varför det finns mer än bara att analysera RevPAR Index
av Laura Resco
Financial performance in the hospitality industry is traditionally measured in absolute terms: actuals for de relevanta nyckeltalen jämförs med deras budgeterade antal och utifrån denna bedömning utvecklas handlingsplaner för att korrigera kursen vid behov. Dessutom, i närvaro av förändringar i marknadsförhållandena, revideras budgetarna för att få mål att återspegla den nya affärsmiljön.
denna absoluta metod mäter ett hotells prestanda mot bakgrund av externa faktorer. Och även om denna kunskap är avgörande, räcker det inte alls att förstå helheten av en verksamhets ekonomiska hälsa. Den relativa metoden kompletterar å andra sidan denna information genom att använda index för att mäta en fastighets resultat jämfört med en uppsättning konkurrenter.
ett index är måttet på en variabel i förhållande till en aggregerad bas. För hotell har detta formen av en fastighets KPI—beroende på vad det kan vara, oavsett om det är RevPAR eller GOPPAR—i förhållande till det genomsnittliga resultatet för sina valda konkurrenter. Matematiskt uttrycks ett index som:
Index = din fastighets KPI / CompSet KPI * 100
Om ditt index är lika med 100 får du din rättvisa andel av den specifika KPI inom din konkurrenskraftiga uppsättning. Om det faller under 100, är din fastighet underpresterande jämfört med sina konkurrenter. Omvänt, om ditt index är över 100, överträffar du uppsättningen.
Indexanalys är ett utmärkt sätt att jämföra ditt Hotells prestanda mot konkurrensen eftersom det är immun mot gungor på marknaden. Till exempel, när en ekonomisk nedgång träffar, kommer Hotell på de drabbade marknaderna att förvänta sig att deras beläggning faller och budgetarna kommer att återspegla denna nedåtgående prognos. Men även om beläggningen faller för fastigheten i absoluta tal finns det ingen anledning för Marknadspenetrationsindexet att falla, eftersom samma externa faktor (nedgången) påverkar alla fastigheter i konkurrensuppsättningen.
faktum är att index och absoluta KPI: er inte behöver röra sig i samma riktning. Även om din fastighets genomsnittliga dagskurs (ADR) växer varje månad kan ditt genomsnittliga dagskursindex (eller ADR-index) falla samtidigt. Detta skulle indikera att dina konkurrenter kan öka sina priser i en snabbare takt, vilket ger dig en minskad andel.
hur kan du använda index för att analysera dina data? Här är de tre som för närvarande är de mest använda, och ytterligare två för dig att överväga ännu närmare.
Marknadspenetrationsindex( eller Beläggningsindex): om MPI är lägre än 100 kan du fråga om din överbokningsstrategi ska vara mer aggressiv eller om du behöver ägna större uppmärksamhet åt förändringar i bokningstakten. Det kan vara så att potentiella gäster inte är lika medvetna om din egendom, och en ny kommunikationsstrategi måste genomföras. Å andra sidan är en MPI på mer än 100 inte positiv eller negativ i sig. Det kan återspegla en mycket effektiv lagerhanteringsstrategi eller en mycket låg takt.
Average Rate Index( eller ADR Index): många orsaker kan förklara en sub-100 ARI. Det kan vara relaterat till en gruppintensiv affärsmix, eller kanske en ineffektiv marknadssegmentering. Kanske betygsätt staket inte implementeras korrekt, eller prognosmetoden är felaktig, eller distributionsstrategin behöver revideras. En ARI som är mer än 100 kan också innebära att fastighetens prisstrategi är bättre än konkurrenternas, eller att höga priser förhindrar en optimal användning av lager.RevPAR Index: RevPAR index och MPI under 100 med en hög ARI visar att ökade priser gör ett hotell förlorar intäkter dollar genom fallande beläggning. Om RevPAR-indexet och ARI är under 100 med en hög MPI betyder det att fastigheten förlorar intäkterna genom att missa möjligheten att fylla rum till en högre takt. Även om RevPAR-indexet är 100 innebär en sub-100 ARI med en MPI över 100 att dina konkurrenter genererar lika intäkter, men utan att drabbas av så många kostnader relaterade till beläggning.
dessa tre index tillåter observation i förhållande till rum. Men som vi vet kan hotell generera intäkter genom andra avdelningar, inklusive mat och dryck, golf, spa och bankettcatering. Det är därför det är viktigt att mäta prestanda i total skala, med index som …
TRevPAR Index: TRevPAR-indexet mäter hur effektivt ditt hotell är för att generera intäkter som helhet. Om du har ett sub-100 TRevPAR-index, titta på din korsförsäljningsstrategi. Finns det incitament för personalen på hotellet att erbjuda alla hotellets tjänster: restaurang, spa, fitness lektioner, etc.? Utbildar du din personal att vara proaktiv vid korsförsäljning? Det kan också vara ett kommunikationsproblem, och dina gäster vet inte riktigt hela serviceutbudet på ditt hotell. Kanske måste du marknadsföra dina avdelningar via olika plattformar: personligen, på gästrummet TV, via hotellets app. Kanske är din distributionsstrategi främst inriktad på rumsavdelningen och skapar beläggning med gäster som inte är villiga att spendera på hela ditt serviceutbud.
under tiden, när det är allt sagt och gjort, är lönsamhet vad alla hotell är ute efter. Därför är det viktigt att mäta lönsamhet.
GOPPAR index: även om alla andra index är inriktade på den översta raden, speglar goppar index din fastighets andel av den nedersta raden. Det vill säga hur lönsam din verksamhet är jämfört med sina konkurrenter trots allt är sagt och gjort. När ditt GOPPAR-index är under 100 bör du titta på dina kostnader, hitta fettet och ta reda på sätt att minska det. Finns det någon bemanningsfråga? Kanske måste du finjustera din schemaläggning för att undvika överbelastning under lågsäsongen. Eller kanske måste du omförhandla villkor och priser med dina leverantörer. Det kan också vara så att din distributionsstrategi är för dyr i form av provisioner. Kanske bör du börja titta på att bli grönare för att minimera avfall, därför sänka din elräkning. OBS: Du kan vara överpresterande i alla Top-line index, och ändå underprestera på GOPPAR index på grund av krypande kostnader.
goppar-indexet är den sanna återspeglingen av din verksamhets ekonomiska hälsa eftersom det inte bara tar hänsyn till hur mycket pengar som kommer in i ditt hotell, utan också hur mycket av det försvinner innan du kan ta det till banken. Tänk dig att gå igenom ansträngningarna att effektivisera alla dina intäktsgenererande processer (designa Sop, träna din personal, förbättra kommunikationen etc.) bara för att hamna tomhänt, eller ännu värre, i rött!
ett index är dock bara lika bra som den konkurrensutsatta uppsättning den härrör från. Om din fastighets index konsekvent poäng över eller under 100, är det en indikation på att du är i fel uppsättning. Indexanalys är början på en djupare inåt utvärdering för hotell, men dess insikter är bara meningsfulla i närvaro av relevanta konkurrenter. Det är därför att välja rätt CompSet för att mäta prestanda mot är av största vikt.
i slutet fungerar kartläggning av prestanda med index som de som listas här bara om data är tillgängliga. Det är därför databidrag till benchmarkingplattformar inte bara är en fördel för dig, det är en fördel för hela hotellbranschens ekosystem. Och ju smartare branschen blir desto bättre blir dina vinster.