Oklahoma City ’s growth: a path that’ s unsustantable | News OK

Oklahoma City on toteuttamassa ennennäkemätöntä sarjaa toimia, joilla pyritään hidastamaan rönsyilyä, vaatimaan kehittäjiä auttamaan kasvuun liittyvien kustannusten maksamisessa ja jopa mahdollisesti poistamaan kaupungin kaukolaajuiset alueet lopettaakseen sen, mitä pormestari Mick Cornett ja muut pitävät kestämättömänä status quona.

621 neliökilometrin suuruinen Oklahoma City on maantieteellisesti suurempi kuin yksikään kaupunki Texasissa. Lukuun ottamatta harvaan asuttuja suuria kaupunkeja Alaskassa ja Montanassa Oklahoma City on neljänneksi suurin koko maassa.

rasitus on ilmeinen jokaisella kuoppaisella kadulla, uusien paloasemien kysynnässä ja ruuhkassa, jossa pyydetään liikennemerkkejä, tien parannuksia ja vesijohtoja, joita tarvitaan pysyäkseen mukana väestössä, joka on viimeisten 25 vuoden aikana kasvanut 403040: stä 581688: aan ja jonka odotetaan saavuttavan 810883 vuoteen 2040 mennessä.

”olemme anomalia”, sanoi Aubrey Hammontree, joka suunnittelujohtajana valvoi tänä vuonna päättynyttä viisivuotista pyrkimystä luoda Plan OKC, kaupungin ensimmäinen Uusi kattava suunnitelma sitten vuoden 1977. ”On niinkin suuria kaupunkeja kuin Oklahoma City. Mutta niitä on vain kourallinen, ja niiden rakenne on erilainen.”

ainoa amerikkalainen kaupunki, joka ohittaa Oklahoma Cityn maantieteellisellä kooltaan ja väkiluvultaan, on Jacksonville, Fla., jonka väkiluku oli 821,784 ihmistä levittäytyi 747 mailia kuin 2010 Yhdysvaltain väestönlaskennan päivitys. Jacksonville aloitti kuitenkin yhdistymisen piirikunnan ja muiden esikaupunkien kanssa vuonna 1968. Jacksonvillessä on yksi poliisi ja yksi koulupiiri.

kasvu on iso bisnes rakennuttajille ja kodinrakentajille, jotka etsivät maalta maata, jonka he luulevat olevan seuraava kuuma piste. Mutta maaseudun asukkaat, kuten Jim Gill, pelkäävät pahinta nähdessään puskutraktorit vehnätiloilla kadun toisella puolella.

Gill ja hänen naapurinsa far west Oklahoma Cityssä tapasivat toistuvasti ja vetosivat kaupunkiin, ettei se sallisi minkäänlaista häiriötä kiinteistössä. He eivät ole vieläkään varmoja, ovatko he voittaneet, huolimatta menestyksestä suunnittelutoimikunnan kanssa.

”on kuin olisimme taistelleet sotaa, mutta he ovat jättäneet tykistön”, Gill sanoi. ”He tulevat takaisin.”

muille, kuten Andrew Peppersille, pelkkä hammaslääkäriin pääseminen voi tarkoittaa kolmea Lähtöbussijärjestelmän siirtoa hänen hammaslääkärilleen.

kasvun paineet ovat monimutkaisempia Hammontreelle, jonka työhön kuuluu olla tekemisissä kehittäjien kanssa, jotka suuntautuvat rakentamaan Oklahoma Cityn julkisten koulujen aluetta ympäröiviin 26 koulupiiriin, joka itsessään käsittää 135 neliökilometriä ja 43 000 oppilasta. Valtion liikenneviranomaiset laajentavat valtateitä ja rakentavat kääntöpolkuja kaupungin maaseutualueilla. Kaupunki ulottuu neljään piirikuntaan ja on sekoitus tiheää kaupunkielämää, esikaupunkialueita, ostoskohteita, maaseudun lakeuksia ja turmeltuneita kauppakäytäviä.

kun Cornett valittiin ensimmäisen kerran pormestariksi vuonna 2004, hän totesi vastahakoisesti, että ainoa tapa pysyä tämän kasvun perässä oli hyväksyä Walmart-Superkeskusten ja muiden suurten kauppakeskusten kehitys kaupungin laidalla. Kymmenkunta vuotta myöhemmin tuo status quo ei kuitenkaan enää riitä. Kaupungintalolla tuli kysymyksiä, voidaanko ottaa uusi suunta vai leikataanko palveluita tai korotetaanko veroja?

