Billboard Lease Basics
Billboards scheinen überall zu sein, aber Grundbesitzer müssen ein paar Dinge berücksichtigen, bevor sie entscheiden, ob sie ihre Immobilie zur Nutzung durch eine Plakatfirma leasen möchten. Die Standardgleichung, die von Unternehmen verwendet wird, ist der Nettoumsatz, den das Schild ergibt, mal 15% bis 20%, aber dieser Prozentsatz sollte für stark frequentierte städtische Gebiete nach oben angepasst werden. Landbesitzer wollen auch auf Erhöhungen der Inflation reagieren und sich auch über ihre Rechte für die zukünftige Entfernung des Zeichens im Klaren sein. Billboard-Unternehmen sind dafür bekannt, Verträge zu verwenden, die ihre Interessen stark begünstigen, Daher sollten alle von ihnen angebotenen Unterlagen von einem Anwalt überprüft werden. Weitere Informationen dazu finden Sie im folgenden Artikel von National Real Estate Investor.
Wir alle fahren regelmäßig an Werbetafeln vorbei, aber wir denken selten über die Wirtschaftlichkeit nach, wie sie funktionieren und was sie dem Grundbesitzer bezahlen. Es ist also keine Überraschung, dass der Durchschnittsbürger absolut keine Ahnung hat, wie er mit der Aushandlung eines neuen Mietvertrags für sein Eigentum umgehen soll.Billboard Leases sind eine einzigartige Nische von Immobilien, aber viel reichlicher als Sie sich vorstellen können. Es gibt ungefähr 450.000 Werbetafeln in den USA Es ist schwierig, in Immobilien zu arbeiten und nicht mindestens einen Werbetafel-Mietvertrag zu haben, den Sie in Ihrer Karriere aushandeln müssen.Mit Tausenden von Dollar auf dem Spiel — und möglicherweise Millionen in reduziertem Wert für die Immobilie — ist es wichtig, dass Sie verstehen, wie der Prozess funktioniert, sowie die Insider-Geheimnisse und Tricks, die die Billboard-Unternehmen zu ihren Gunsten verwenden. Hier sind einige der grundlegenden Punkte, die Sie in Bezug auf Billboard-Leasing auf Immobilien beachten müssen.
Es dreht sich alles um die Mathematik
Es gibt eine Formel, die Billboard-Unternehmen verwenden, um zu bestimmen, was Landbesitzer zu zahlen. Es ist im Grunde der Nettoumsatz aus dem Zeichen (Bruttomiete abzüglich Werbeagentur Kommission, falls vorhanden) mal eine Reihe von 15% bis 20%. Wenn eine Werbetafel einen Nettoumsatz von 20.000 USD pro Jahr hat, sollte die Grundmiete für Werbetafeln zwischen 3.000 und 4.000 USD pro Jahr liegen.Diese Formel wird jedoch viel komplizierter, wenn Sie von einem Markt im Mittleren Westen wie Kansas City zu einem Markt wie Los Angeles wechseln. In L.A. gibt es Grundmieten, die 50% des Nettoumsatzes entsprechen können. Warum? Es basiert auf der Höhe der Miete. Mit höheren Mieten gibt es mehr Geld zu gehen.In Los Angeles, Chicago und New York sind die Mieten für Werbetafeln oft exponentiell höher als in normalen Metropolitan Statistical Areas (MSAs). Eine Plakatwand, die für $ 2.000 für vier Wochen in Dallas mietet, kann für $ 20.000 in Chicago mieten.
Wenn Sie in der durchschnittlichen Stadt verhandeln, sollten Sie für 20% schießen. Wenn Sie in Los Angeles, Chicago oder New York verhandeln, können Sie 30% bis 35% versuchen, wenn Sie sich an einem „Glamour“ -Standort befinden, der ungewöhnlich hohe Einnahmen und Begehrlichkeiten aufweist.
Der erste Baustein, um zu bestimmen, was Ihre Messegelände Miete sein sollte, ist zu „comp“, was die Mieten im Bereich Ihres Zeichens sind. Kontaktieren Sie die Billboard-Unternehmen, um zu sehen, was sie in Miete verlangen. Diese Preise – auch „Tarifkarten“ genannt – sind oft im Internet verfügbar.
Eine Fußnote hier ist, dass Billboard-Einnahmen nicht mehr nach Monat gemessen werden. Sie werden jetzt pro „vier Wochen“ gemessen – im Wesentlichen ein 13-Monats-Jahr. Wenn Sie Mieten berechnen, verwenden Sie keine „mal 12“ Schätzung für die Zahl, die sie Ihnen geben; Sie müssen eine „mal 13“ verwenden.
Binden Sie die Grundrente an die Inflation
Hier gibt es zwei Möglichkeiten. Die bevorzugte Methode besteht darin, ein Basisminimum an Grundmiete gegenüber einem Prozentsatz des Nettoumsatzes zu erhalten. Auf diese Weise erhalten Sie mit zunehmendem Nettoumsatz im Laufe der Zeit weiterhin einen angemessenen Betrag.
Die andere Möglichkeit besteht darin, jedes Jahr eine CPI-Erhöhung Ihrer Grundmiete vorzunehmen. Der wichtige Punkt ist, dass Sie mindestens eine dieser Optionen in Ihrem Mietvertrag haben. Andernfalls beginnt Ihre „faire“ Grundmiete ab dem Moment, in dem Sie den Mietvertrag unterschreiben, mit der Inflation zu erodieren.
Verstehen Sie die Sanierungsrisiken
Ihr Einkommen ist großartig, solange es Sie nicht davon abhält, Ihre Immobilie später zu verkaufen oder zu entwickeln. Dieses Risiko ist der größte potenzielle Nachteil einer Werbetafel auf Ihrem Grundstück.
