12 Triple net Lease Pro și contra

există trei „plase” asociate cu un contract de leasing de proprietate în lumea de bunuri imobiliare comerciale în Statele Unite ale Americii.

1. impozitele pe proprietate care sunt asociate cu terenurile și structurile închiriate.
2. asigurare de proprietate care întreține terenul și înlocuiește structurile în cazul în care apare un eveniment neprevăzut.
3. costurile de întreținere a proprietății care sunt necesare pentru menținerea sau îmbunătățirea valorii terenului și a structurilor utilizate.

acest tip de leasing, folosind limbajul din SUA, este denumit un contract de leasing triplu net. Acesta poate fi uneori numit un contract de leasing triplu N sau doar menționată ca un acord NNN.

beneficiul principal al unui contract de leasing triplu net este că reduce dificultățile financiare pentru proprietarul proprietății. Acestea sunt încă listate ca proprietar de proprietate, cu drepturile asociate cu acel statut, dar nu sunt responsabile pentru întreținerea, impozitele și asigurarea necesare pentru menținerea dreptului de proprietate. Chiriașul proprietății trebuie să plătească toate aceste cheltuieli sau să facă față procesului de evacuare a jurisdicțiilor.

dezavantajul unui contract de leasing triplu net este că reduce profiturile globale de închiriere. Cele trei plase sunt clasificate ca cheltuieli care sunt transmise chiriașilor. După ce cheltuielile sunt eliminate, ceea ce rămâne din plățile de leasing este transmis proprietarului proprietății ca profit. Deoarece cheltuielile sunt încă asociate cu proprietarul proprietății, cu toate acestea, pot exista probleme de răspundere fiscală, deoarece cheltuielile plătite pot fi încă clasificate ca venituri din chirii.

iată câteva argumente pro și contra suplimentare triple net lease care merită luate în considerare.

lista avantajelor unui contract de leasing triplu Net

1. Există diferite formate care pot fi utilizate.
un contract de leasing triplu net poate fi formatat ca un contract de leasing bondable. Acest lucru îl face un „NNN absolut” sau un „adevărat triplu-n” leasing. Este cea mai extremă variantă a acestui concept și necesită chiriașului să-și asume orice responsabilitate imaginabilă care este asociată cu imobilul în cauză. Aceste responsabilități ar include obligația de a reconstrui după un eveniment de accident, indiferent de veniturile din asigurare care pot fi disponibile.

o altă variantă standard a contractului de leasing triplu net se numește Leasing „la sol”. Acest tip de leasing implică terenul proprietarului de proprietate fiind folosit pentru a construi o clădire, a creat un interes arendă. Într-un astfel de acord, structurile construite pe teren devin proprietatea proprietarului la încheierea contractului de închiriere, în timp ce responsabilitățile triple nete rămân în general aceleași.

2. Oferă un venit stabil.
un contract de leasing triplu net este de obicei structurat fie cu o chirie plat sau o creștere fixă. Pentru un proprietar de proprietate, asta înseamnă că există un venit fix, care pot fi numărate pe fiecare an în timpul ridicarea contractului de leasing. Un acord standard include până la o creștere fixă de 3% pentru a ține cont de inflație, oferind creștere proprietarului proprietății. Cu termene lungi, majoritatea proprietarilor de proprietăți nu trebuie să se îngrijoreze de posturile vacante de zeci de ani.

3. Nu există responsabilități de proprietar în perioada de închiriere.
conform unui acord NNN adevărat, proprietarul proprietății nu are nicio responsabilitate față de acesta. Alții transferă cheltuielile de capital proprietarului. Asta face o formă diferită de management imobiliar, deoarece nu există într-adevăr nici un management implicat odată ce există un chiriaș pentru proprietate. Orice îmbunătățiri aduse acestuia devin chiar proprietatea proprietarului odată ce contractul de închiriere expiră.

4. Ambele părți au dreptul la audit.
cele mai multe contracte de leasing nete triple au un „an de bază”, scris în detrimentul contractului de leasing. Aceasta înseamnă că costul anual pentru întreținerea proprietății este listat ca o sumă specifică. Apoi, costurile reale de întreținere a proprietății sunt transmise chiriașului, crescând potențial costul acesteia. Ambele părți au dreptul de a audita taxele necesare, inclusiv calculele și procentele de alocare.

5. Proprietatea poate fi vândută cu contractul de închiriere.proprietarii de proprietate sunt încă permis să vândă, chiar și atunci când există un contract de leasing triplu net în loc pentru un chiriaș pe acea proprietate. Acest lucru permite unui proprietar să poată obține rentabilitatea investiției de care au nevoie din imobilul lor. În același timp, transferul de leasing cu vânzarea proprietății, ceea ce înseamnă că chiriașul nu trebuie să-și facă griji cu privire la o evacuare. Pentru noul proprietar, aceștia trebuie să respecte termenii contractului de închiriere, dar beneficiază în continuare de natura de trecere a structurii NNN.