ei ole niin, etteikö urbaanin ytimen elvyttämisessä olisi edistytty.

kaupunki investoi keskustaan ja sen ympäristöön yli miljardi dollaria, mikä teki siitä houkuttelevamman nuorille ammattilaisille ja perheille. Varat tulivat alkuperäisistä pääkaupunkiseudun hankkeista eli kartoista, kaupunkilaisten vuonna 1993 hyväksymästä liikevaihtoverosta. Äänestäjät hyväksyivät myös myöhemmät myynti-verorahoitteiset hankkeet-kaupunkikoulujen uudistamisen lasten karttoineen ja sitten kartat 3. Mutta Cornett pelkää, että nämä ponnistelut eivät onnistu kääntämään suuntausta, jossa rakennetaan rönsyileviä asuinalueita ja kerrostaloja kaupungin laidoille.

”ei ole kestävää kasvua pitää 90 prosenttia kasvusta kehällä vuodesta toiseen”, Cornett sanoi. ”Ja siihen ansaan Oklahoma City on langennut.”

arvaamaton kasvu

tarina Oklahoma Cityn ainutlaatuisesta alusta on hyvin tiedossa; 22.huhtikuuta 1889 noin 10 000 uudisasukasta ryntäsi nykyisen Oklahoma Cityn alueelle osana presidentti Benjamin Harrisonin valtuuttamaa maa-aluetta.

kun kaupunki liitettiin vuonna 1890, se oli 15 korttelin pituinen ja viiden korttelin levyinen. Mutta ennen pitkää perustajaisät, Anton Classen mukaan lukien, ostivat viljelysmaata tulevia asuntoja varten.

Classen rakensi raitiovaunulinjoja liittääkseen keskustan kaukaisiin kaupunginosiin. Yksi kaupungin varhaisimmista joukkovelkakirjalainoista maksoi silmukan kaupungin ympäri-Grand Boulevard. Kriitikoiden mukaan tie oli liian kaukana. Mutta 1930-luvulle tultaessa kehitys oli orastanut suuren osan käytävää.

vuonna 1947, kauan ennen kuin sprawlista tuli muotisana, kaupungin ensimmäisen kattavan suunnitelman laatijat totesivat suurimman osan toisen maailmansodan aikaisesta uudesta kehityksestä tapahtuneen kaupungin ulkopuolella.

”kaupungin investoinnit ovat aivan liian suuria mahdollistaakseen hajanaisen kasvun jatkumisen”, suunnitelman laatijat varoittivat. ”Jotta yhteisö välttyisi mahdolliselta konkurssilta, on kaupunkikehityksen alalle asetettava jokin kohtuullinen raja.”

varoituksesta huolimatta liittäminen jatkui pienissä erissä läpi 1940-luvun, usein valtateitä seuraten.

osa aluevaltauksista tehtiin uusien tekoaltaiden ympärille syntymisen estämiseksi, muun muassa maata luoteisen pikaraitiotien varrella ja uuden Hefnerjärven eteläpuolella vuonna 1954. Vuonna 1956 tehtiin aluevaltaus Tinkerin lentotukikohtaan.

aluevaltaukset kasvoivat kooltaan ja vauhdiltaan, ja vuonna 1958 Shawneen, Normanin ja El Renon johtajat protestoivat Oklahoma Cityä pyrkien laajentamaan metropolialueensa määritelmän liittovaltion kanssa neljän piirikunnan alueelle, johon kuuluivat Pottawatomien, Clevelandin ja Kanadan piirikunnat. Suur-Oklahoman kaupungin Kamari vastasi, että kansalaisjohtajat halusivat vain saada 600 000 asukasta vuoteen 1960 mennessä.

alueliitokset jatkuivat, jolloin kaupunki valtasi maata ympäröivistä piirikunnista. Siihen lisättiin kymmeniä neliökilometrejä, ensin itään ja sitten koilliseen Lutherin rajalle. Vuoden 1962 lopussa kaupungin pinta-ala oli 620 neliökilometriä, suurempi kuin Los Angelesin.

