este timpul să încheiem zonarea unifamilială?

zonarea familială nu este doar o problemă suburbană-are impact și asupra dezvoltării orașului central. În Los Angeles (mai sus), 70% din terenurile rezidențiale sunt zonate doar pentru uz unifamilial. (Fotografie de Sam Lafoca / fotografie de construcții / Avalon / Getty Images)

în centrul filmului „parazit” — printre favoritele pentru cea mai bună imagine care se îndreaptă spre premiile Oscar din acest weekend— este o poveste a două orașe.

Pe de o parte, avem o familie săracă care trăiește într-un apartament subsol murdar într-o zonă densă în centrul orașului, duhoarea de metrou atașat la ele, răzuire semnale Wi-Fi gratuite în căutarea unei șanse de a muta în sus. Pe de altă parte, avem o familie bogată care trăiește într-o casă suburbană modernă, cu o mașină neagră elegantă pentru a-i conduce, o peluză verde mare pentru a absorbi soarele și un sistem de securitate de înaltă tehnologie pentru a păstra tipurile de subsol murdare (destul de fără succes, găsim mai târziu, la capete oribile).

pentru oricine este interesat de orașe, o astfel de premisă nu poate să nu amintească relația complicată dintre dezvoltarea urbană și justiția socială — mai ales că, cel puțin în SUA, cuvântul „parazit” în sine este adânc înrădăcinat în istoria acestui subiect. Termenul apare în mod vizibil în hotărârea Curții Supreme din 1926, care a stabilit baza pentru zonarea unifamilială în America, într-un pasaj tulburător care ar fi putut fi tratamentul original al filmului:

… foarte des, apartamentul este un simplu parazit, construit pentru a profita de spațiile deschise și de împrejurimile atractive create de caracterul rezidențial al districtului. Mai mult, venirea unei case de apartamente este urmată de altele, interferând prin înălțimea și volumul lor cu libera circulație a aerului și monopolizând razele soarelui care altfel ar cădea asupra caselor mai mici și aducând, ca acompaniament necesar, zgomotele tulburătoare incidente traficului și afacerilor crescute și ocuparea, prin intermediul automobilelor în mișcare și parcate, a unor porțiuni mai mari ale străzilor, diminuând astfel siguranța lor și privând copiii de privilegiul spațiilor liniștite și deschise pentru joacă, de care se bucură cei din localitățile mai favorizate — până când, în cele din urmă, caracterul rezidențial al cartierului și dorința acestuia ca loc de reședințe detașate sunt complet distruse.

aproape un secol în povestea de zonare o singură familie, intriga este în cele din urmă începe să se răsucească. Orașul Minneapolis și statul Oregon au adoptat recent legi care slăbesc reglementările unifamiliale. California a propus măsuri similare: unele au eșuat (cum ar fi una care încurajează dezvoltarea mai densă în apropierea tranzitului), altele au reușit (cum ar fi cele care încurajează căsuțele din curte). Noile facturi din Maryland și Virginia au, de asemenea, scopul.

având în vedere aceste tendințe, este momentul potrivit pentru toți cei preocupați de viitorul orașelor să revizuiască zonarea unifamilială și, într-adevăr, există un număr întreg al Journal of the American Planning Association dedicat acestei dezbateri. Publicat în ianuarie, Numărul conține nouă eseuri, reprezentând 14 voci totale de planificare, care abordează întrebarea dacă a venit sau nu timpul zonării unifamiliale-și, dacă da, ce să facem în acest sens.

cazul împotriva zonării unifamiliale

un primer rapid: zonarea unifamilială (cunoscută în mod obișnuit ca R1 în limbajul de planificare) împiedică o comunitate să construiască orice tip de locuință într-o anumită zonă, cu excepția unei case unifamiliale detașate. Este aproape omniprezent în suburbii, dar este și o problemă a orașului central. În San Francisco, 38% din terenurile rezidențiale sunt clasificate ca R1; în Seattle, este de 80%. Împreună, acest model creează un dezechilibru pe piața imobiliară a unei întregi zone de metrou.

omniprezența regulii este unul dintre motivele impactului său social distructiv, care au fost documentate în detaliu. Pe scurt, există dovezi convingătoare că zonarea unifamilială a afectat mediul prin încurajarea extinderii suburbane și a dependenței de mașini, a înrăutățit accesibilitatea prin restricționarea ofertei de locuințe și a subminat incluziunea prin menținerea gospodăriilor cu venituri mai mici în afara cartierelor cu oportunități ridicate.

având în vedere acest context, două lucrări JAPA spun că este timpul pentru zonarea unei singure familii.

