Rezidențiale ipotecare garantate de securitate
la sfârșitul anilor 1970, o echipă de la Salomon Brothers a lucrat cu Bank of America pentru a crea prima garanție ipotecară rezidențială care nu era garantată de guvern. Un comerciant de obligațiuni al fraților Salomon pe nume Lewis Ranieri a contribuit la acest efort. El a inventat termenul” securitizare ” în această perioadă după ce s-a alăturat proiectului în 1977. Potrivit autorului Alyssa Katz, ambiția lui Ranieri a fost să revoluționeze piața creditelor ipotecare, care în acest moment depindea în mare măsură de instituțiile de asigurări de locuințe sponsorizate de guvern (Ginnie Mae, Fannie Mae și Freddie Mac). Planul său a fost de a descoperi o modalitate de a face piața ipotecară o afacere complet privată și de a aduce acest obiectiv la realitate, echipa sa a dorit să creeze un produs de securitate „care să poată fi cumpărat și vândut printre investitori”.
ideea a fost de a permite băncilor private să emită împrumuturi și apoi să vândă aceste împrumuturi investitorilor dispuși în căutarea unui flux constant de venituri, eliberând capitalul cu care banca ar putea emite apoi împrumuturi suplimentare. În ciuda faptului că a lucrat la proiect timp de trei ani, obligațiunile pe care echipa Salomon le-a dezvoltat au fost un eșec comercial din cauza diferitelor reglementări de stat și legi federale privind valorile mobiliare datând din Marea Depresiune
pentru a remedia această problemă, Ranieri a ajutat la crearea și apărarea în fața Congresului Legea privind îmbunătățirea pieței ipotecare secundare din 1984 (SMMEA). Alyssa Katz, în cartea sa din 2009 despre istoria recentă a pieței imobiliare americane, scrie că SMMEA
a solicitat agențiilor de rating de obligațiuni-la acea vreme, Moody ‘ s și Standard& Poor ‘ s — să cântărească în fiecare piscină ipotecară. Atâta timp cât o obligațiune a obținut unul dintre ratingurile de top de la agenții — ceea ce înseamnă că, în opiniile agențiilor, investitorii ar trebui să fie încrezători că vor fi plătiți — ar putea fi vândute. În timp ce Securities and Exchange Commission ar supraveghea tranzacționarea acestor valori mobiliare la fel cum a făcut toate investițiile de vânzare, guvernul SUA nu ar mai gestiona exclusiv piața titlurilor garantate cu ipoteci, așa cum a făcut-o prin Ginnie Mae. „Credem că serviciile de rating oferă o protecție substanțială a investitorilor”, a mărturisit Ranieri în fața Congresului la începutul anului 1984.
această lege a deschis ușa pentru a permite „instituțiilor financiare clasificate federal, inclusiv uniunile de credit”, capacitatea de a „investi în titluri de valoare legate de ipotecă supuse numai limitărilor pe care Consiliul de reglementare adecvat le-ar putea impune.”A creat piața pentru eticheta privată MBS care nu exista atunci când Ranieri le dezvolta pentru prima dată în 1977.
potrivit lui David Maxwell de la Fannie Mae, dezvoltatorii de titluri garantate cu ipoteci „private-label” nu au căutat să-sau cel puțin să ajungă — subcotarea și înlocuirea „Agenției” Fannie și Freddie MBSs. Ei au vrut „să găsească produse pe care să le poată profita de unde nu trebuiau să concureze cu Fannie. Jurnaliștii financiari Bethany McLean și Joe Nocera susțin că Ranieri și alții de pe Wall Street și-au dat seama că nu îi vor „scoate niciodată pe Fannie și Freddie din poziția lor dominantă ca securitizatori ai ipotecilor tradiționale”, dar Fannie și Freddie nu aveau nicio afacere și niciun interes în ipoteci non-prime (ipoteci subprime sau Alt-A). Astfel, piața subprime a devenit tărâmul valorilor mobiliare garantate cu ipotecă cu etichetă privată.
Tranșeedit
MBSs-urile „întreprinderii sponsorizate de guvern”, Fannie și Freddie au fost considerate a fi „echivalentul obligațiunilor cu rating AAA” datorită standardelor lor ridicate și sugestiilor de garanție din partea Guvernului SUA.
în timp ce ipotecile subprime cu etichetă privată nu ar putea niciodată să facă această afirmație, prin „felierea” ipotecilor reunite în „tranșe”, fiecare având o prioritate diferită în fluxul de principal lunar sau trimestrial și fluxul de dobânzi, acestea ar putea crea titluri de valoare cu rating triplu A din tranșele cu cea mai mare prioritate-cele mai „senior” tranșe.
deoarece tranșa(tranșele) cea mai mare (cele mai mari) era ca o „găleată” umplută cu „apa” principalului și a dobânzii care nu împărțea această apă cu următoarea găleată cea mai mică (adică. până când a fost umplut până la refuz și debordant, gălețile/tranșele de top (teoretic) aveau o bonitate considerabilă și puteau câștiga cele mai mari ratinguri de credit, făcându-le vandabile către piața monetară și fondurile de pensii care altfel nu s-ar ocupa de titluri ipotecare subprime.
primele oferte private label la sfârșitul anilor 1980 și începutul anilor 1990 aveau adesea doar două tranșe, dar până în 2005-06 tranzacțiile au devenit mai complexe. O” afacere „”tipică” ipotecară ” din unul dintre anii de vârf ai titlurilor ipotecare subprime private label (2006) a fost descrisă în raportul de anchetă privind criza financiară. (Vezi tabelul din dreapta.) Supranumită „CMLTI 2006-NC2”, tranzacția a implicat 4499 de credite ipotecare subprime originare de New Century Financial—un creditor din California-și emise de o entitate cu scop special creată și sponsorizată de Citigroup. Entitatea a emis 19 tranșe de obligațiuni garantate cu ipoteci în valoare de 947 milioane dolari. Deoarece Citigroup și alte firme s-au concentrat pe obținerea unor ratinguri ridicate, cele (patru) ferme superioare evaluate triple A au reprezentat 78% sau 737 milioane de dolari din tranzacție. Unsprezece tranșe au fost „mezanin” – trei AA, trei a, trei BBB și două BB (junk). Cea mai mică tranșă a fost cunoscută sub numele de „capital propriu” sau „rezidual” sau „prima pierdere”. Nu a avut rating de credit și a fost împărțită între Citigroup și un fond de hedging.Cu cât este mai” junior ” tranșa, cu atât este mai mare riscul acesteia și cu atât este mai mare rata dobânzii în compensare.
potrivit cronicar de afaceri Joe Nocera, ca de la mijlocul anului 2013, „piața de titluri de valoare garantate cu ipoteci private … rămâne muribund”; finanțarea sa a devenit dominată de Fannie și Freddie.