12 Pros y Contras de Arrendamiento Neto Triple

Hay tres «redes» asociadas con un arrendamiento de propiedad dentro del mundo de los bienes raíces comerciales en los Estados Unidos.

1. Impuestos a la propiedad que están asociados con el terreno y las estructuras que se alquilan.
2. Seguro de propiedad que mantiene el terreno y reemplaza las estructuras en caso de que ocurra un evento imprevisto.
3. Costos de mantenimiento de la propiedad que se requieren para mantener o mejorar el valor de la tierra y las estructuras que se utilizan.

Este tipo de arrendamiento, utilizando el lenguaje de los EE.UU., se conoce como un arrendamiento neto triple. A veces se puede llamar un contrato de arrendamiento Triple N o simplemente se lo conoce como un acuerdo NNN.

El principal beneficio de un arrendamiento neto triple es que reduce las molestias financieras para el propietario de la propiedad. Todavía están listados como el propietario de la propiedad, con los derechos que están asociados con ese estado, pero no son responsables del mantenimiento, los impuestos y el seguro que se requiere para mantener la propiedad. El inquilino de la propiedad debe pagar todos estos gastos o enfrentar el proceso de desalojo de la jurisdicción.

La desventaja de un arrendamiento neto triple es que reduce los beneficios generales del alquiler. Las tres redes se clasifican como gastos que se traspasan a los inquilinos. Una vez que se liquidan los gastos, lo que quede de los pagos del arrendamiento se transfiere al propietario como beneficio. Sin embargo, debido a que los gastos aún están asociados con el propietario de la propiedad, puede haber preocupaciones de responsabilidad tributaria porque los gastos pagados aún pueden clasificarse como ingresos de alquiler.

Aquí hay algunos pros y contras adicionales de arrendamiento de red triple que vale la pena considerar.

Lista de los Pros de un Arrendamiento Neto triple

1. Hay diferentes formatos que se pueden utilizar.
Un arrendamiento neto triple se puede formatear como un arrendamiento con fianza. Esto lo convierte en un arrendamiento» NNN absoluto «o» verdadero Triple-N». Es la variación más extrema de este concepto y requiere que el inquilino asuma todas las responsabilidades imaginables asociadas con el inmueble en cuestión. Esas responsabilidades incluirían la obligación de reconstruir después de un accidente, independientemente de los ingresos del seguro disponibles.

Otra variación estándar del arrendamiento neto triple se denomina arrendamiento «terrestre». Este tipo de arrendamiento implica que la tierra del propietario de la propiedad se utiliza para construir un edificio, creado un interés de arrendamiento. En un acuerdo de este tipo, las estructuras construidas en el terreno pasan a ser propiedad del propietario al concluir el contrato de arrendamiento, mientras que las responsabilidades de triple red generalmente siguen siendo las mismas.

2. Proporciona un ingreso estable.
Un arrendamiento neto triple generalmente se estructura con un alquiler plano o un aumento fijo. Para el propietario de una propiedad, eso significa que hay un ingreso fijo con el que se puede contar cada año durante el levantamiento del contrato de arrendamiento. Un acuerdo estándar incluye un aumento fijo de hasta el 3% para tener en cuenta la inflación, lo que proporciona crecimiento al propietario de la propiedad. Con plazos largos, la mayoría de los propietarios no necesitan preocuparse por las vacantes durante décadas.

3. No hay responsabilidades del propietario durante el período de arrendamiento.Bajo un verdadero acuerdo NNN, el propietario de la propiedad no tiene responsabilidad alguna con ella. Otros transfieren los gastos de capital al propietario. Eso lo convierte en una forma diferente de administración de bienes raíces porque realmente no hay administración involucrada una vez que hay un inquilino para la propiedad. Cualquier mejora que se le haga, incluso se convertirá en propiedad del propietario una vez que expire el contrato de arrendamiento.

4. Ambas partes tienen derecho a realizar una auditoría.La mayoría de los arrendamientos de triple red tienen un» año base » escrito en los gastos del arrendamiento. Eso significa que el costo anual para mantener la propiedad se indica como una cantidad específica. Luego, los costos reales de mantenimiento de la propiedad se transfieren al inquilino, lo que potencialmente aumenta el costo de esto. Ambas partes tienen derecho a auditar los cargos que se requieran, incluidos los cálculos y los porcentajes de asignación.

5. La propiedad se puede vender con el contrato de arrendamiento.A los propietarios se les permite vender, incluso cuando hay un contrato de arrendamiento neto triple para un inquilino en esa propiedad. Eso permite que el propietario de una propiedad pueda obtener el retorno de la inversión que necesita de sus bienes raíces. Al mismo tiempo, el arrendamiento se transfiere con la venta de la propiedad, lo que significa que el inquilino no tiene que preocuparse por un desalojo. Para el nuevo propietario, deben cumplir con los términos del contrato de arrendamiento, pero aún se benefician de la naturaleza de transferencia de la estructura NNN.

