12 Triple Net Lease plusy i minusy

istnieją trzy „sieci” związane z wynajmem nieruchomości w świecie nieruchomości komercyjnych w Stanach Zjednoczonych.

1. podatki od nieruchomości związane z dzierżawionymi gruntami i budowlami.
2. ubezpieczenie mienia, które utrzymuje grunty i zastępuje budowle w przypadku wystąpienia nieprzewidzianego zdarzenia.
3. koszty utrzymania nieruchomości, które są wymagane do utrzymania lub poprawy wartości użytkowanych gruntów i budowli.

ten rodzaj leasingu, w języku amerykańskim, określany jest jako triple NET lease. Czasami może być nazywana dzierżawą Triple N lub po prostu określana jako umowa NNN.

podstawową zaletą potrójnego najmu netto jest to, że zmniejsza kłopoty finansowe dla właściciela nieruchomości. Są one nadal wymienione jako właściciel nieruchomości, z prawami, które są związane z tym statusem, ale nie są odpowiedzialne za utrzymanie, podatki i ubezpieczenie, które są wymagane do utrzymania własności. Najemca nieruchomości musi zapłacić wszystkie te wydatki lub Twarz, że proces eksmisji jurysdykcji.

wadą potrójnej dzierżawy netto jest to, że zmniejsza ogólne zyski z wynajmu. Trzy sieci są klasyfikowane jako wydatki, które są przekazywane najemcom. Po rozliczeniu wydatków, wszystko, co pozostało z płatności leasingowych, jest przekazywane właścicielowi nieruchomości jako zysk. Ponieważ wydatki są nadal związane z właścicielem nieruchomości, jednak nie mogą być obawy zobowiązań podatkowych, ponieważ zapłacone wydatki mogą być nadal klasyfikowane jako dochód z najmu.

oto kilka dodatkowych zalet i wad najmu potrójnego netto, które warto rozważyć.

lista zalet potrójnej dzierżawy netto

1. Istnieją różne formaty, które można wykorzystać.
potrójna dzierżawa netto może być sformatowana jako dzierżawa obligacyjna. To sprawia, że jest to dzierżawa” absolutna NNN „lub” prawdziwa Triple-N”. Jest to najbardziej ekstremalna odmiana tej koncepcji i wymaga od najemcy przyjęcia na siebie każdej możliwej odpowiedzialności związanej z daną nieruchomością. Obowiązki te obejmowałyby obowiązek odbudowy po wypadku, bez względu na to, jakie wpływy z ubezpieczenia mogą być dostępne.

kolejną standardową odmianą potrójnej dzierżawy netto jest tzw. dzierżawa gruntowa. Ten rodzaj dzierżawy polega na tym, że grunty właściciela nieruchomości są wykorzystywane do budowy budynku, tworzą udział w dzierżawie. W takiej umowie struktury zbudowane na ziemi stają się własnością właściciela ziemskiego po zawarciu umowy dzierżawy, podczas gdy potrójne obowiązki netto pozostają na ogół takie same.

2. Zapewnia stabilny dochód.
najem potrójny netto jest zazwyczaj zorganizowany albo z czynszem za mieszkanie, albo ze stałym podwyższeniem. Dla właściciela nieruchomości oznacza to, że istnieje stały dochód, który można liczyć każdego roku podczas podnoszenia najmu. Standardowa umowa obejmuje do 3% stały wzrost w celu uwzględnienia inflacji, zapewniając wzrost właścicielowi nieruchomości. Przy długich terminach większość właścicieli nieruchomości nie musi się martwić o wakaty od dziesięcioleci.

3. Nie ma obowiązków właściciela w okresie najmu.
zgodnie z prawdziwą umową NNN właściciel nieruchomości nie ponosi wobec niej żadnej odpowiedzialności. Inni przenoszą wydatki inwestycyjne na właściciela. To sprawia, że jest to inna forma zarządzania nieruchomościami, ponieważ tak naprawdę nie ma zarządzania zaangażowany raz nie jest najemca dla nieruchomości. Wszelkie wprowadzone do niego ulepszenia stają się nawet własnością właściciela po wygaśnięciu umowy najmu.

4. Obie strony mają prawo do kontroli.
Większość potrójnych umów najmu netto ma „rok bazowy” zapisany w koszcie leasingu. Oznacza to, że roczny koszt utrzymania nieruchomości jest wymieniony jako określona kwota. Następnie faktyczne koszty utrzymania nieruchomości przechodzą na najemcę, potencjalnie zwiększając koszty tego. Obie strony mają prawo do kontroli wymaganych opłat, w tym obliczeń i procentów alokacji.

5. Nieruchomość może być sprzedana wraz z wynajmem.
właściciele nieruchomości nadal mogą sprzedawać, nawet jeśli istnieje potrójna dzierżawa netto dla najemcy tej nieruchomości. Dzięki temu właściciel nieruchomości może uzyskać zwrot z inwestycji, którego potrzebuje od swojej nieruchomości. Jednocześnie dzierżawa przenosi się wraz ze sprzedażą nieruchomości, co oznacza, że najemca nie musi martwić się o eksmisję. W przypadku nowego właściciela muszą przestrzegać warunków najmu, ale nadal korzystają z przelotowego charakteru struktury NNN.