kasvu ei jäänyt vähemmälle huomiolle. Kaupungin henkilökunta ihmetteli, miten he maksavat 100 puusillan korvaamisen aiemmin yhtiöittämättömillä alueilla. Poliisi pyysi 100 uutta poliisia. Silloinen pormestari Jim Norick yritti tuloksetta yhdistää Oklahoma Cityn ja Oklahoman piirikunnan toiminnot.

aluevaltauksella oli kuitenkin voimakkaita kannattajia Suur — Oklahoma Cityn kamarissa sekä rakennuttajia ja kodinrakentajia, jotka uskoivat syntyneiden ”hamletien” — The Village, Bethany, Warr Acres ja Nichols Hills-uhkaavan luoda sattumanvaraisen lähestymistavan kasvuun.

1960-luvun kaupunkijohtajat väittivät, että he pelastivat kaupungin menettämästä kaikkea kasvua ympäröiviin kaupunkeihin. Edmondin ja Normanin kaltaiset esikaupungit ovat lisääntyneet viimeisten 20 vuoden aikana, mutta Oklahoma City on myös jatkuvasti osoittanut tervettä väestönkasvua.

uuden maan kehitys 1960-luvulla noudatti yleensä ulkoisen kasvun mallia. Mutta kun kouluja lakkautettiin ja opiskelijoita pakotettiin erottelemaan, uusien asuinalueiden kehittäminen Oklahoma Cityn julkisen koulun rajojen sisällä pysähtyi.

laajat maa-alueet, jotka keskittyivät Länsi-ja Santa Fe-katujen varsille Hefnerin ja Memorial Roadsin välille, jäivät kehittymättömiksi, kun Memorialista pohjoiseen alkoi ilmaantua uusia asuinalueita Edmondin paljon harvemman koulualueen rajojen sisälle. Sama dynamiikka tapahtui Putnamin kaupunginosan sisällä luoteisen pikaraitiotien varrella.

Oklahoma Cityn julkisissa kouluissa, joissa oli 1960-luvulla 75 000 oppilasta, oppilasmäärä laski jyrkästi. Viimeisen vuosikymmenen aikana Oklahoma City Public Schools ’ ilmoittautuminen on siirtynyt ylöspäin, mutta ei tarpeeksi lopettaa kysyntää uusien asuntojen sprawl alueilla Oklahoma City, jotka palvelevat Deer Creek, Moore ja Yukon kouluissa.

rakentajat kuten P. B. Odom jatkoi rakentamista far southwest Oklahoma City, ulkopuolella kaupungin koulupiiri, ja hän oli yksi joukko kehittäjiä, jotka vastustivat ajaa kaupungin suunnittelijat 1990-luvun lopulla toteuttaa vaikutus maksu pysyä sprawl kustannuksia. Yritykset laatia vuonna 2000 Uusi kattava suunnitelma, jolla pyrittiin hillitsemään kasvua, päättyivät silloisen suunnittelujohtaja Garner Stollin potkuihin.

vuoden 1977 kokonaissuunnitelma, joka laadittiin aikana, jolloin hajaantuminen ei huolettanut, päivitettiin, mutta muuten se pysyi paikallaan.

katujen hajaantuminen

Tienlaajennukset puolestaan lisäsivät kaupungin kasvua pohjoiseen ja etelään.

kun Mercyn Sairaala muutti keskustasta Memorialiin ja Meridianiin vuonna 1974, aluetta ympäröi kilometrikaupalla viljelysmaata. Osavaltion liikenneviranomaiset olivat kuitenkin viitoittaneet alueen kehityksen jo vuosikymmen aiemmin suunnitelmilla, joihin sisältyi uuden silmukan rakentaminen kaupungin ympärille, mukaan lukien valtatie, joka olisi rinnakkainen Memorial Roadille Broadwayn laajennuksen ja Portland Avenuen välillä.

jotkut varhaisimmista rakennushankkeista Memorialin varrella tulivat Suunnittelukomissiolle 1960-luvun lopulla. vuonna 1971 rakennuttaja Tom Morris julkisti suunnitelmat rakentaa asuntoja 10 000 perheelle ja sekoitus asuntoja, koteja ja country club 590 eekkerin alueelle lähelle tulevaa Mercyn sairaalaa. Tuosta hankkeesta, vihreistä, tuli ensimmäinen kehitysvaihe front Memorial Roadille, joka on edelleen unelias maalaistie. Lisää asuntoja ja asuntoja seurasi.