Wenn Sie nicht davon überzeugt sind, dass es eine 0% ige Chance gibt, dass Ihre Immobilie irgendwann für andere Zwecke genutzt wird, sollte jeder Billboard-Mietvertrag eine Sprache enthalten, die eine Entfernung im Falle zukünftiger Pläne ermöglicht.Und Sie müssen sicherstellen, dass ein Anwalt den Absatz überprüft, den die Werbetafelfirma einreicht, um Ihre Ängste zu reduzieren. Einige Werbetafelunternehmen fügen eine Sprache ein, die Ihnen das Recht zum Entfernen der Werbetafel zu geben scheint, aber die Sprache enthält technische Details, die das Entfernen verhindern.
Formulierungen wie „Im Falle einer Entwicklung, die entfernt werden muss…“ stellen beispielsweise eine subjektive Einschränkung des Themas dar. Was bedeutet in diesem Fall „entfernungspflichtig“?
Die Schilderfirma kann argumentieren, dass Sie ein Projekt planen könnten, das das Schild enthält, oder dass es nicht gestört werden kann, weil es in eine Rückschlagzone fällt, wenn Sie es aus ästhetischen Gründen wirklich entfernen möchten.
Denken Sie auch nicht, dass die Schilderfirma umkippt, wenn Sie ihr den Brief schicken, in dem Sie die Entfernung fordern. Oft wird die Plakatfirma versuchen, die Angelegenheit zu prozessieren, und der Grundbesitzer wird kapitulieren, anstatt sein Projekt jahrelang vor Gericht zu haben.Die Entfernungsklausel sollte von Ihrem Anwalt überprüft werden und Ihnen das alleinige Recht geben, das Zeichen ohne Bedingungen zu entfernen.
Vorschläge zur Mietdauer
Billboard-Leasingverträge sind im Allgemeinen ziemlich langfristige Instrumente. Aber wie können Sie entscheiden, welche Länge für Ihre Immobilie richtig ist?
Aus strategischer Sicht gibt es zwei Überlegungen.
Erstens, wie weit in der Zukunft werden Sie die Immobilie sanieren? Selbst wenn die Klausel die Entfernung zulässt, besteht immer noch die Möglichkeit eines Rechtsstreits als Erpressung. Es ist immer sauberer und einfacher, wenn Sie einfach den Mietvertrag beenden und alle Rechte der Zeichenfirma negieren können.
Wenn Sie davon überzeugt sind, dass Sie den Standort in sieben Jahren verkaufen oder sanieren werden, sollten Sie einen fünfjährigen Mietvertrag mit einer monatlichen Verlängerung nach Ablauf des Mietvertrags in Betracht ziehen.Die zweite Überlegung, die viel schwieriger abzuschätzen ist, besteht darin, den Mietvertrag nur zu Zeiten zu beenden, in denen die US-Wirtschaft stark und nicht schwach ist. Dies kann zwar nicht mit jeder Art von Genauigkeit erfolgen, Sie können jedoch einige allgemeine Wetten abschließen.
Zum Beispiel, wenn Sie einen Billboard—Mietvertrag zur Erneuerung haben — in der schlimmsten wirtschaftlichen Depression seit den 1930er Jahren – dann würden Sie es sehr kurzfristig machen wollen. Warum? Es wäre töricht, angesichts der heute reduzierten Werte einen langfristigen Mietvertrag abzuschließen. Das Ziel des Grundbesitzers ist es, eine Grundrente auf dem Höhepunkt des Marktes zu sichern und sie dann durch die Rezession zu reiten.
Verhandlungstipps
Nähern Sie sich niemals der Werbetafelfirma in einer kontradiktorischen Weise. Informieren Sie das Unternehmen, dass Sie das Schild nicht verlieren möchten, und Sie wissen, dass es es auch nicht verlieren möchte. Fordern Sie jedoch, dass Sie eine „faire“ Miete erhalten.
Von diesem Punkt an sollten sich die Verhandlungen darum drehen, was diese „faire“ Miete sein sollte. Es fällt niemandem schwer, gegen das Konzept der Fairness zu argumentieren, und es beschränkt die Verhandlung auf nur einen Punkt.
Wenn Sie der Plakatfirma sagen: „Hier ist mein Angebot, nehmen Sie es oder reißen Sie Ihr Schild ab“, können Sie die Entfernung Ihres Schildes in Gang setzen, auch wenn es nur ein Bluff war. Denken Sie daran, dass die Mitarbeiter des Unternehmens das Schild nicht persönlich besitzen. Wenn sie das Gefühl haben, dass es schwierig ist, mit Ihnen zu arbeiten, können Mitarbeiter des Werbetafelunternehmens Ihr Schild entfernen, um weiteren Kontakt zu vermeiden.
Es ist auch wichtig, sich immer nur als eine Person in einem Entscheidungsgremium an das Bauunternehmen zu wenden – auch wenn Sie der alleinige Eigentümer des Grundstücks sind.Studien haben gezeigt, dass Menschen viel weniger effektiv mit einem Komitee verhandeln, weil man anfängt zu hinterfragen, was es braucht, um eine Gruppe von Menschen zu beeinflussen, anstatt zu versuchen, die Reaktion von nur einem zu messen.
Hoffentlich haben Sie jetzt ein klareres Bild davon, wie die Teile zusammenpassen. Bei einer durchschnittlichen Mietdauer von rund 10 Jahren ist es äußerst wichtig, dass Sie hervorragende Angebote für Sie und Ihre Kunden aushandeln, da Sie die Gelegenheit möglicherweise nur einmal erhalten.
Dieser Artikel wurde mit Genehmigung von National Real Estate Investor erneut veröffentlicht.