unul vine de la UCLA planificare și politică savanți Michael Manville, Paavo Monkkonen, și Michael Lens, care scrie: „În secolul 21, niciun oraș nu ar trebui să aibă niciun teren în care nu se poate construi nimic, cu excepția unei case unifamiliale detașate.”

celălalt vine de la planificarea savant Jake Wegmann de la Universitatea din Texas-Austin, care speră să vadă zonarea unifamilială înlocuită cu locuințe” lipsă de mijloc”. El scrie: „pentru ca membrii profesiei de planificare să facă progrese împotriva crizelor climatice și a inegalității, ei trebuie să înceteze să apere conceptul indefensabil de zonare unifamilială.”

ziarele fac fiecare un caz puternic pentru a pune capăt zonării unifamiliale și sunt recomandate integral. Dar, în interesul rezumat, aici sunt șase dintre punctele lor cele mai puternice:

oamenii pot construi în continuare case unifamiliale. Unul dintre cele mai frecvente argumente pentru păstrarea zonării unifamiliale este că majoritatea oamenilor preferă casele unifamiliale. Asta e din ce în ce nu este cazul, așa cum se vede de primele găsite în cartiere urbane walkable, și studiile arată o dorință de viață mai dens chiar și în zonele auto-friendly. Dar chiar dacă ar fi adevărat, nu ar fi un argument bun pentru zonarea unei singure familii, deoarece eliminarea regulii nu împiedică construirea unor astfel de locuințe. Dacă oamenii încă mai doreau aceste case, dezvoltatorii ar continua să le construiască. Li s — ar permite să construiască și alte tipuri-ca răspuns la preferințele gospodăriei.

comunitățile pot preveni în continuare Manhattanizarea. Un obiectiv principal de a pune capăt zonării unifamiliale este de a ajuta noile gospodării să se mute în cartiere pe care nu le pot accesa în prezent. Acest impuls pentru mai multe locuințe nu trebuie confundat cu o invitație pentru zgârie-nori. O comunitate poate impune în continuare restricții de înălțime fără a împiedica crearea de tipuri alternative de locuințe, cum ar fi locuințe accesorii sau multiplexuri. Orașe precum Washington, D. C., folosesc astfel de restricții și încă generează o mulțime de dezvoltare densă, precum și case unifamiliale. Și, după cum subliniază savanții UCLA, Parisul are o restricție de înălțime fără prea multe extreme: o singură familie sau un zgârie-nori.

mijlocul lipsă poate debloca accesibilitatea. La baza sa, acest impuls pentru o dezvoltare mai mare a densității medii este într-adevăr un impuls pentru o mai mare accesibilitate a locuințelor. Wegmann indică un caz recent din Austin, unde un dezvoltator a folosit o lacună de zonare pentru a construi șase case pe un lot care ar găzdui în mod normal doar două case unifamiliale. Fiecare s-a vândut la mijlocul gamei de 400.000 USD — sau cu 200.000 USD mai puțin decât media suprafeței. Deși acest lucru nu este încă la îndemâna multor gospodării cu venituri mici, crearea mai multor opțiuni cu venituri medii eliberează în cele din urmă resursele publice pentru a se concentra pe crearea de locuințe la prețuri accesibile pentru cei mai nevoiași.

există un caz de sustenabilitate și pentru mijlocul lipsă, cu dovezi care arată că economiile semnificative de carbon provin din transformarea dezvoltării cu densitate scăzută în densitate medie.

Upzonarea nu va strica neapărat investițiile în locuințe. În timp ce zonarea unifamilială protejează cu succes investițiile în locuințe, Wegmann susține că nu acesta este rolul planificării, care ar trebui să se concentreze în schimb pe crearea unor orașe mai durabile și mai echitabile. Și savanții UCLA subliniază că upzonarea unei zone poate crește și valorile proprietății, prin creșterea prețurilor terenurilor pentru dezvoltatori. „Întrebarea, atunci, nu este dacă proprietarii de case vor primi vânturi”, scriu ei. „Este dacă aceste căderi vor veni din menținerea deficitului de locuințe sau din permiterea abundenței locuințelor.”

chiriașii existenți pot fi protejați. Ambele lucrări recunosc că încetarea zonării unifamiliale ar putea determina dezvoltatorii să construiască mai multe locuințe în zonele cu venituri mai mici, unde terenurile sunt mai puțin costisitoare, deplasând în cele din urmă rezidenții cu venituri lungi sau cu venituri mici. Aceasta este o posibilitate foarte reală și una care ar trebui — și poate — să fie protejată prin Protecții de închiriere. Cercetătorii UCLA observă, de asemenea, că cartierele unifamiliale nu sunt de obicei cele care se confruntă cu aceste riscuri: doar 4% din casele unifamiliale detașate din SUA dețin chiriași cu venituri mai mici de 25.000 de dolari pe an, potrivit cifrelor recensământului din 2017.

