12 Triple Net Lease fordele og ulemper

Der er tre “net” forbundet med en ejendom leasing i verden af erhvervsejendomme i USA.

1. ejendomsskatter, der er forbundet med jord og strukturer, der lejes.
2. ejendomsforsikring, der opretholder jorden og erstatter strukturer, hvis der opstår en uforudsete begivenhed.
3. Ejendomsvedligeholdelsesomkostninger, der er nødvendige for at opretholde eller forbedre værdien af den jord og strukturer, der udnyttes.

denne type lejekontrakt, der bruger sprog fra USA, kaldes en tredobbelt nettoleje. Det kan undertiden kaldes en Triple n lease eller bare benævnt en NNN-aftale.

den primære fordel ved en tredobbelt nettoleje er, at det reducerer de økonomiske problemer for ejeren af ejendommen. De er stadig opført som ejendomsejer med de rettigheder, der er knyttet til denne status, men er ikke ansvarlige for vedligeholdelse, skatter og forsikring, der kræves for at opretholde ejerskabet. Lejeren af ejendommen skal betale alle disse udgifter eller står over for, at jurisdiktioner udsættelse proces.

ulempen ved en tredobbelt nettoleje er, at den reducerer det samlede lejeoverskud. De tre net klassificeres som udgifter, der overføres til lejerne. Når udgifterne er ryddet, overføres det, der er tilbage fra lejebetalingerne, til ejendomsejeren som fortjeneste. Fordi udgifterne stadig er forbundet med ejendomsejeren, kan der dog være bekymringer om skattepligt, fordi de betalte udgifter stadig kan klassificeres som lejeindtægter.

Her er nogle ekstra triple net lease fordele og ulemper, der er værd at overveje.

liste over fordele ved en tredobbelt Netto lejekontrakt

1. Der er forskellige formater, der kan bruges.
en tredobbelt netto lejekontrakt kan formateres som en obligerbar lejekontrakt. Dette gør det til en “absolut NNN” eller en “ægte Triple-N” lejekontrakt. Det er den mest ekstreme variation af dette koncept, og det kræver, at lejeren påtager sig ethvert tænkeligt ansvar, der er forbundet med den pågældende ejendom. Disse ansvarsområder vil omfatte en forpligtelse til at genopbygge efter en ulykkesbegivenhed, uanset hvilket forsikringsprovenu der måtte være tilgængeligt.

en anden standardvariation af triple net lease kaldes en” ground ” lease. Denne type lejekontrakt indebærer, at ejendomsejerens jord bruges til at konstruere en bygning, skabte en lejemålsinteresse. I en sådan aftale bliver de strukturer, der er bygget på jorden, grundejerens ejendom ved afslutningen af lejekontrakten, mens det tredobbelte nettoansvar generelt forbliver det samme.

2. Det giver en stabil indkomst.
en tredobbelt netto lejekontrakt er normalt struktureret med enten en flad leje eller en fast stigning. For en ejendomsejer betyder det, at der er en fast indkomst, der kan regnes med hvert år under løft af lejemålet. En standardaftale inkluderer op til en fast stigning på 3% for at tage højde for inflationen, hvilket giver ejendomsejeren vækst. Med lange vilkår behøver de fleste ejendomsejere ikke at bekymre sig om ledige stillinger i årtier.

3. Der er ingen ejeransvar i lejeperioden.
i henhold til en ægte NNN-aftale har ejeren af ejendommen intet ansvar for det overhovedet. Andre overfører kapitaludgifter til ejeren. Det gør det til en anden form for ejendomsadministration, fordi der virkelig ikke er nogen Ledelse involveret, når der er en lejer til ejendommen. Eventuelle forbedringer af det bliver endda ejerens ejendom, når lejekontrakten udløber.

4. Begge parter har ret til revision.
de fleste triple netto lejemål har et” basisår ” skrevet ind på bekostning af lejemålet. Det betyder, at de årlige omkostninger til vedligeholdelse af ejendommen er opført som et specifikt beløb. Derefter overføres de faktiske omkostninger ved vedligeholdelse af ejendommen til lejeren, hvilket potentielt øger omkostningerne ved dette. Begge parter har ret til at revidere de gebyrer, der kræves, herunder beregninger og tildelingsprocenter.

5. Ejendommen kan sælges med lejemålet.
ejendomsejere er stadig tilladt at sælge, selv når der er en tredobbelt netto lejekontrakt på plads for en lejer på denne ejendom. Det gør det muligt for en ejendomsejer at kunne få det investeringsafkast, de har brug for fra deres fast ejendom. Samtidig overføres lejemålet med salg af ejendommen, hvilket betyder, at lejeren ikke behøver at bekymre sig om en udsættelse. For den nye ejer skal de overholde betingelserne i lejekontrakten, men de drager stadig fordel af NNN-strukturens gennemgangskarakter.

