care sunt avantajele și dezavantajele cumpărării unei case deținute de bancă?

unele cumparatori potențial trece peste foreclosures sau cumpararea unei case deținute de bancă în întregime, deoarece acestea sunt descurajați de considerente speciale care merg în acest tip de vânzare. Alții ar putea lua în considerare aceleași proprietăți ca și chilipiruri slam-dunk.

realitatea este că există o varietate de argumente pro și contra substanțiale pe care orice cumpărător ar trebui să le cântărească serios înainte de a cumpăra o proprietate deținută de bancă.

da, s-ar putea într-adevăr (dar nu neapărat) obține o mare. De asemenea, va trebui să vă așteptați la un proces elaborat și la probleme de stare și va trebui să vă butonați procesele de asigurare și inspecție. Aici, descompunem avantajele și dezavantajele majore ale cumpărării unei proprietăți deținute de bancă pentru a demistifica procesul și a pregăti potențialii cumpărători.

ce este o casă deținută de bancă?

să începem cu elementele de bază. O casă deținută de bancă, cunoscută și sub numele de „proprietate imobiliară deținută” (sau REO pe scurt), se referă la proprietățile care au fost excluse cu transferul proprietății către bancă sau creditor.

se ajunge la acea fază după debitor implicite privind plățile ipotecare pentru o perioadă de timp. Proprietatea este apoi foreclosed, iar casa merge la licitație și vândute la cel mai mare ofertant.

dacă se vinde, creditorul se întoarce o parte din suma creditului restante prin vânzare. Dacă nu vinde, proprietatea trece apoi la creditor și casa devine o proprietate REO.

creditorul încearcă apoi să-l vândă, un proces care ar putea include eliminarea dreptului de retenție asupra proprietății și evacuarea ocupanților săi. Creditorul poate face, de asemenea, orice reparații necesare pentru a asigura casa este locuibil înainte de listarea-l de vânzare.

De ce aș lua în considerare cumpărarea unei case deținute de bancă?

În general, oamenii iau în considerare cumpărarea de case deținute de bănci cu speranța de a obține o afacere bună.

ca și alți vânzători, băncile sunt motivate: costă banii instituției să transporte această proprietate în cărțile lor. În plus, există costuri și eforturi asociate cu menținerea acestuia.

deci, puteți înscrie într — adevăr casa la o reducere-dar probabil că o veți cumpăra așa cum este, probabil că nu veți putea negocia prea mult cu privire la prețul stabilit de bancă și există alte capcane potențiale de cântărit.luați în considerare experiența personală a agentului Mary Stewart, cel mai bine vândut din Texas. „În anii’ 80, am cumpărat o blocare a pieței și am furat — o-chiar am obținut o afacere bună”, explică ea.

„desigur, starea era oribilă. Avea șerpi. Avea purici. Am avut albine, și am avut, probabil, trei galoane de miere ieși din tavan. Dar a meritat, pentru că l-am cumpărat cu 250.000 de dolari și l-am vândut cu 650.000 de dolari.”

experiența ei a fost cu o blocare a pieței în loc de o proprietate deținută de bancă, dar ilustrează genul de lucruri care se pot întâmpla unei proprietăți atunci când oamenii sunt evacuați-și, de asemenea, avantajele și dezavantajele semnării acestui tip de afacere.

care sunt avantajele cumpărării unei case deținute de bancă?

să începem cu profesioniștii majori.

Noțiuni de bază o afacere bună pe o casa potențial înseamnă că ați putea fi capabil de a cumpăra într-un cartier aspirațional, care este altfel la îndemâna dumneavoastră, sau să cumpere o casă mai mare decât ai fi putut permite altfel.

De asemenea, puteți fi siguri că banca va avea casa inspectată înainte de a fi disponibilă pentru vânzare, așa că veți ști cel puțin în ce stare se află înainte de a o cumpăra.

„când banca primește proprietatea înapoi, uneori vor să facă niște reparații și să o facă în siguranță”, spune Stewart.

„de exemplu, dacă există o piscină, aceasta este într-adevăr o problemă, deoarece piscina devine neagră. Trebuie fie să acopere piscina, să scurgă piscina, fie să o îngrădească, pentru că ce se întâmplă dacă un copil cade în ea în timp ce agenții imobiliari o arată?”spre deosebire de o licitație de blocare a pieței, puteți merge printr — o casă REO înainte de a vă decide să faceți o ofertă-deci nu veți zbura complet orb atunci când faceți această achiziție substanțială.

cu un REO, puteți obține, de asemenea, casa inspectat-te după comiterea să-l cumpere. Și ar trebui să ia în considerare obținerea unor inspecții de specialitate pentru a face suplimentar sigur că nu sunt de cumpărare o groapă de bani, mai ales cu acest tip de vânzare.

