miért van több, mint a RevPAR Index elemzése
Laura Resco
a vendéglátóipar pénzügyi teljesítményét hagyományosan abszolút értelemben mérik: a vendéglátóipar aktuális a vonatkozó fő teljesítménymutatókat összehasonlítják a költségvetésben szereplő számokkal, és ebből az értékelésből cselekvési terveket dolgoznak ki, hogy szükség esetén korrigálják az irányt. Ezenkívül a piaci feltételek változásainak jelenlétében a költségvetéseket felülvizsgálják, hogy a célok tükrözzék az új üzleti környezetet.
Ez az abszolút módszer a szálloda teljesítményét külső tényezők hátterében méri. És bár ez a tudás döntő fontosságú, egyáltalán nem elegendő egy művelet pénzügyi helyzetének teljes megértése. A relatív módszer viszont kiegészíti ezt az információt azáltal, hogy indexek segítségével méri az ingatlan eredményeit, összehasonlítva a versenytársak halmazának eredményeivel.
az index egy változó mértéke az aggregált bázishoz viszonyítva. A szállodák esetében ez az ingatlan KPI-jének formáját ölti-függetlenül attól, hogy ez RevPAR vagy GOPPAR—a választott versenytársak átlagos eredményeihez viszonyítva. Matematikailag az indexet a következőképpen fejezzük ki:
Index = az ingatlan KPI / CompSet KPI * 100
Ha az index értéke 100, akkor megkapja az adott KPI méltányos részét a versenyképes készleten belül. Ha 100 alá esik, akkor az ingatlan alulteljesít a versenytársaihoz képest. Ezzel szemben, ha az index 100 felett van, akkor felülmúlja a készletet.
Index elemzés egy nagyszerű módja annak, hogy hasonlítsa össze a szálloda teljesítményét a verseny, mert immunis ingadozások a piacon. Például, amikor gazdasági visszaesés következik be, az érintett piacok szállodái arra számítanak, hogy a kihasználtságuk csökkenni fog, és a költségvetések tükrözni fogják ezt a lefelé mutató előrejelzést. Azonban még akkor is, ha az ingatlan kihasználtsága abszolút értelemben csökken, nincs ok arra, hogy a piaci penetrációs Index is csökkenjen, mert ugyanaz a külső tényező (a visszaesés) befolyásolja a versenykészlet összes tulajdonságát.
valójában az indexeknek és az abszolút KPI-knek nem kell ugyanabba az irányba mozogniuk. Még akkor is, ha az ingatlan átlagos napi díja (ADR) havonta növekszik, az átlagos napi árfolyam-index (vagy ADR-index) egyidejűleg csökkenhet. Ez azt jelzi, hogy versenytársai gyorsabban tudják növelni az arányukat, így csökkentett részesedéssel rendelkeznek.
hogyan használhatja az indexeket az adatok elemzéséhez? Itt van a három, amelyek jelenleg a legszélesebb körben használt, és két további, hogy fontolja meg még jobban.
piaci penetrációs Index (vagy kihasználtsági Index): ha az MPI 100-nál alacsonyabb, akkor megkérdezheti, hogy a túlfoglalási stratégiájának agresszívebbnek kell-e lennie, vagy nagyobb figyelmet kell-e fordítania a foglalás ütemének változásaira. Lehetséges, hogy a potenciális vendégek nincsenek annyira tisztában az Ön ingatlanával, ezért új kommunikációs stratégiát kell végrehajtani. Másrészt a 100-nál nagyobb MPI önmagában nem pozitív vagy negatív. Ez tükrözheti egy nagyon hatékony készletgazdálkodási stratégiát, vagy nagyon alacsony arányt.
átlagos arány Index( vagy ADR Index): számos ok magyarázhatja a 100 alatti ARI-t. Lehet, hogy kapcsolatban áll egy csoportintenzív üzleti keverékkel, vagy esetleg egy hatástalan piaci szegmentációval. Lehet, hogy a sebességkerítéseket nem hajtják végre megfelelően, vagy az előrejelzési módszer pontatlan, vagy az elosztási stratégiát felül kell vizsgálni. Ezenkívül egy 100-nál nagyobb ARI azt is jelentheti, hogy az ingatlan árképzési stratégiája jobb, mint a versenytársaké, vagy hogy a magas árak megakadályozzák a készlet optimális felhasználását.