tulpinile de infrastructură pot fi gestionate. Mai mulți oameni înseamnă mai multă concurență pentru spațiul comun și infrastructura comună. Documentele susțin că aceste preocupări pot fi gestionate în moduri care echilibrează riscurile cu beneficiile. Lipsa parcărilor poate fi gestionată permițând spații neacoperite sau limitând permisele de pe stradă. Mai mulți utilizatori de utilități înseamnă, de asemenea, mai multe venituri pentru upgrade-uri sau întreținere. Proiectele prietenoase cu familia pot păstra comunitățile cu densitate mai mare în siguranță și primitoare pentru copii. Iar alternativa de a pune capăt zonării unifamiliale — împingând dezvoltarea mai departe de nucleele dense — creează noi tulpini de infrastructură proprii.

Minneapolis recent și-a reformat legile de zonare pentru a permite opțiuni de locuințe mai dense în zonele odată zonate exclusiv pentru case unifamiliale. Regulile, care includ protecția chiriașilor, arată o cale de urmat pentru alte orașe. (Fotografie de MARLIN LEVISON/Star Tribune prin Getty Images)

comentariu, contra-puncte și calificări

restul numărului special a prezentat contribuții care au mărit sau, în unele cazuri, au atacat punctele de mai sus. Din nou, în interesul conciziei, acestea vor fi rezumate prin punctele lor cheie, dar multe dintre lucrările complete merită citite.

Minneapolis arată calea înainte. Paul Mogush și Heather Worthington, planificatori din orașul Minneapolis, au explicat cum au lovit armura R1. În primul rând, au studiat istoria sa și au confirmat impactul pe care zonarea restrictivă l-a avut asupra gospodăriilor minoritare. Apoi s-au stabilit pe ceea ce ei numesc un prim pas „evident” spre îmbunătățirea echității locuințelor: „începeți prin inversarea reglementărilor pe care planificatorii au început să le folosească acum un secol pentru a înăbuși oportunitățile pentru oamenii de culoare.”Minneapolis încurajează acum mijlocul lipsă, permițând cel puțin trei unități rezidențiale pe fiecare parcelă în oraș și clădiri multifamiliale „de dreapta” în apropierea huburilor de tranzit. Și pentru a aborda preocupările legate de strămutare, s-au angajat să investească locuințe la prețuri accesibile și să protejeze chiriașii.

Maryland nu este atât de sigur. Gerritt Knaap și Nicholas Finio, planificatori de la Universitatea din Maryland-College Park, nu sunt siguri că statul lor va aproba în cele din urmă o lege în stil Minneapolis sau Oregon care încurajează dezvoltarea mai densă, bazată pe discuții informale cu guvernul local, dezvoltatorii și chiar grupurile de mediu – niciunul dintre ei nu a susținut astfel de măsuri. Motivele au variat de la preocupări legitime, cum ar fi deservirea zonelor cu densitate scăzută cu școli de tranzit și supraaglomerare, la răspunsuri mai surprinzătoare, cum ar fi un vag dezgust pentru planificarea „activistă”. „Inutil să spun că, fără sprijinul acestor grupuri, pare puțin probabil ca zonarea unifamilială să fie interzisă în Maryland în curând”, concluzionează ei.

(nu este clar dacă răspunsurile au precedat ultima propunere a Maryland, care încearcă să abordeze multe preocupări comune.)

schimbarea incrementală este mai înțeleaptă. Glen Searle și Peter Phibbs, cercetători în planificare la Universitatea din Sydney, au remarcat cât de neobișnuite sunt regulile de zonare ale Americii. În schimb, în Sydney, planificatorii urmăresc în mod activ mijlocul lipsă. Totuși, ei și-au exprimat prudența împotriva trecerii de la o pondere atât de mare a zonării unifamiliale la eliminarea acesteia. Punctul lor cel mai convingător este că eliminarea regulii ar putea promova în mod neintenționat mai multă utilizare a mașinilor, deoarece comunitățile vor avea acum mai mulți oameni care trăiesc în locuri unde tranzitul este greu de asigurat. Din acest motiv și din alte motive, ei sugerează în schimb un „set modificat de reguli” în zonele care sunt deja potrivite pentru o densitate mai mare.

