Warum es mehr als nur die Analyse des RevPAR-Index gibt
Von Laura Resco
Die finanzielle Leistung in der Hotellerie wird traditionell in absoluten Zahlen gemessen: Ist-Werte für die relevanten KPIs werden mit ihren budgetierte Zahlen und aus dieser Bewertung werden Aktionspläne entwickelt, um den Kurs bei Bedarf zu korrigieren. Darüber hinaus werden bei Änderungen der Marktbedingungen die Budgets überarbeitet, um die Ziele an das neue Geschäftsumfeld anzupassen.
Diese absolute Methode misst die Leistung eines Hotels vor dem Hintergrund externer Faktoren. Und obwohl dieses Wissen entscheidend ist, reicht es keineswegs aus, um die gesamte finanzielle Gesundheit eines Unternehmens zu erfassen. Die relative Methode hingegen ergänzt diese Informationen, indem sie Indizes verwendet, um die Ergebnisse einer Immobilie im Vergleich zu denen einer Reihe von Wettbewerbern zu messen.
Ein Index ist das Maß für eine Variable relativ zu einer aggregierten Basis. Bei Hotels erfolgt dies in Form des KPI einer Unterkunft — unabhängig davon, ob es sich um RevPAR oder GOPPAR handelt — im Verhältnis zu den Durchschnittsergebnissen der ausgewählten Wettbewerber. Mathematisch ausgedrückt wird ein Index wie folgt ausgedrückt:
Index = KPI Ihrer Immobilie / CompSet KPI * 100
Wenn Ihr Index 100 entspricht, erhalten Sie Ihren fairen Anteil an diesem bestimmten KPI innerhalb Ihres Wettbewerbssatzes. Wenn es unter 100 fällt, ist Ihre Immobilie im Vergleich zu ihren Mitbewerbern unterdurchschnittlich. Umgekehrt, wenn Ihr Index über 100 liegt, übertreffen Sie den Satz.
Die Indexanalyse ist eine großartige Möglichkeit, die Leistung Ihres Hotels mit der Konkurrenz zu vergleichen, da es gegen Marktschwankungen immun ist. Wenn beispielsweise ein wirtschaftlicher Abschwung eintritt, werden Hotels in den betroffenen Märkten mit einem Rückgang ihrer Belegung rechnen, und die Budgets werden diese Abwärtsprognose widerspiegeln. Selbst wenn die Auslastung der Immobilie absolut sinkt, gibt es keinen Grund für einen Rückgang des Marktdurchdringungsindex, da derselbe externe Faktor (der Abschwung) alle Immobilien im Wettbewerbssatz betrifft.Tatsächlich müssen sich Indizes und absolute KPIs nicht in dieselbe Richtung bewegen. Selbst wenn der durchschnittliche Tagessatz (ADR) Ihrer Immobilie monatlich wächst, kann Ihr durchschnittlicher Tagessatzindex (oder ADR-Index) gleichzeitig fallen. Dies würde darauf hindeuten, dass Ihre Konkurrenten in der Lage sind, ihre Raten schneller zu erhöhen, sodass Sie einen geringeren Anteil haben.
Wie können Sie Indizes verwenden, um Ihre Daten zu analysieren? Hier sind die drei, die derzeit am häufigsten verwendet werden, und zwei weitere, die Sie noch genauer betrachten sollten.
Marktdurchdringungsindex (oder Belegungsindex): Wenn der MPI unter 100 liegt, können Sie fragen, ob Ihre Überbuchungsstrategie aggressiver sein sollte oder ob Sie Änderungen im Buchungstempo genauer beachten müssen. Es kann sein, dass potenzielle Gäste Ihre Immobilie nicht so gut kennen und eine neue Kommunikationsstrategie implementiert werden muss. Andererseits ist ein MPI von mehr als 100 an sich weder positiv noch negativ. Dies kann eine sehr effektive Bestandsverwaltungsstrategie oder eine sehr niedrige Rate widerspiegeln.
Average Rate Index (oder ADR-Index): Viele Gründe können einen ARI unter 100 erklären. Dies kann mit einem gruppenintensiven Geschäftsmix oder einer ineffektiven Marktsegmentierung zusammenhängen. Vielleicht sind Zinszäune nicht richtig implementiert, oder die Prognosemethode ist ungenau, oder die Verteilungsstrategie muss überarbeitet werden. Ein ARI von mehr als 100 kann auch bedeuten, dass die Preisstrategie der Immobilie besser ist als die der Wettbewerber oder dass hohe Raten eine optimale Nutzung des Inventars verhindern.RevPAR-Index: RevPAR-Index und MPI unter 100 mit einem hohen ARI zeigen, dass erhöhte Raten dazu führen, dass ein Hotel durch sinkende Auslastung Umsatz verliert. Wenn der RevPAR-Index und der ARI bei einem hohen MPI unter 100 liegen, bedeutet dies, dass die Immobilie Einnahmen einbüßt, indem sie die Möglichkeit verpasst, Räume mit einer höheren Rate zu füllen. Selbst wenn der RevPAR-Index 100 beträgt, bedeutet ein ARI unter 100 mit einem MPI über 100, dass Ihre Wettbewerber den gleichen Umsatz erzielen, ohne jedoch so viele Belegungskosten zu verursachen.