Bill Atkinson, Oklahoma Journalin kustantaja ja kotirakennuttaja, osti samoihin aikoihin may Avenuelta ja Memorialilta maata. Quail Springsin Ostoskeskus valmistui vuonna 1983, ja kun suunnitelmat Kilpatrick Turnpiken rakentamiseksi edistyivät, koko Memorial Roadin käytävä rakennettiin suurikokoisilla vähittäiskauppakeskuksilla, pikaruokaravintoloilla, toimistopuistoilla ja tuhansilla asunnoilla-joista suuri osa on Atkinsonin vuosia aiemmin ostamaa viljelysmaata.

Hammontree ja yleisten töiden johtaja Eric Wenger myöntävät, että kaupungin lähestymistapa kasvuun oli kiriä kiinni ja kamppailla jatkuvasti teiden ja liikennekapasiteetin laajentamiseksi.

samaan aikaan kaukana Lounais-Oklahoma Cityssä tapahtui erilaista dynamiikkaa. Ward 5 councilman tuolloin, Jim Scott, politicked osaksi bond kysymys vaalit laajentaminen kaksikaistainen katujen osaksi valtaväyliä ympäröi viljelysmaata. Odomin kaltaiset rakennuttajat rakensivat näiden katujen varsille kaupungin vauraimmat lisärakennukset.

aikoinaan kaupungin laidalla sijainneille maaseutualueille rakennettiin tiheyttä, joka aiemmin rajoittui kaupunkiytimeen. Kasvu Memorial Roadin ja vastaavien käytävien varrella lisäsi kaupungin liikevaihtoverokirstua ja viivästytti vastaavien käytävien syntymistä Edmondin, Mooren ja Midwest Cityn osavaltioihin.

näiden uusien kasvukäytävien rakentuessa 1970-1990-luvuilla kaupungintalo keskittyi ajoneuvoliikenteeseen. He pitivät kävelyyn ja pyöräilyyn suunnattuja jalkakäytäviä ja mukavuuksia rahan tuhlauksena. Edesmennyt yleisten töiden johtaja Paul Brum paheksui jopa puita, kun hän ehdotti, että ” ihmiset eivät halua puita.”

kaupunki jätti jalkakäytävien rakentamisen väliin 40 vuoden ajan ennen kuin muutti suuntaa vuonna 2000, mikä oli yksi harvoista muutoksista, jotka olivat seurausta Stollin pyrkimyksistä muuttaa kaupungin kasvupolitiikkaa. Vuonna 2007 kaupunki hyväksyi asetuksen, jonka mukaan jalkakäytävät on sisällytettävä kaikkiin uusiin rakennuksiin.

vuoden 2007 joukkovelkakirjalainaan sisältyi rahoitus 275 kilometrin jalkakäytävälle. MaPS 3: n läpimeno vuonna 2009 sitoi kaupungin tekemään itsestään kävelykelpoisemman sitomalla 18 miljoonaa dollaria yli 50 kilometrin jalkakäytäville 1960-luvulla rakennetuilla alueilla 1990-luvulla.

”ihmiset joutuivat luottamaan autoon, ja rakennusinsinöörit jatkoivat työskentelyä sen suunnan parissa”, Cornett sanoi. ”Heidän inspiraationsa oli nähdä, kuinka nopeasti pääsemme pois keskustasta ja moottoriteille. Kaupunki on rakennettu auton ympärille, ja nyt se pitää rakentaa ihmisten ympärille.”

vaikutukset kauttakulkuun, poliisi

Andrew Peppersin kaltaisille asukkaille viimeisen puolen vuosisadan aikana tehdyt päätökset jättävät hänet yhä luottamaan ystäviin tai kaupungin Lähtöbussijärjestelmään päästäkseen kotoa työpaikalleen keskustaan. Ilman erityistä rahoituslähdettä, Startup tukeutui rahaa, joka oli suurelta osin mielenkiinnoton kaupunginvaltuusto viime vuosikymmenelle asti.

