Billboard Lease Basics

mainostauluja tuntuu olevan kaikkialla, mutta maanomistajien on harkittava muutamia asioita ennen kuin he päättävät, haluavatko he vuokrata kiinteistönsä mainostauluyhtiön käyttöön. Yritysten käyttämä vakioyhtälö on se nettotulo, jonka merkki tuottaa kertaheitolla 15-20 prosenttia, mutta tätä prosenttiosuutta pitäisi säätää ylöspäin vilkkaasti liikennöidyillä kaupunkialueilla. Maanomistajat haluavat myös sopia korotuksista inflaation vuoksi ja olla selvillä myös oikeudestaan merkin tulevaan poistamiseen. Billboard-yritykset ovat tunnettuja siitä, että ne käyttävät sopimuksia, jotka suosivat voimakkaasti heidän etujaan, joten heidän tarjoamansa paperityöt tulisi tarkistaa asianajajan toimesta. Lisää aiheesta lue seuraava artikkeli National Real Estate Investor.

me kaikki ajamme säännöllisesti mainostaulujen ohi, mutta harvoin mietimme, miten ne toimivat ja mitä ne maksavat maanomistajalle. Ei siis tule yllätyksenä, että keskivertoihmisellä ei ole mitään hajuakaan siitä, miten hänen tonttinsa mainostaulun vuokrasopimuksesta neuvoteltaisiin.

Billboardin vuokrasopimukset ovat ainutlaatuinen markkinarako, mutta paljon runsaampi kuin voisi kuvitella. On noin 450,000 Mainostaulut Yhdysvalloissa on vaikea työskennellä kiinteistöjen ja ei ole ainakin yksi mainostaulu vuokrasopimuksen, että sinun täytyy neuvotella urasi.

kun pelissä on tuhansia dollareita — ja mahdollisesti miljoonia arvoltaan alentuneita kiinteistöjä — on tärkeää, että ymmärrät prosessin toimivuuden sekä sisäpiirin salaisuudet ja temput, joita mainostaulujen yhtiöt käyttävät edukseen. Tässä muutamia perusasioita, jotka sinun täytyy olla tietoinen osalta billboard vuokrasopimukset kiinteistöjä.

kyse on matematiikasta

on olemassa kaava, jolla Billboardin yhtiöt määrittelevät, mitä maanomistajille maksetaan. Se on periaatteessa nettotulot merkki (bruttovuokra vähennettynä Mainostoimisto komissio, jos sellainen on) kertaa välillä 15% – 20%. Jos billboard on $20,000 nettotulot vuodessa, niin billboard ground rent pitäisi vaihdella $3,000 $4,000 vuodessa.

mutta tämä kaava mutkistuu huomattavasti, kun siirrytään Keskilännen markkinoista kuten Kansas Citystä Los Angelesin markkinoihin. L. A: ssa vuokrat voivat olla 50% nettotuloista. Miksi? Se perustuu vuokran suuruuteen. Isommilla vuokrilla rahaa riittää.

Los Angelesissa, Chicagossa ja New Yorkissa Billboardin vuokrat ovat usein eksponentiaalisesti normaaleja metropolialueen tilastoalueita (MSAs) korkeammat. Mainostaulu, joka vuokraa 2 000 dollaria neljäksi viikoksi Dallasissa, voi vuokrata 20 000 dollaria Chicagossa.

Jos neuvottelee keskivertokaupungissa, kannattaa ampua 20 prosenttia. Jos neuvottelet Los Angelesissa, Chicagossa tai New Yorkissa, saatat yrittää 30%: sta 35%: iin, jos olet ”glamour” – paikassa, joka on epätavallisen suuri liikevaihto ja haluttavuus.

ensimmäinen rakennuspalikka, jonka avulla voidaan määrittää, mikä käyvän maanvuokran tulisi olla, on ”comp”, mitä vuokrat ovat kylttisi alueella. Ota yhteyttä mainostauluyrityksiin nähdäksesi, mitä ne pyytävät vuokrassa. Nämä hinnat-tunnetaan myös nimellä” rate cards ” — ovat usein saatavilla Internetissä.

yksi alaviite tässä on, että Billboardin tuloja ei enää mitata kuukaudella. Ne mitataan nyt ”neljää viikkoa” kohti — käytännössä 13 kuukauden vuosi. Kun comp billboard vuokraa, älä käytä ” kertaa 12 ”arvio luku he antavat sinulle; sinun täytyy käyttää”kertaa 13”.

sido pohjavuokra inflaatioon

tässä on kaksi vaihtoehtoa. Ensisijainen menetelmä on saada vähimmäispohjavuokra suhteessa prosenttiosuuteen nettotuloista. Näin, kun nettotulot kasvavat ajan myötä, saat edelleen kohtuullisen määrän.

toinen vaihtoehto on saada KULUTTAJAHINTAKOROTUS maavuokraan joka vuosi. Tärkeää on, että vuokrasopimuksessasi on ainakin yksi näistä vaihtoehdoista. Muuten ”reilu” maanvuokrasi alkaa rapautua inflaation myötä siitä hetkestä lähtien, kun allekirjoitat vuokrasopimuksen.

ymmärrä saneerausriskit

Billboardin tulot ovat suuret, kunhan ne eivät estä sinua myymästä tai kehittämästä omaisuuttasi tien varrella. Tämä riski on suurin mahdollinen haittapuoli ottaa mainostaulu omaisuutta.