capitalul politic este mai bine cheltuit în altă parte. Arnab Chakraborty, profesor de planificare urbană la Universitatea Illinois din Urbana-Champaign, s-a întrebat dacă încetarea zonării unifamiliale ar îmbunătăți cu adevărat accesibilitatea sau ar ajuta gospodăriile cu venituri mici să se mute în cartiere cu oportunități ridicate. (Până în acel moment, ridicat în altă parte, alții au fost de acord că încheierea R1 este necesară, dar nu suficientă. Solicitând o „abordare mai măsurată”, Chakraborty a avertizat că abordarea zonării unifamiliale va necesita cantități enorme de capital politic care ar putea fi mai bine desfășurate în altă parte, cum ar fi programele de accesibilitate vizate.

concentrați-vă pe zonele nedezvoltate. În cel mai controversat eseu, Lane Kendig de la firma de planificare colaborativă Kendig Keast numește încetarea zonării unifamiliale o „greșeală” și un „remediu facil” pentru accesibilitate. Kendig susține în esență că, deoarece încetarea zonării unifamiliale nu va pune capăt segregării bazate pe venituri, nu are rost. (În astfel de puncte, savanții UCLA răspund că doar pentru că oamenii comit crime cu un cuțit nu înseamnă că guvernele nu ar trebui să urmărească controlul armelor.) În loc să se lupte pentru o densitate mai mare în zonele unifamiliale existente, Kendig sugerează concentrarea pe terenurile nedezvoltate și înlocuirea regulilor de zonare condiționată care invită opoziția locală cu zonarea bazată pe performanță (o idee bună, discutată mai jos), zonarea incluzivă și mandatele de locuințe la prețuri accesibile.

etica cere o schimbare. Luând un unghi strict profesional, profesorul de studii urbane Anaid Yerena de la Universitatea din Washington spune că planificatorii au o „responsabilitate etică” pentru a elimina zonarea unifamilială. Yerena citează din Institutul American de planificatori certificați codul de etică și conduită profesională, care afirmă: „vom căuta dreptatea socială lucrând pentru a extinde alegerea și oportunitatea pentru toate persoanele, recunoscând o responsabilitate specială de a planifica nevoile celor defavorizați și de a promova integrarea rasială și economică.”Pentru Yerena, eliminarea zonării unifamiliale este o obligație —” nu doar o chestiune de alegere.”

cele mai necesare sunt noile modele de locuințe. În poate cea mai convingătoare piesă a problemei, savantul de planificare urbană Harley F. Etienne de la Universitatea din Michigan spune că abolirea zonării unifamiliale nu este suficientă pentru a schimba un secol de modele de utilizare a terenurilor înrădăcinate și atașamente culturale. În schimb, planificatorii trebuie să meargă și mai departe și să ofere un nou model de dezvoltare care „permite publicului să aspire la un mod diferit de deținere a locuințelor.”Acest nou model trebuie să încurajeze locuințele cu venituri medii și mici, să ofere acestor gospodării acces la școli și locuri de muncă bune și să le ofere căi pentru a recupera generațiile de creare a bogăției pe care le – au pierdut. Până când un astfel de model de locuințe vine de-a lungul, scrie Etienne, „noi nu sta mult de o șansă.”

rolul inovației urbane în avansarea conversației

zonarea unifamilială este o provocare politică care are nevoie de o soluție politică. Nu este ceva ce tehnologia poate aborda pe cont propriu. Dar există încă un set de inovații de planificare urbană (inclusiv unele fiind dezvoltate de Sidewalk Labs) care pot avansa conversația în moduri constructive — în special pentru zonarea unifamilială în zonele urbane potrivite pentru tranzit sau densitate mai mare. Aceste instrumente pot face argumentele false pentru zonarea unifamilială mai greu de apărat, pot ajuta la evaluarea sau chiar la ameliorarea preocupărilor legitime și pot extinde meniul opțiunilor de locuințe.

iată câteva la care lucrăm:

Apartamente flexibile. Până la punctul critic ridicat de Etienne, chiar acum idealul colectiv de locuințe americane tinde să urmeze o traiectorie fiabilă care se termină în proprietatea casei suburbane. Desigur, acest lucru nu este valabil pentru toată lumea și este din ce în ce mai puțin adevărat în toată țara, dar rămâne modelul recordului. Ruperea acestui model necesită noi opțiuni de locuințe urbane care pot urma o gospodărie de-a lungul vieții. Asta ar putea însemna mobilier flexibil care face ca 500 de metri pătrați să se simtă ca 650; unități flexibile care se pot extinde pe măsură ce o familie crește (sau se contractă ca cuiburi goale); și spații de construcție comune sau facilități de cartier care fac din metri pătrați doar unul dintre mulți factori care ghidează o alegere a locuințelor. Sau ar putea însemna modele de finanțare care ajută gospodăriile să genereze valoare la domiciliu, cum ar fi programele de capital comun care permit chiriașilor să dețină o mică parte dintr — un loc-cu o plată mai mică — în timp ce închiriază restul.