kaupunki vauhditti budjetin joukkoliikennettä palauttaen jopa iltavuoron joillekin reiteille. Peppers pitää viime vuosina tehdyistä muutoksista ja lisäyksistä, mutta hän toteaa, ettei edelleenkään Nauti kahden kilometrin kävelystä vaimonsa kanssa, kun heidän on katettava aukko lähimmältä bussipysäkiltä hammaslääkärilleen.

toinen julkisen liikenteen käyttäjä on kaupunginvaltuutettu David Greenwell, joka edustaa tällä hetkellä South Oklahoma Cityn Ward 5: tä. Hän yhdistää pyöräilyn ja bussin päästäkseen kodin ja toimiston väliin. Kaupungin joukkoliikennettä hallitsevan Trustin jäsenenä hän auttoi valvomaan kaksi vuotta sitten Aloitusväylien uudistusta, joka tasoitti reittien välisiä etäisyyksiä lisäämällä pysähdysten tiheyttä ja pidentämällä Aukioloaikoja.

monet samaan aikaan rakennettavista jalkakäytävistä on suunniteltu niin, että ne mahtuvat reittipysäkeille käveleville.

”Transit voi toimia Oklahoma Cityn kaltaisessa kaupungissa siitä huolimatta, miten hajallaan se on”, Greenwell sanoi. ”Uskon, että tulevien vuosien lähtö tulee aina säilyttämään pyörä-ja-puhui lähestymistapa. Meillä ei ole grid-tyyppistä julkista liikennettä.”

poliisipäällikkö Bill Cittyn mukaan nopea kasvu johtaa rajojen siirtämiseen poliisipartioille.

”normaalisti pidämme samoja kaupunginosia vuosia ja vuosia ja vuosia ja vuosia”, Citty sanoi. ”Olen ollut poliisipäällikkö 13 vuotta ja emme olleet muuttaneet rajoja lainkaan ennen kuin kolme-neljä vuotta sitten. Nyt niitä pitää taas muuttaa.”

uudemmillakin varakkaampien asukkaiden asuttamilla alueilla poliisin läsnäolon kysyntä on Cittyn mukaan suurta, koska väestö on murtovarkaiden ja varkaiden kohteena.

elvytetty kaupunkiydin on puolestaan aiheuttanut myös haasteita. Kaupunkiväestön katsotaan aiheuttavan vähemmän paineita infrastruktuurille, koska se on alueella, jossa on olemassa julkisia kulkuväyliä, jalkakäytäviä, puistoja, poliiseja ja paloasemia.

”kello 17 jälkeen keskustassa oli ennen hiljaista”, Citty sanoi. ”Vaikka Bricktown oli kehittymässä ja kanava otettiin käyttöön, kaikki toiminta oli Santa Fe Avenuen itäpuolella. Nyt on asutusta keskustassa, ihmiset ulkoiluttavat koiriaan, ihmiset juoksevat ja muuta toimintaa.”

kaupungin, erityisesti keskustan, kävijämäärät lisäävät tarvetta poliisitoiminnan lisäämiseen.

”Oklahoma Cityssä on nyt paljon tekemistä”, Citty sanoi. ”Siitä on tulossa kohdepiste kaupunkimme ulkopuolelta tuleville ihmisille, joten meillä on velvollisuus valvoa sitä. Se lisää kaikkea. Suuri osa siitä on keskitettyä, mikä on hyvä — on helpompi valvoa. Olisin paljon mieluummin poliisi tiheämpi väestö pienempi alue kuin sama väestö levittäytynyt yli 621 neliökilometriä.”

läpi suuren osan 1990-luvusta 2000-luvun alkuun kaupunginvaltuusto jätti lisäämättä poliisin ja palomiesten määrärahoja. Mutta kun kaupunginvaltuusto alkoi viime vuosina käsitellä kaupungin kasvua, se käänsi kurssin ja lisäsi poliisin ja palokunnan rivejä. Mutta siihen liittyy muitakin kustannuksia.

