este o rată de plafon mai mare mai bună pentru a investi în proprietăți De închiriere?
este posibil să fi fost convins că, atunci când vine vorba de rata de cap, cu cât este mai mare, cu atât mai bine. Problema de fapt este că pur și simplu nu este întotdeauna adevărat. Pentru a înțelege cu adevărat ce înțelegem prin aceasta, trebuie mai întâi să clarificăm exact ce este rata PAC. Apoi vom explica de ce răspunsul nostru la „este o rată mai mare a capacului mai bună?”nu este întotdeauna da.
care este rata de Cap în investiții imobiliare?
rata Cap, prescurtarea de la rata de capitalizare, este o valoare a rentabilității investiției. Este un calcul utilizat pentru a determina rentabilitatea unei investiții imobiliare. Mai simplu spus, rata de plafon pentru proprietatea de închiriere este venitul net din exploatare (NOI) al unei proprietăți în raport cu valoarea de piață a proprietății.
calculul ratei PAC este de obicei utilizat în industria de investiții imobiliare ca una dintre modalitățile de estimare a rentabilității investiției. Adică de ce nu, formula este destul de simplă, nu?
pentru a calcula rata de plafon a unei proprietăți, pur și simplu împărțiți venitul net din exploatare la valoarea proprietății. Vei sfârși cu un procent. Dar ce înseamnă cu adevărat acest număr?
formula ratei PAC poate deveni un pic mai complicată în deciziile din viața reală. Doar uita la numerele singur nu vă va spune răspunsul la este o rată mai mare capac mai bine. Utilizați calculatorul nostru digital pentru a obține numerele și informațiile de care aveți nevoie pentru a face o investiție imobiliară inteligentă. Începeți încercarea gratuită de 14 zile cu Mashvisor acum.
înțelegerea ratei de acoperire
este important să vă amintiți atunci când luați orice decizie de investiții imobiliare că o singură metrică nu este niciodată suficientă pentru a lua cu încredere o decizie inteligentă și o analiză solidă. Rata PAC ar trebui să fie utilizate pentru a determina dacă proprietatea este o afacere bună de investiții imobiliare. În loc să o utilizați exclusiv pentru a determina dacă ar trebui să cumpărați o proprietate de investiții, ar trebui să o utilizați ca unul dintre câteva instrumente de evaluare diferite. Câteva altele pe care vă recomandăm să le utilizați sunt prețul de achiziție, rambursarea în numerar, veniturile din chirii și rata de ocupare.
înrudite: Rentabilitatea investiției: valorile utilizate în investițiile imobiliare
rata PAC poate fi utilizată la nivelul unei evaluări individuale a proprietății prin compararea venitului său net din exploatare cu valoarea sa (măsurarea rentabilității anuale a investiției). De asemenea, poate fi utilizat la nivelul unei piețe întregi, luând rate medii de plafon pentru un grup mare de proprietăți.
Related: care sunt cele mai bune piețe multifamiliale 2019 cu o rată ridicată a capacului?
este de obicei folosit de investitorii imobiliari pe termen lung care doresc să-și închirieze proprietățile de investiții. Ar trebui să utilizați rata PAC ca o modalitate de a evalua o investiție imobiliară. Cu toate acestea, rata de plafon poate fi utilizată și odată ce dețineți deja proprietatea și înainte de a pune proprietatea pe piață pentru a o vinde.
cumpărați și țineți investitorii, proprietarii și investitorii imobiliari comerciali se vor uita cu siguranță la rata PAC atunci când vine vorba de orice investiție. Poate fi folosit pentru a evalua casele unifamiliale, precum și casele multifamiliale.
este o rată mai mare a capacului mai bună?
deci, din formula, este posibil să fi dat seama că o rată mai mare capac se traduce fie NOI mai mare sau preț de achiziție mai mic. În timp ce la prima vedere, ambele aceste lucruri sunet mare, fiecare investitor imobiliar știe să nu ia doar numărul așa cum este și rola cu ea. Trebuie să înțelegeți de ce capacul este la fel de ridicat sau de scăzut. S-ar putea să fiți șocați să aflați că proprietățile cu rată ridicată de vânzare nu sunt întotdeauna cea mai bună opțiune. Te lasă să te întrebi, este o rată mai mare a capacului mai bună atunci când investești în proprietăți de închiriere? Iată câteva motive pentru care acest lucru nu va fi întotdeauna cazul.