Diese drei Indizes erlauben die Beobachtung relativ zu Räumen. Aber wie wir wissen, können Hotels Einnahmen durch andere Abteilungen generieren, einschließlich Essen und Trinken, Golf, Spa und Bankett-Catering. Deshalb ist es wichtig, die Leistung auf einer Gesamtskala zu messen, mit Indizes wie …
TRevPAR Index: Der TRevPAR Index misst, wie effizient Ihr Hotel insgesamt Einnahmen generiert. Wenn Sie einen TRevPAR-Index unter 100 haben, schauen Sie sich Ihre Cross-Selling-Strategie an. Gibt es Anreize für die Mitarbeiter des Hotels, alle Dienstleistungen der Unterkunft anzubieten: Restaurant, Spa, Fitnesskurse usw.? Trainieren Sie Ihre Mitarbeiter, um im Cross-Selling proaktiv zu sein? Es könnte auch ein Kommunikationsproblem geben, und Ihre Gäste kennen nicht wirklich das gesamte Serviceangebot in Ihrem Hotel. Vielleicht müssen Sie Ihre Abteilungen über verschiedene Plattformen bewerben: persönlich, auf dem Fernseher im Gästezimmer, über die Hotel-App. Vielleicht konzentriert sich Ihre Vertriebsstrategie hauptsächlich auf die Zimmerabteilung und schafft Belegung mit Gästen, die nicht bereit sind, für Ihr gesamtes Serviceangebot auszugeben.
In der Zwischenzeit, wenn alles gesagt und getan ist, ist Rentabilität das, wonach alle Hotels suchen. Deshalb ist die Messung der Rentabilität von größter Bedeutung.
GOPPAR-Index: Obwohl sich alle anderen Indizes auf die obere Zeile konzentrieren, spiegelt der GOPPAR-Index den Anteil Ihrer Immobilie am Endergebnis wider. Das heißt, wie profitabel Ihr Betrieb im Vergleich zu seinen Mitbewerbern ist, ist gesagt und getan. Wenn Ihr GOPPAR-Index unter 100 liegt, sollten Sie sich Ihre Kosten ansehen, das Fett finden und Wege finden, es zu reduzieren. Gibt es ein Personalproblem? Vielleicht müssen Sie Ihre Planung optimieren, um Überbesetzung in der Nebensaison zu vermeiden. Oder vielleicht müssen Sie Bedingungen und Preise mit Ihren Lieferanten neu verhandeln. Es kann auch sein, dass Ihre Vertriebsstrategie durch Provisionen zu kostspielig ist. Vielleicht sollten Sie anfangen, grüner zu werden, um Abfall zu minimieren und damit Ihre Stromrechnung zu senken. Hinweis: Sie könnten in allen Top-Line-Indizes eine Überperformance erzielen und im GOPPAR-Index aufgrund der schleichenden Kosten eine Unterperformance erzielen.Der GOPPAR-Index spiegelt die finanzielle Gesundheit Ihres Unternehmens wider, da er nicht nur berücksichtigt, wie viel Geld in Ihr Hotel fließt, sondern auch, wie viel davon verschwindet, bevor Sie es zur Bank bringen können. Stellen Sie sich vor, Sie würden alle Ihre umsatzgenerierenden Prozesse rationalisieren (SOPs entwerfen, Ihre Mitarbeiter schulen, die Kommunikation verbessern usw.), nur um am Ende mit leeren Händen, oder noch schlimmer, in den roten Zahlen!
Ein Index ist jedoch nur so gut wie die Konkurrenzmenge, von der er abgeleitet ist. Wenn die Indizes Ihrer Immobilie konstant über oder unter 100 liegen, ist dies ein Hinweis darauf, dass Sie sich im falschen Set befinden. Die Indexanalyse ist der Beginn einer tieferen internen Bewertung für Hotels, aber ihre Erkenntnisse sind nur in Gegenwart relevanter Wettbewerber aussagekräftig. Aus diesem Grund ist die Auswahl des richtigen Compsets zur Messung der Leistung von größter Bedeutung.
Abschließend funktioniert das Charting der Performance mit Indizes wie den hier aufgeführten nur, wenn die Daten verfügbar sind. Aus diesem Grund ist der Beitrag von Daten zu Benchmarking-Plattformen nicht nur für Sie von Vorteil, sondern für das gesamte Ökosystem der Hotellerie. Und je intelligenter die Branche wird, desto besser werden Ihre Gewinne sein.