6. Las cifras de ingresos son independientes del alquiler real.Dentro de la estructura de un arrendamiento neto triple, el costo de los pagos de alquiler se mantiene separado de los otros costos que se convierten en responsabilidad del inquilino. En esta estructura de arrendamiento, el inquilino acepta pagar los impuestos a la propiedad, los costos de mantenimiento, los servicios públicos y el seguro, además del monto mensual del arrendamiento y por separado. Eso hace que sea más fácil para el propietario mantener sus propios libros de contabilidad, a pesar de que las finanzas de un acuerdo de este tipo pueden ser bastante complejas.

Lista de los Contras de un Arrendamiento Neto triple

1. Un arrendamiento neto triple puede tener una ventaja limitada.Incluso con estructuras incorporadas que crearon aumentos fijos, no se garantiza que los rendimientos que se pueden proporcionar con este tipo de arrendamiento se mantengan al ritmo de la inflación. Aunque hay niveles de ingresos garantizados asociados con este tipo de acuerdo, también hay riesgos de inversión involucrados. Este tipo de arrendamiento es similar a la compra de un bono del tesoro o municipal que ofrece una tasa de rendimiento fija.

2. Existe el riesgo de que se produzca una vacante completa.La mayoría de los arrendamientos de triple red están diseñados para proporcionar un acuerdo que ofrece un mínimo de 10 años de ocupación. Algunos arrendamientos pueden ofrecer un plazo inicial de hasta 25 años. Para el propietario de una propiedad, eso significa seguridad de ingresos durante un período de inversión a largo plazo, pero tiene inconvenientes. Una vez que expira el contrato de arrendamiento, el inquilino es colocado en una propuesta de todo o nada. Pueden optar por desocupar la propiedad, creando una vacante del 100%.

3. Puede crear altos gastos de capital después de un período de arrendamiento.Después de que una propiedad haya sido ocupada por un inquilino durante 10-25 años, el edificio puede no ser adecuado para un nuevo inquilino cuando se vaya. Se convierte en responsabilidad del propietario preparar la propiedad para crear un atractivo proceso de re-arrendamiento. Dependiendo de cómo la propiedad fue utilizada por un inquilino anterior, los costos de preparación podrían ser de varios millones de dólares en algunas propiedades comerciales. En el peor de los casos, las ganancias financieras logradas durante un arrendamiento podrían eliminarse al intentar volver a arrendar la propiedad.

4. Puede ser difícil encontrar un inquilino.Debido a que todos los costos de transferencia de mantenimiento de la propiedad van directamente al inquilino, encontrar un pretendiente que firme el contrato de arrendamiento triple neto puede ser difícil. Es un contrato de arrendamiento bastante unilateral que coloca todo el riesgo a los pies del inquilino sin mucho riesgo para el propietario de la propiedad. Por esa razón, la mayoría de los arrendamientos NNN ocurren en ubicaciones que se clasifican como ubicaciones de Clase A. Estas ubicaciones tienen altos niveles de tráfico, cumplen con los requisitos de zonificación necesarios y tienen las características y funcionalidades necesarias.

5. Puede haber grandes brechas de precios durante el proceso de negociación.Al elaborar los términos de un arrendamiento neto triple, los inquilinos reciben una estimación inicial de cuál será el costo desde una perspectiva de pies cuadrados. El costo puede ser de 1 1.75 NNN por pie cuadrado, por ejemplo. El alquiler real se basa en factores variables, como la valoración de la propiedad, lo que significa que las responsabilidades tributarias y otros costos pueden aumentar drásticamente. El costo real del arrendamiento puede ser mucho más alto que el costo estimado inicialmente cotizado a un inquilino potencial.

6. Los costos de mantener un arrendamiento neto triple pueden negar sus ventajas.Se requiere una contabilidad compleja para mantener un arrendamiento neto triple rentable. Los propietarios deben ser capaces de evaluar adecuadamente los costos que se aplican a sus inquilinos, lo que a menudo se hace de manera proporcionada. Para complicar aún más el problema, algunos arrendamientos de NNN proporcionan incentivos a ciertos inquilinos si pueden atraer niveles de tráfico más altos, crear más ventas o reclutar nuevos inquilinos para el edificio. Por esa razón, muchos inquilinos y propietarios que utilizan un arrendamiento de red triple trabajan con corredores de bienes raíces para garantizar que siempre se mantengan sus mejores intereses.

Estos pros y contras de arrendamiento de red triple pueden hacer que algunos se pregunten por qué cualquier inquilino se molestaría en firmar un acuerdo de una sola cara. El hecho es que para algunos minoristas, la ubicación es el componente más importante de su identidad comercial. Con una ubicación de negocios privilegiada que esté zonificada adecuadamente, pueden maximizar sus ganancias. Eso le permite al inquilino ganar un ingreso cómodo, el dueño de la propiedad también se beneficia y todos salen adelante en el acuerdo.

Para obtener los mejores resultados, un posible inquilino debe trabajar con un negociador experto y los propietarios deben trabajar con asesores inmobiliarios de confianza y equipos de administración de propiedades para obtener la mejor relación de arrendamiento y trabajo posible.