários para este cálculo prontamente disponíveis. Neste caso, o locatário pode utilizar a taxa de endividamento incremental (IBR).
resumo
a taxa implícita no contrato de Locação é a taxa de juro fixada pelo Locador no contrato de Locação. Esta é a taxa a que o valor actual dos pagamentos de locação e o valor residual não garantido equivalem à soma do justo valor do activo subjacente e de quaisquer custos directos iniciais do Locador. O locador sempre saberá, ou será capaz de calcular, esta taxa, uma vez que são eles que preparam o arrendamento. No entanto, também é benéfico para o locatário entender como calcular esta taxa para que eles sejam capazes de analisar os termos financeiros do contrato de locação para determinar se eles são mutuamente benéficos.