1) este o rată anuală
rata plafonului se calculează pe baza randamentelor anuale. Aceasta înseamnă că, dacă o proprietate cu venit a funcționat bine sau prost timp de un an, aceasta se va reflecta în calculul ratei PAC. Cu toate acestea, acest lucru înseamnă, de asemenea, că nu veți obține o imagine de ansamblu asupra modului în care această investiție imobiliară a funcționat pe parcursul mai multor ani. Aceasta este partea importantă de care trebuie să țineți cont. Deci, dacă istoricul performanței acestei investiții imobiliare a fost slab în anii precedenți, dar la momentul achiziției a avut randamente pozitive, aceasta poate fi o reflectare falsă a rentabilității reale a proprietății. Investitorii imobiliari, în special începători, ar trebui să păstreze cu siguranță un ochi pentru ratele de cap misterios de mare în analizele viitoare de investiții.
Related: ce este o rentabilitate anuală bună a investițiilor pe proprietatea de închiriere?
2) Există un compromis
vă amintiți cum am spus că rata de acoperire poate fi calculată atât pentru o proprietate individuală, cât și pentru o piață întreagă? Este o rată mai mare a plafonului mai bună la nivelul pieței? Ei bine, aici depinde de cât de repede doriți să începeți să generați fluxul de numerar. Nu trebuie să mergeți întotdeauna spre zonele cu capac ridicat pentru investiții profitabile. Dacă alegeți o zonă cu capac redus, profesioniștii sunt că tind să existe creșteri mai mari ale ratelor de închiriere în timp. În acest caz, piața permite în mod natural creșterea NOI (creșterea chiriei cuplată cu cheltuielile neschimbate). Deși nu veți răsturna imediat un profit, zonele cu capac redus vă vor oferi crearea de valoare pe termen lung în activ prin creșteri NOI.
înrudite: Ratele Pac 2019 în funcție de oraș: la ce ar trebui să se aștepte investitorii imobiliari
3) Evaluarea riscului
rata PAC este, de asemenea, cunoscută ca o măsură a nivelului de risc al unei investiții. Ca teoria merge, o rată mai mare capac înseamnă o investiție imobiliară cu risc ridicat. Și invers pentru o rată de plafon mai mică (aveți de-a face cu o investiție imobiliară cu risc scăzut). Acesta este același principiu care ne spune că randamentele scăzute vin cu active cu risc scăzut (de exemplu, obligațiuni de trezorerie).
riscul este o parte importantă a oricărei analize de investiții; nu poți doar să te uiți la randamente. Investitorii trebuie să evalueze nivelul de risc pe care sunt dispuși să-l asume pentru a se proteja de pierderea banilor. Este important să aruncăm o privire mai profundă asupra modului în care a fost derivată efectiv rata de acoperire a proprietății. De exemplu, este posibil ca o proprietate cu rată ridicată să nu fi reprezentat rata de ocupare (ceea ce poate afecta într-adevăr profiturile dvs. dacă este prea mare). Sau ar putea fi un caz de calcul al ratei plafonului pe baza numerelor estimate sau pro forma. Ratele de plafon, în acest caz, sunt de obicei calculate presupunând chirii mai mari și cheltuieli mai mici. Deci, fii atent atunci când se uită la ratele de capac pentru o proprietate de la sine. Este mai bine să te uiți la chiriile și cheltuielile reale.
pentru a afla tot ce trebuie să știți despre rata PAC în investiții imobiliare, urmăriți videoclipul nostru de mai jos:
cuvinte finale
după toate acestea vorbesc despre rata de capitalizare, cum putem rezuma totul? Ei bine, rata PAC este una dintre valorile foarte utile pe care investitorii le folosesc pentru a evalua o investiție imobiliară. Și se bazează pe raportul dintre NOI și valoarea de piață. Ce este o rată de acoperire bună? Este o rată mai mare cap mai bine? Este o valoare mai mare neapărat un lucru bun? Nu există într-adevăr un procent definitiv sau răspuns pentru acele întrebări care ar putea fi aplicate universal în orice situație. În unele cazuri, o rată ridicată a plafonului ar putea fi singura modalitate de a profita; în altele, poate fi proiectarea unor pretexte false.
oricum, pentru a înțelege cu adevărat care este rata de plafon potrivită pentru investițiile dvs. viitoare sau actuale, profitați de datele și informațiile Mashvisor pentru decizii de investiții mai inteligente. Pentru a afla mai multe despre modul în care vă vom ajuta să luați decizii de investiții imobiliare mai rapide și mai inteligente, faceți clic aici.