ellet ole vakuuttunut siitä, että on 0% mahdollisuus, että omaisuuttasi käytetään jossain vaiheessa eri tarkoituksiin, jokaisen mainostaulun vuokrasopimuksen tulisi sisältää kieli, joka mahdollistaa poiston tulevien suunnitelmien varalta.

ja sinun täytyy varmistaa, että asianajaja käy läpi Billboard-yhtiön esittämän kohdan vähentääkseen pelkojasi. Jotkut mainostaulun yritykset lisäävät kieli, joka näyttää antavan sinulle oikeuden poistaa mainostaulu, mutta kieli sisältää muotoseikkoja, jotka estävät poistamisen.

esimerkiksi sellaiset sanamuodot kuin ”in the event of development requiring removal…” asettavat subjektille subjektiivisen rajoituksen. Mitä siinä tapauksessa on ”maasta poistamisen vaatiminen”?

kylttiyhtiö voi vedota siihen, että kyltin sisältävää projektia voisi suunnitella tai sitä ei voi häiritä, koska se kaatuu rakennuksen takaiskuvyöhykkeeseen, kun sen oikeasti haluaa poistaa esteettisistä syistä.

älä myöskään luule, että kylttifirma kaatuu, kun lähetät sille poistoa vaativan kirjeen. Usein mainostauluyhtiö pyrkii käräjöimään asian, ja maanomistaja antautuu mieluummin kuin vie hankkeensa vuosikausiksi oikeuteen.

poistolauseke tulee tarkistaa asianajajan toimesta ja antaa sinulle yksinoikeuden poistaa merkki ilman ehtoja.

ehdotukset vuokrasopimuksen pituudesta

Billboard-vuokrasopimukset ovat yleensä melko pitkäaikaisia instrumentteja. Mutta miten voit päättää, mikä pituus on oikea omaisuudellesi?

strategisesta näkökulmasta on kaksi näkökohtaa.

ensinnäkin, kuinka pitkälle tulevaisuudessa rakennatte kiinteistöä uudelleen? Vaikka pykälä mahdollistaisi poiston, on vielä mahdollisuus käräjille kiristyksenä. Se on aina puhtaampaa ja helpompaa, jos voit yksinkertaisesti saada vuokrasopimuksen päättymään, ja kaikki oikeudet merkki yritys kumotaan.

Jos olet vakuuttunut siitä, että aiot myydä tai saneerata kohteen seitsemän vuoden kuluttua, kannattaa harkita viiden vuoden vuokrasopimuksen tekemistä ja sitä, että vuokrasopimus uusitaan kuukaudesta toiseen vuokrasopimuksen päätyttyä.

toinen paljon hankalampi arvio on se, että vuokrasopimus päättyy vain niinä aikoina, jolloin Yhdysvaltain talous on vahva, eikä niinkään silloin, kun se on heikko. Vaikka tätä ei voi tehdä millään tarkkuudella, voit tehdä joitakin yleisiä vetoja.

esimerkiksi, jos mainostaulun vuokrasopimus tulee uusittavaksi juuri nyt — pahimmassa talouslamassa sitten 1930 — luvun-se kannattaisi tehdä hyvin lyhytaikaiseksi. Miksi? Olisi typerää solmia pitkäaikainen vuokrasopimus, kun otetaan huomioon tämän päivän alennetut arvot. Maanomistajan tavoitteena on lukita maanvuokrat markkinoiden huippuhetkeen ja ratsastaa sillä laman läpi.

Neuvotteluvinkit

eivät koskaan lähesty billboard-yhtiötä vihamielisesti. Ilmoita yhtiölle, ettet halua menettää kylttiä, ja tiedät, että se ei halua menettää sitäkään. Mutta vaadi, että saat ”kohtuullisen” vuokran.

siitä eteenpäin neuvotteluissa pitäisi miettiä, mikä sen ”oikeudenmukaisen” vuokran pitäisi olla. Kenenkään on vaikea vastustaa oikeudenmukaisuuden käsitettä, ja se rajoittaa neuvottelut vain yhteen kohtaan.

Jos kerrot billboard-yhtiölle ”here’ s my offer, take it or tear your sign down”, voit aloittaa kylttisi poistamisen, vaikka se olisi vain bluffia. Muista, että mainostauluyhtiön työntekijät eivät itse omista kylttiä. Jos he kokevat, että sinun kanssasi on vaikea työskennellä, mainostauluyhtiön työntekijät voivat halutessaan poistaa kylttisi poistaakseen tarpeen ottaa yhteyttä.

tärkeää on myös aina lähestyä mainostauluyritystä vain yhden henkilön ominaisuudessa päättäjien komiteassa-vaikka olisi maan ainoa omistaja.

tutkimukset ovat osoittaneet, että ihmiset neuvottelevat paljon tehottomammin komitean kanssa, koska aletaan kyseenalaistaa, mitä ihmisryhmän horjuttaminen vaatisi sen sijaan, että yritettäisiin arvioida vain yhden reaktiota.

Toivottavasti sinulla on nyt selkeämpi kuva siitä, miten palaset sopivat yhteen. Kanssa vuokrasopimuksen pituudet keskimäärin noin 10 vuotta, on erittäin tärkeää, että olet excel neuvottelemaan hyviä sinulle ja asiakkaillesi, koska saatat saada mahdollisuuden vain kerran.

Tämä artikkeli julkaistiin uudelleen National Real Estate Investorin luvalla.