RevPAR Index: a RevPAR index és a 100 alatti MPI magas ARI-val azt mutatják, hogy a megnövekedett árak miatt a szálloda elveszíti bevételét dollár A csökkenő kihasználtság miatt. Ha a RevPAR index és az ARI 100 alatt van, magas MPI – vel, ez azt jelenti, hogy az ingatlan elveszíti a bevételt azáltal, hogy elmulasztja a lehetőséget, hogy magasabb áron töltse ki a szobákat. Még akkor is, ha a RevPAR index 100, a 100 alatti ARI 100 feletti MPI-vel azt jelenti, hogy versenytársai egyenlő bevételt generálnak, de anélkül, hogy annyi költséget okoznának a kihasználtsággal kapcsolatban.
Ez a három index lehetővé teszi a helyiségekhez viszonyított megfigyelést. De mint tudjuk, a szállodák bevételt generálhatnak más részlegeken keresztül, beleértve az ételeket és italokat, a golfot, a spa-t és a bankett-vendéglátást. Ezért fontos, hogy a teljesítményt teljes skálán mérjük, olyan indexekkel, mint például …
TRevPAR Index: a TRevPAR index azt méri, hogy a szálloda mennyire hatékony a teljes bevételszerzésben. Ha van egy sub-100 TRevPAR index, Nézd meg a keresztértékesítési stratégia. Vannak-e ösztönzők a szálloda személyzetének tagjai számára az összes szolgáltatás nyújtására: Étterem, Gyógyfürdő, fitnesz órák stb.? Kiképzi munkatársait, hogy proaktívak legyenek a keresztértékesítésben? Lehet, hogy kommunikációs probléma is van, és a vendégek nem igazán ismerik a szálloda teljes szolgáltatási kínálatát. Lehet, hogy különféle platformokon keresztül kell népszerűsítenie osztályait: személyesen, a vendégszoba TV-jén, a szálloda alkalmazásán keresztül. Lehet, hogy terjesztési stratégiája elsősorban a szobák osztályára összpontosít, elfoglaltságot teremtve olyan vendégekkel, akik nem hajlandók költeni a teljes szolgáltatási kínálatra.
eközben, amikor mindent elmondtak és megtettek, a jövedelmezőség az, amit minden szálloda keres. Ezért a jövedelmezőség mérése a legfontosabb.
GOPPAR index: bár az összes többi index a felső sorra összpontosít, a GOPPAR index tükrözi az ingatlan részesedését az alsó sorban. Ez azt jelenti, hogy mennyire nyereséges a művelet, ha összehasonlítjuk a versenytársakkal, miután mindent elmondtunk. Amikor a GOPPAR index 100 alatt van, meg kell vizsgálnia a költségeit, meg kell találnia a zsírt, és ki kell találnia, hogyan lehet csökkenteni. Van személyzeti probléma? Talán finomítania kell az ütemezést, hogy elkerülje a túlfoglalkozást az alacsony szezonban. Vagy talán újra kell tárgyalnia a feltételeket és az árakat a szállítókkal. Az is lehet, hogy a forgalmazási stratégia túl költséges útján jutalék. Talán el kellene kezdenie zöldebbé válni a hulladék minimalizálása érdekében, ezáltal csökkentve a közüzemi számlát. Megjegyzés: lehet, hogy túlteljesít az összes top-line indexben, mégis alulteljesít a GOPPAR indexen a kúszó költségek miatt.
a GOPPAR index a művelet pénzügyi helyzetének valódi tükröződése, mivel nem csak azt veszi figyelembe, hogy mennyi pénz érkezik a szállodába, hanem azt is, hogy mennyi eltűnik, mielőtt a bankba viheti. Képzelje el, hogy az összes bevételtermelő folyamat racionalizálására törekszik (SOP-k tervezése, személyzet képzése, kommunikáció javítása stb.) csak azért, hogy üres kézzel, vagy még rosszabbul a pirosba kerüljön!
egy index azonban csak annyira jó, mint az a versenyhalmaz, amelyből származik. Ha az ingatlan indexei következetesen 100 felett vagy alatt vannak, ez azt jelzi, hogy rossz készletben van. Az indexelemzés a szállodák mélyebb belső értékelésének kezdete, de meglátásai csak releváns versenytársak jelenlétében értelmesek. Ezért a teljesítmény méréséhez a megfelelő CompSet kiválasztása a legfontosabb.
zárásként a teljesítmény ábrázolása az itt felsorolt indexekkel csak akkor működik, ha az adatok rendelkezésre állnak. Ezért az adatok hozzájárulása a benchmarking platformokhoz nem csak előny az Ön számára,hanem az egész szállodaipari ökoszisztéma számára is. És minél okosabb lesz az ipar, annál jobb lesz a nyeresége.