De asemenea, nu există la fel de multă concurență din partea cumpărătorilor tradiționali pentru aceste case, iar investitorii ar putea căuta ceva diferit — așa că s-ar putea să vă aflați într-un grup de puțini cumpărători interesați pentru această oportunitate.

o REO ar trebui să fie liber de drept de retenție sau alte probleme de titlu. Și nu va fi nici ocupanții legale în casă, care trebuie să se mute înainte de a vă puteți muta în, deoarece creditorul va au evacuat deja ocupanții anterioare.

care sunt contra de a cumpăra o casă deținută de bancă?

în timp ce există avantaje potențiale pentru a cumpara acest tip de proprietate, există, de asemenea, capcane să fie conștienți de și de a evita.

deși s-ar putea spera pentru a obține o afacere într-o vânzare REO, nu există nici o garanție că ai de gând pentru a obține o mare. Deci, veți dori să confirmați că prețul este corect. Comandați-vă propria evaluare sau cel puțin Faceți-vă agentul să efectueze o analiză comparativă a pieței pentru dvs. (Va trebui să faceți acest lucru oricum dacă nu treceți prin banca care deține casa pentru a obține împrumutul ipotecar.)

banca nu va repara foarte mult (dacă este ceva) înainte de a vinde. Proprietatea va fi vândută în stare „locuibilă” — dar, desigur, ceea ce face ca o casă să fie” nelocuită „este destul de extremă, așa că” locuibilă ” este doar un termen relativ care se poate traduce în continuare la o tonă de muncă pentru cumpărător (potențial prea mult pentru a dori să preia și să plătească).

amintiți-vă că casa REO va fi vândută în stare actuală; nu veți putea solicita reparații. Obțineți o urgență de inspecție, astfel încât să puteți ieși din afacere dacă există probleme serioase pe care banca le-a ratat. Și veți dori să faceți cercetare de titlu și să obțineți asigurare de titlu pentru a vă proteja.

„vrei pentru a obține un inspector bun, și, desigur, titlul de asigurare va asigurați-vă că toate taxele sunt plătite și curent și nu există drept de retenție pe proprietate,” Stewart spune.

„devine puțin complicat”, adaugă ea, referindu-se la o altă proprietate deținută de bancă care o interesa. „Pe această casă specială, a existat un prim gaj și un al doilea gaj. Al doilea gaj-titular a fost inițial va fi cel de a foreclose.

„Ei bine, în cazul în care al doilea gaj-titular forecloses și — l cumpere, va trebui să plătească off primul gaj-și o mulțime de oameni nu știu că.”

casa ar fi putut fi vacantă pentru o vreme și asta poate duce la probleme. Acestea pot include dăunători — ca în experiența lui Stewart-scurgeri care au trecut neobservate sau chiar spargeri. Ar trebui să vă așteptați să trebuiască să cheltuiți niște bani pentru reparații și întreținere și să le includeți în bugetul dvs.

problemele majore nesoluționate de bancă se pot dezvălui. „Condiția poate fi foarte rău, deoarece oamenii sunt nebuni, deoarece acestea sunt obtinerea foreclosed pe,” Stewart sasy.”am văzut foreclosures în cazul în care oamenii au bagat pumnul lor prin unul sau doi pereți în fiecare cameră. Ei vor fura aparate, sau poate casa a fost lăsat deblocat după ce au eliberat, și aparate vor fi plecat. Am văzut, de asemenea, unități de aer condiționat plecat.”

corespondența dvs. va fi cu o instituție bancară față de o experiență mai accesibilă de la om la om. Dacă sunteți un novice, s-ar putea ajunge copleșit într-o vânzare REO; aceste vânzări pot testa chiar și răbdarea investitorilor experimentați. „Protocolul pentru o blocare a pieței este un proces atât de lung”, spune Stewart. „Este nevoie de un timp.”

cum încep dacă vreau să iau în considerare o achiziție de locuințe deținută de bancă?

există sfaturi și instrumente online disponibile pentru a vă ajuta să găsiți case deținute de bănci. Dar cel mai bun mod de a începe este să discutați cu un agent imobiliar din zona dvs. care a ajutat alți cumpărători în pantofii dvs.

uneori, dacă o afacere pare prea bună pentru a fi adevărată, atunci ar putea fi foarte bine, spune Stewart. „Dar dacă cumpărătorii au un agent imobiliar decent, acestea ar trebui să fie protejate.”