6. Cifrele de venit sunt separate de chiria reală.
în cadrul structurii unui contract de închiriere triplu net, costul plăților de închiriere este păstrat separat de celelalte costuri care devin responsabilitatea chiriașului. În această structură de leasing, chiriașul este de acord să plătească impozitele pe proprietate, costurile de întreținere, utilitățile și asigurarea pe lângă suma lunară de leasing și separat de aceasta. Acest lucru face mai ușor pentru proprietarul proprietății să își mențină propriile cărți contabile, chiar dacă finanțele unui astfel de acord pot fi destul de complexe.

lista contra unui contract de leasing triplu Net

1. Un contract de închiriere triplu net poate avea o creștere limitată.
chiar și cu structuri încorporate care au creat creșteri fixe, randamentele care pot fi furnizate cu acest tip de leasing nu sunt garantate pentru a ține pasul cu ritmul inflației. Deși există niveluri de venit garantate asociate cu acest tip de acord, există riscuri de investiții implicate, de asemenea. Acest tip de leasing este similar cu achiziționarea unei obligațiuni de trezorerie sau municipale care oferă o rată de rentabilitate fixă.

2. Există riscul de a vă confrunta cu un post vacant complet.
cele mai multe contracte de leasing triple nete sunt concepute pentru a oferi un acord care oferă un minim de 10 ani de ocupație. Unele contracte de leasing pot oferi un termen inițial, atâta timp cât 25 de ani. Pentru un proprietar, asta înseamnă securitatea veniturilor pe o perioadă de investiții pe termen lung, dar are dezavantaje. Odată ce contractul de închiriere expiră, un chiriaș este plasat într-o propunere totul sau nimic. Aceștia pot alege să elibereze proprietatea, creând un post vacant de 100%.

3. Poate crea cheltuieli mari de capital după o perioadă de închiriere.
după ce o proprietate a fost ocupată de un chiriaș timp de 10-25 de ani, clădirea poate să nu mai fie potrivită unui nou chiriaș atunci când pleacă. Devine responsabilitatea proprietarului proprietății de a pregăti proprietatea, astfel încât să creeze un proces atractiv de re-leasing. În funcție de modul în care proprietatea a fost utilizată de un chiriaș anterior, costurile de pregătire ar putea fi de câteva milioane de dolari pe unele proprietăți comerciale. În cel mai rău caz, câștigurile financiare obținute în timpul unei închirieri ar putea fi șterse în timp ce încercați să re-închiriați proprietatea.

4. Poate fi dificil să găsești un chiriaș.
deoarece toate costurile de întreținere a proprietății merg direct la chiriaș, găsirea unui pretendent care va semna contractul de închiriere triplu net poate fi dificilă. Este un contract de închiriere destul de unilateral, care plasează toate riscurile la picioarele chiriașului, fără a risca prea mult să meargă la proprietarul proprietății. Din acest motiv, majoritatea contractelor de leasing NNN apar în locații care sunt clasificate ca fiind locații de clasa A. Aceste locații au niveluri ridicate de trafic, îndeplinesc cerințele de zonare necesare și au caracteristici și funcționalități necesare.

5. Pot exista lacune mari de stabilire a prețurilor în timpul procesului de negociere.
atunci când elaborează termenii unui contract de leasing triplu net, chiriașilor li se oferă o estimare inițială a costului care va fi dintr-o perspectivă pătrată. Costul poate fi de $1.75 NNN pe picior pătrat, de exemplu. Chiria reală se bazează pe factori variabili, cum ar fi evaluarea proprietății, ceea ce înseamnă că responsabilitățile fiscale și alte costuri pot crește dramatic. Costul real al contractului de închiriere poate fi mult mai mare decât costul estimat inițial citat unui potențial chiriaș.

6. Costurile menținerii unui contract de închiriere triplu net pot nega avantajele acestuia.este nevoie de contabilitate complexă pentru a menține un contract de leasing profitabil triplu net. Proprietarii de proprietăți trebuie să poată evalua în mod corespunzător costurile care se aplică chiriașilor lor, ceea ce se face adesea în mod proporțional. Pentru a complica și mai mult problema, unele contracte de leasing NNN oferă stimulente anumitor chiriași dacă pot atrage niveluri mai ridicate de trafic, pot crea mai multe vânzări sau pot recruta noi chiriași în clădire. Din acest motiv, mulți chiriași și proprietari care utilizează un contract de închiriere triplu net lucrează cu brokeri imobiliari pentru a se asigura că interesele lor cele mai bune sunt întotdeauna menținute.

aceste argumente pro și contra triplu net de leasing ar putea provoca unii să se întrebe De ce orice chiriaș ar deranja să intre într-un astfel de acord-o parte. Cert este că pentru unii comercianți cu amănuntul, locația este cea mai importantă componentă a identității lor de afaceri. Cu o locație de afaceri de prim care este zonat în mod corespunzător, ei pot maximiza profiturile lor. Acest lucru permite chiriașului să câștige un venit confortabil, proprietarul proprietății ajunge să beneficieze și el și toată lumea iese în față în acord.pentru cele mai bune rezultate, un chiriaș potențial ar trebui să lucreze cu un negociator calificat, iar proprietarii de proprietăți ar trebui să lucreze cu consilieri imobiliari de încredere și echipe de gestionare a proprietății pentru cea mai bună relație de închiriere și de lucru posibilă.