6. Dane o dochodach są oddzielone od rzeczywistego czynszu.
w ramach struktury umowy najmu potrójnego netto koszty opłat czynszowych są oddzielone od pozostałych kosztów, które stają się odpowiedzialnością najemcy. W tej strukturze najmu najemca zobowiązuje się do płacenia podatków od nieruchomości, kosztów utrzymania, mediów i ubezpieczeń oprócz miesięcznej kwoty najmu i oddzielnie od niej. Ułatwia to właścicielowi nieruchomości prowadzenie własnych ksiąg rachunkowych, nawet jeśli finanse takiej umowy mogą być dość złożone.

wykaz minusów potrójnej dzierżawy netto

1. Potrójna dzierżawa netto może mieć ograniczony Plus.
nawet przy wbudowanych strukturach, które stworzyły stałe podwyżki, zyski, które można zapewnić z tego typu leasingiem, nie są gwarantowane, aby nadążyć za tempem inflacji. Chociaż tego typu umowy wiążą się z gwarantowanymi poziomami dochodów, istnieje również ryzyko inwestycyjne. Ten rodzaj leasingu jest podobny do zakupu skarbu państwa lub obligacji komunalnych, które oferują stałą stopę zwrotu.

2. Istnieje ryzyko wystąpienia pełnego wakatu.
Większość triple NET Leasing ma na celu zapewnienie umowy, która oferuje minimum 10 lat pracy. Niektóre umowy najmu mogą oferować początkowy okres nawet do 25 lat. Dla właściciela nieruchomości oznacza to bezpieczeństwo dochodów w długim okresie inwestycyjnym, ale ma wady. Po wygaśnięciu umowy najmu najemca zostaje umieszczony w propozycji „wszystko albo nic”. Mogą zdecydować się na opuszczenie nieruchomości, tworząc 100% wakatu.

3. Może generować wysokie nakłady inwestycyjne po okresie najmu.
po zajęciu nieruchomości przez najemcę przez 10-25 lat, budynek może nie być już odpowiedni dla nowego Najemcy, gdy odejdzie. Do obowiązków właściciela nieruchomości należy przygotowanie nieruchomości w taki sposób, aby tworzyła ona atrakcyjny proces re-leasingu. W zależności od tego, w jaki sposób nieruchomość została wykorzystana przez poprzedniego najemcę, koszty przygotowania mogą wynosić kilka milionów dolarów na niektórych Nieruchomościach Komercyjnych. W najgorszym przypadku zyski finansowe osiągnięte podczas najmu mogą zostać wymazane podczas próby ponownego najmu nieruchomości.

4. Znalezienie lokatora może być trudne.
ponieważ wszystkie przelotowe koszty utrzymania nieruchomości idą bezpośrednio do najemcy, znalezienie konkurenta, który podpisze potrójną umowę najmu netto może być trudne. Jest to dość jednostronny najem, który kładzie całe ryzyko na stopach najemcy bez większego ryzyka przechodzącego do właściciela nieruchomości. Z tego powodu większość dzierżaw NNN występuje w lokalizacjach sklasyfikowanych jako lokalizacje klasy A. Lokalizacje te charakteryzują się dużym natężeniem ruchu, spełniają wymagane wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz posiadają potrzebne funkcje i funkcjonalność.

5. W procesie negocjacji mogą wystąpić duże luki cenowe.
przy opracowywaniu warunków potrójnej umowy najmu netto najemcy otrzymują wstępną prognozę kosztów z punktu widzenia powierzchni. Koszt może wynosić na przykład 1,75 NNN za stopę kwadratową. Rzeczywisty czynsz zależy od zmiennych czynników, takich jak wycena nieruchomości, co oznacza, że obowiązki podatkowe i inne koszty mogą dramatycznie wzrosnąć. Rzeczywisty koszt najmu może być znacznie wyższy niż szacowany koszt początkowo podany potencjalnemu najemcy.

6. Koszty utrzymania potrójnej dzierżawy netto mogą negować jej zalety.
wymaga kompleksowej księgowości, aby utrzymać opłacalną potrójną dzierżawę netto . Właściciele nieruchomości muszą być w stanie właściwie ocenić koszty, które dotyczą ich najemców, co często odbywa się w sposób proporcjonalny. Aby jeszcze bardziej skomplikować ten problem, niektóre umowy najmu NNN stanowią zachęty dla niektórych najemców, jeśli mogą przyciągnąć większy ruch, zwiększyć sprzedaż lub zatrudnić nowych najemców do budynku. Z tego powodu wielu najemców i właścicieli, którzy korzystają z potrójnej umowy najmu netto, współpracuje z brokerami nieruchomości, aby zapewnić ich najlepsze interesy.

te potrójne zalety i wady najmu netto mogą powodować, że niektórzy zastanawiają się, dlaczego każdy najemca miałby zawrzeć taką jednostronną umowę. Faktem jest, że dla niektórych detalistów lokalizacja jest najważniejszym elementem ich tożsamości biznesowej. Dzięki doskonałej lokalizacji biznesowej, która jest odpowiednio zagospodarowana, mogą zmaksymalizować swoje zyski. To pozwala najemcy zarabiać komfortowe dochody, właściciel nieruchomości też dostaje korzyści, a wszyscy wychodzą z przodu w umowie.

aby uzyskać najlepsze wyniki, potencjalny najemca powinien współpracować z wykwalifikowanym negocjatorem, a właściciele nieruchomości powinni współpracować z zaufanymi doradcami nieruchomości i zespołami zarządzającymi nieruchomościami, aby zapewnić najlepszą możliwą relację najmu i współpracy.