accesibilitate din fabrică. Unele dintre documentele mai prudente au remarcat că zonarea singură nu va debloca accesibilitatea și este adevărat că îmbunătățirea accesibilității necesită tragerea a tot felul de pârghii de politică. Una dintre cele mai puternice cărți pe care le poate juca administrația locală vine prin vânzarea de terenuri deținute public, în special în jurul nodurilor de tranzit, pentru a genera locuințe mai accesibile. Pe măsură ce metodele de construcție bazate pe fabrică se îmbunătățesc, accelerând ritmul proiectelor de dezvoltare, valoarea acestor terenuri este în creștere. Sectorul public poate capta această valoare și poate asigura crearea de locuințe la prețuri accesibile în câteva moduri. O abordare promițătoare este de a stabili un fond fiduciar de locuințe care „Cutii de blocare” prime de teren pentru unități accesibile, asigurând o sursă constantă de finanțare pe termen lung.

zonarea bazată pe rezultate. Chiar și adversarii de a pune capăt zonării unifamiliale (cum ar fi Kendig) recunosc problemele care apar atunci când comunitățile pot respinge dezvoltarea de locuințe noi din motive arbitrare. În același timp, chiar și susținătorii puternici ai abolirii acestei reguli recunosc că gospodăriile merită unele asigurări de bază ale caracterului cartierului — împiedicând, după cum spune Wegmann, o fabrică de topire să se mute alături. Trecerea la un sistem de zonare bazat pe rezultate face posibilă oferirea de protecții de bază în jurul priorităților comune, cum ar fi calitatea aerului, zgomotul sau sănătatea publică, fără loviturile largi ale zonării unifamiliale. Oficialii pot stabili praguri în funcție de preferințele comunității, apoi le pot măsura prin verificări manuale sau senzori de mediu. Rezultatele caracterului de cartier ar trebui să conteze cel mai mult, nu modul în care o anumită dezvoltare le realizează.

design de cartier generativ. Mergând până în 1926, susținătorii zonării unifamiliale și-au exprimat îngrijorarea cu privire la lucruri precum blocarea luminii solare sau reducerea spațiului deschis. Aceste nevoi ale comunității pot intra adesea în conflict cu nevoile dezvoltatorilor în jurul densității și unităților totale de locuințe: creșteți înălțimea clădirii într-un singur loc, creați umbre în altul. Modul comun de cântărire a acestor compromisuri este ca dezvoltatorii sau planificatorii să comande o mână mică de modele de cartier, la un cost foarte ridicat. Dar progresele în proiectarea computațională fac posibilă simularea a milioane de scenarii de planificare și identificarea multor opțiuni care satisfac toate prioritățile proiectului, atât de la dezvoltatori, cât și de la comunități. Și astfel de instrumente permit, de asemenea, discutarea acestor opțiuni în mod deschis și transparent.

mobilitate la cerere în loc de parcare. Parcarea poate fi una dintre cele mai controversate probleme care blochează noile dezvoltări în zonele unifamiliale, rezidenții existenți fiind îngrijorați de faptul că au un spațiu pentru mașina lor. Lăsând la o parte validitatea unor astfel de preocupări — care plasează efectiv drepturile mașinilor mai presus de oportunitățile oamenilor — este adevărat că zonele unifamiliale tind să necesite o mașină, având în vedere că serviciul de tranzit nu poate oferi aceeași libertate de mobilitate. Dar în noile dezvoltări din apropierea stațiilor de tranzit, în special, este posibil să înlocuiți cerințele de parcare cu un pachet de opțiuni de mobilitate la cerere (cum ar fi RIDE-hail sau bike-share) care oferă același confort ca deținerea unei mașini, la un preț comparabil sau chiar mai mic, fără a necesita un loc de parcare.

la un moment dat în filmul „parazit”, un personaj spune ceva în sensul: cel mai bun plan este nici un plan. Profesia de planificare urbană probabil că nu ar fi de acord, dar, din nou, dacă această problemă specială este o indicație, nu ar avea nici un consens că cel mai bun plan este zonarea unifamilială. Dezbaterea este în mod clar doar încălzirea.

urmați Sidewalk Labs cu newsletter-ul nostru săptămânal și podcast-ul nostru, „City of the Future.”