Billboard Lease Basics

panouri publicitare par a fi peste tot, dar proprietarii de terenuri trebuie să ia în considerare câteva lucruri înainte de a decide dacă doresc să închirieze proprietatea lor pentru a fi utilizate de către o companie panou. Ecuația standard utilizată de companii este venitul net pe care semnul îl va produce de 15% până la 20%, dar acest procent ar trebui ajustat în sus pentru zonele urbane cu trafic ridicat. Proprietarii de terenuri, de asemenea, doresc să contracteze la creșteri de inflație și, de asemenea, să fie clar cu privire la drepturile lor pentru eliminarea viitoare a semnului. Companiile Billboard sunt cunoscute pentru utilizarea contractelor care favorizează puternic interesele lor, astfel încât orice documente oferite de acestea ar trebui să fie revizuite de către un avocat. Pentru mai multe detalii despre acest lucru continuați să citiți următorul articol de la National Real Estate Investor.

cu toții conducem în mod regulat prin panouri publicitare, dar rareori ne gândim la economia modului în care funcționează și la ceea ce plătesc proprietarul terenului. Deci, nu este o surpriză faptul că persoana obișnuită nu are absolut nici o idee despre cum să se ocupe de negocierea unui contract de închiriere de panouri publicitare pe proprietatea sa.

contractele de leasing Billboard sunt o nișă unică de bunuri imobiliare, dar mult mai abundente decât v-ați imagina. Există aproximativ 450.000 panouri în SUA este dificil de a lucra în domeniul imobiliar și nu au cel puțin un contract de leasing panou care trebuie să negocieze în cariera ta.

cu mii de dolari în joc — și potențial milioane în valoare redusă a proprietății — este important să înțelegeți cum funcționează procesul, precum și secretele și trucurile insider pe care companiile de panouri publicitare le folosesc în favoarea lor. Iată câteva dintre punctele de bază pe care trebuie să fie conștienți de în ceea ce privește contractele de leasing billboard pe proprietăți imobiliare.

este vorba de matematică

există o formulă pe care companiile de panouri publicitare o folosesc pentru a determina ce să plătească proprietarii de terenuri. Este practic venitul net din semnul (chiria brută mai puțin comision agenție de publicitate, dacă este cazul) ori un interval de 15% la 20%. Dacă un panou publicitar are venituri nete de 20.000 de dolari într-un an, atunci chiria la sol a panoului publicitar ar trebui să varieze de la 3.000 la 4.000 de dolari pe an.

dar această formulă devine mult mai complicată atunci când treceți de la o piață din Vestul Mijlociu, cum ar fi Kansas City, la o piață precum Los Angeles. În L. A., Există chiriile la sol, care poate echivala cu 50% din venitul net. De ce? Se bazează pe Mărimea chiriei. Cu chirii mai mari, există mai mulți bani pentru a merge în jurul.

în Los Angeles, Chicago și New York, chiriile billboard sunt adesea exponențial mai mari decât zonele statistice metropolitane normale (MSAs). Un panou care închiriază pentru 2.000 de dolari timp de patru săptămâni în Dallas, poate închiria pentru 20.000 de dolari în Chicago.

dacă negociați în orașul mediu, ar trebui să trageți pentru 20%. Dacă negociați în Los Angeles, Chicago sau New York, ați putea încerca între 30% și 35% dacă vă aflați într-o locație „glamour” care are venituri și dorințe neobișnuit de mari.

blocul inițial pentru a determina ce ar trebui să fie chiria dvs. echitabilă este să „comp” ce chiriile sunt în zona semnului dvs. Contactați companiile billboard pentru a vedea ce cer în chirie. Aceste prețuri-cunoscute și sub denumirea de „carduri de rată” — sunt adesea disponibile pe Internet.

o notă de subsol aici este că veniturile billboard nu mai sunt măsurate de luna. Acum sunt măsurate pe „patru săptămâni” -în esență un an de 13 luni. Când comp billboard chiriile, nu utilizați o estimare „ori 12” pentru cifra pe care o dau; trebuie să utilizați un „Ori 13”.

legați chiria la sol de inflație

există două opțiuni aici. Metoda preferată este de a primi un minim de bază de chirie la sol față de un procent din venitul net. În acest fel, pe măsură ce venitul net crește în timp, veți continua să primiți o sumă echitabilă.

cealaltă opțiune este să aveți o creștere a IPC a chiriei la sol în fiecare an. Important este că aveți cel puțin una dintre aceste opțiuni în contractul de închiriere. În caz contrar, chiria dvs. „echitabilă” va începe să se erodeze odată cu inflația din momentul în care semnați contractul de închiriere.