6. Indkomsttallene er adskilt fra den faktiske leje.
inden for strukturen af en tredobbelt nettoleje holdes omkostningerne ved lejebetalingerne adskilt fra de øvrige omkostninger, der bliver lejerens ansvar. I denne lejestruktur accepterer lejeren at betale ejendomsskatter, vedligeholdelsesomkostninger, forsyningsselskaber og forsikring ud over det månedlige lejebeløb og adskilt fra det. Det gør det lettere for ejendomsejeren at vedligeholde deres egne regnskabsbøger, selvom økonomien i en sådan aftale kan være ret kompleks.

liste over ulemperne ved en tredobbelt Netto lejekontrakt

1. En tredobbelt netto lejekontrakt kan have en begrænset opadrettede.
selv med indbyggede strukturer, der skabte faste stigninger, er det afkast, der kan leveres med denne type lejekontrakt, ikke garanteret at holde trit med inflationen. Selvom der er garanterede indkomstniveauer forbundet med denne type aftaler, er der også investeringsrisici involveret. Denne type lejekontrakt svarer til køb af en statskasse eller kommunal obligation, der tilbyder en fast afkast.

2. Der er risiko for at opleve en komplet ledig stilling.
de fleste triple net lejemål er designet til at give en aftale, der tilbyder mindst 10 års besættelse. Nogle lejemål kan tilbyde en indledende løbetid så længe som 25 år. For en ejendomsejer betyder det indkomstsikkerhed over en langsigtet investeringsperiode, men det har ulemper. Når lejekontrakten udløber, placeres en lejer i et alt-eller-intet-forslag. De kan vælge at forlade ejendommen og skabe en 100% ledig stilling.

3. Det kan skabe høje kapitaludgifter efter en lejeperiode.
efter at en ejendom har været besat af en lejer i 10-25 år, er bygningen muligvis ikke længere egnet til en ny lejer, når de forlader. Det bliver ejendomsejerens ansvar at forberede ejendommen, så det skaber en attraktiv re-leasing proces. Afhængigt af hvordan ejendommen blev brugt af en tidligere lejer, omkostningerne ved forberedelse kunne være flere millioner dollars på nogle kommercielle ejendomme. I værste fald kan de økonomiske gevinster, der opnås i løbet af en lejekontrakt, udslettes, mens de forsøger at genlease ejendommen.

4. Det kan være svært at finde en lejer.
da alle gennemløbsomkostninger ved vedligeholdelse af ejendommen går direkte til lejeren, kan det være svært at finde en frier, der vil underskrive den tredobbelte nettoleje. Det er en ret ensidig lejekontrakt, der placerer al risiko ved lejerens fødder uden stor risiko for at gå til ejendomsejeren. Af den grund forekommer et flertal af NNN-lejemål på steder, der er klassificeret som klasse A-placeringer. Disse steder har høje trafikniveauer, opfylder de nødvendige reguleringskrav og har brug for funktioner og funktionalitet.

5. Der kan være store prisforskelle under forhandlingsprocessen.
når man udarbejder vilkårene for en tredobbelt nettoleje, får lejere et indledende skøn over, hvad omkostningerne vil være ud fra et firkantet optagelsesperspektiv. Omkostningerne kan være $1.75 NNN per kvadratfod, for eksempel. Den faktiske leje er baseret på variable faktorer, såsom ejendomsvurdering, hvilket betyder, at beskatningsansvar og andre omkostninger kan stige dramatisk. De faktiske omkostninger ved lejekontrakten kan være meget højere end de anslåede omkostninger, der oprindeligt blev citeret for en potentiel lejer.

6. Omkostningerne ved at opretholde en tredobbelt nettoleje kan negere dens fordele.
det kræver kompleks regnskab for at opretholde en rentabel triple net lease. Ejendomsejere skal være i stand til korrekt at vurdere de omkostninger, der gælder for deres lejere, hvilket ofte sker på en forholdsmæssig måde. For yderligere at komplicere problemet giver nogle NNN-lejemål incitamenter til visse lejere, hvis de kan tiltrække højere trafikniveauer, skabe mere salg eller rekruttere nye lejere til bygningen. Af den grund arbejder mange lejere og ejere, der bruger en tredobbelt nettoleje, med ejendomsmæglere for at sikre, at deres bedste interesser altid opretholdes.

disse triple net lease fordele og ulemper kan få nogle til at undre sig over, hvorfor enhver lejer ville gider at indgå en sådan en-side aftale. Faktum er, at for nogle detailhandlere er placering den vigtigste komponent i deres forretningsidentitet. Med en førsteklasses forretningssted, der er korrekt udlagt, kan de maksimere deres overskud. Det giver lejeren mulighed for at tjene en behagelig indkomst, ejendomsejeren får også gavn, og alle kommer frem i aftalen.

for de bedste resultater skal en potentiel lejer arbejde med en dygtig forhandler, og ejendomsejere skal arbejde med betroede ejendomsrådgivere og ejendomsadministrationsteams for at få det bedst mulige lejekontrakt og arbejdsforhold.