înțelegeți riscurile de reamenajare

veniturile din panouri publicitare sunt mari, atâta timp cât nu vă împiedică să vindeți sau să vă dezvoltați proprietatea pe drum. Acest risc este cel mai mare dezavantaj potențial de a avea un panou publicitar pe proprietatea dumneavoastră.

cu excepția cazului în care sunteți convins că există o șansă de 0% ca proprietatea dvs. să fie utilizată în scopuri diferite la un moment dat, fiecare închiriere de panouri ar trebui să conțină un limbaj care să permită eliminarea în cazul planurilor viitoare.

și trebuie să vă asigurați că un avocat revizuiește paragraful pe care compania billboard îl prezintă pentru a vă reduce temerile. Unele companii de panouri publicitare vor introduce limba care pare să vă ofere dreptul de a elimina panoul publicitar, dar limba conține tehnici care împiedică eliminarea.

de exemplu, formularea precum „în cazul dezvoltării care necesită îndepărtarea…” pune o limitare subiectivă asupra subiectului. În acest caz, ceea ce constituie „necesită îndepărtarea”?

compania semn poate argumenta că ai putea planifica un proiect care încorporează semnul, sau că nu poate fi deranjat, deoarece se încadrează într-o zonă de regres clădire atunci când într-adevăr doriți să-l eliminați din motive estetice.

De asemenea, nu cred că societatea semn va rula peste atunci când vă trimite scrisoarea cerând eliminarea. Adesea, compania billboard va căuta să conteste problema, iar proprietarul terenului va capitula mai degrabă decât să-și lege proiectul în instanță de ani de zile.clauza de eliminare ar trebui revizuită de avocatul dvs. și ar trebui să vă ofere dreptul unic de a elimina semnul fără nicio condiție.

sugestii privind durata contractului de leasing

contractele de leasing Billboard sunt, în general, instrumente pe termen destul de lung. Dar cum puteți decide care lungime este corectă pentru proprietatea dvs.?

dintr-o perspectivă strategică, există două considerente.

În primul rând, cât de departe în viitor va fi reamenajarea proprietății? Chiar și cu clauza care permite eliminarea, există încă o șansă de litigiu ca șantaj. Este întotdeauna mai curat și mai ușor dacă puteți pur și simplu să încheiați contractul de închiriere și toate drepturile companiei de semn au fost negate.

dacă sunteți convins că veți vinde sau reamenaja site-ul în șapte ani, atunci ar trebui să luați în considerare efectuarea unui contract de închiriere pe cinci ani cu o reînnoire lunară după expirarea contractului de închiriere.a doua considerație, care este mult mai dificil de estimat, este să se încheie contractul de închiriere numai în momentele în care economia SUA este puternică și nu atunci când este slabă. Deși acest lucru nu se poate face cu niciun fel de precizie, puteți face câteva pariuri generale.

de exemplu, dacă aveți un contract de închiriere panou veni pentru reînnoire chiar acum — în cea mai gravă depresie economică din anii 1930 — atunci ar dori să facă pe termen foarte scurt. De ce? Ar fi o prostie să intre într-un contract de leasing pe termen lung, având în vedere valorile reduse de astăzi. Scopul proprietarului este de a bloca într-o chirie la sol la vârf de piață, și apoi plimbare-l prin recesiune.

sfaturi de negociere

nu abordați niciodată compania billboard într-o manieră contradictorie. Informați compania că nu doriți să pierdeți semnul și știți că nici nu vrea să-l piardă. Dar cereți să primiți o chirie” corectă”.

Din acel moment, negocierile ar trebui să se refere la ceea ce ar trebui să fie acea chirie „corectă”. Este dificil pentru oricine să argumenteze împotriva conceptului de corectitudine, și paranteze negocierea până la un singur punct.

dacă spui companiei billboard „iată oferta mea, ia-o sau dărâmă-ți semnul”, poți pune în mișcare eliminarea semnului tău, chiar dacă a fost doar o cacealma. Amintiți-vă că angajații companiei billboard nu dețin personal semnul. În cazul în care simt că sunt dificil de a lucra cu, angajații companiei billboard poate opta pentru a elimina semnul dvs. pentru a elimina nevoia de contact în continuare.

de asemenea, este important să abordați întotdeauna compania de panouri publicitare în calitatea unei singure persoane dintr-un comitet de factori de decizie — chiar dacă sunteți singurul proprietar al terenului.

studiile au arătat că oamenii sunt mult mai puțin eficienți în negocierea cu un comitet, deoarece cineva începe să ghicească ce ar fi nevoie pentru a influența un grup de oameni, în loc să încerce să evalueze reacția doar a unuia.

sperăm că acum aveți o imagine mai clară a modului în care piesele se potrivesc împreună. Cu lungimi de leasing în medie în jurul 10 ani, este extrem de important să exceleze în negocierea oferte mare pentru tine si clientii tai, ca s-ar putea obține doar posibilitatea de o singură dată.

Acest articol a fost republicat cu permisiunea investitorului imobiliar național.