”olemme lisänneet yli 100 henkilöä, joten kaluston on kasvettava sitä mukaa kuin henkilöstöä lisätään”, Citty sanoi. ”Niitä lisäpaikkoja tarvittiin kipeästi, ja niitä tarvitaan edelleen. Neuvosto on edelleen sitoutunut. Mutta nyt liikevaihtoveroja ei ole saatavilla.”

vaikea muutos

nettikaupan aikakaudella, joka korvaa Macy ’ sin kaltaiset suuret kauppaketjut Quail Springs Mall-ostoskeskuksessa, kaupunki käsittelee pääasiallista rahoituslähdettään, myyntiveroja, jotka ovat arvaamattomampia kuin koskaan. Terve nousu öljybuumin aikana on muuttunut dramaattisiksi pudotuksiksi viime vuonna alkaneen nurin aikana.

suurin taistelu kaupungin pyrkimyksissä muuttaa vallitsevaa tilannetta on käyty rakennusvaikutusmaksun käyttöönotosta — maksun, jonka arvioidaan joissakin kaupungeissa kompensoivan kasvun kustannuksia tulonlähteellä, jolla katujen ja puistojen aiemmin täyttämättömät tarpeet saadaan kurottua umpeen.

alkuperäisessä ehdotuksessa, josta keskusteltiin huhtikuussa, puistojen maksujen oli arvioitu tuovan 2 miljoonaa dollaria vuodessa, ja liikennevaikutusmaksun oli odotettu tuovan 6,7 miljoonaa dollaria. Crest Foodsin lakimies Nick Harroz ja kaupalliset välittäjät, kuten Jim Parrack, vastustivat sitä. kaupunginvaltuusto puolitti palkkiot.

”suurin huoleni oli, miten se liittyi vähittäiskauppaan”, Parrack sanoi. ”Se on huono yleinen käytäntö, kun kaupunki rahoitetaan liikevaihtoveroilla laittaa toinen vero vähittäiskauppiaille uutta kehitystä.”

parrack kertoi neuvostolle, että hänellä oli rakennuttaja, joka halusi rakentaa 10 miljoonan dollarin, 100 000 neliön vähittäismyyntiprojektin Luoteis-Oklahoma Cityyn, joka olisi alkuperäisen ehdotuksen myötä johtanut 188 000 dollarin vaikutusmaksuun.

”Jos Kehittäjä odotti 8 prosentin tuottoa, maksu laskisi tämän tuoton 7,3 prosenttiin”, Parrack sanoi. ”Tämä merkitsee lähes 10 prosentin vähennystä tuottoon kehittäjälle. Aiheuttaako 10 prosentin vähennys niiden tuotosta sen, että rakennuttaja jättää projektin tekemättä? En tiedä. Mutta on järkevää, että se tappaisi joitakin projekteja.”

Harroz puolestaan varoitti kaupunginvaltuustoa kauppaketjustaan, joka oli kaupungille arvostettu myyntiverojen lähde, harkitsevan yhden myymälän siirtämistä viereiseen lähiöön.

keskustelu päättyi kompromissiin, jossa valtuusto leikkasi vaikutusmaksuja 40-60 prosenttia.

kompromissi auttoi, Parrack sanoi, ja leikkasi vähittäiskaupan kehityksen mahdollisen palkkion 188 000 dollarista 100 000 dollariin.

”olen samaa mieltä siitä, että meidän kokoisessa kaupungissa, niin hajallaan kuin olemme, kaupunki voi käyttää lisärahaa katuhankkeisiin”, Parrack sanoi. ”Jokaisella kaupallisella puolella on erilainen otos. Valitan tai Olen huolissani siitä, miten he saavat sen. Toivoisin vaikutusmaksua laajempaa tulonlähdettä.”

Harroz kutsui kompromissia ”reilummaksi” kuin ensin ehdotettiin, mutta hän varoitti, että se saattaa silti saada jotkut kehittäjät ja jälleenmyyjät katsomaan muita paikkoja.

Cornett puolestaan näkee maksun myös keinona hidastaa kehitystä, joka syrjäyttää viljelysmaata kaupungin pohjois -, länsi-ja eteläreunoilla.

”en usko, että palkkiot olivat tarpeeksi korkeita, mutta se on mitä voisimme saada aikaan, ja vie aikaa saada ihmiset ostamaan muutoksiin”, Cornett sanoi. ”Toivon, että voisimme tehdä enemmän pysäyttääksemme asuntojen kasvun kehällä. Emme tarvitse sellaista tiheyttä alueelle. Se lisää kapasiteettia noihin koulupiireihin, teihin, poliisiin ja palokuntaan ja kaikkeen, mitä meillä on tarjottavana. Se tekee meistä tehottomampia.”

maaseututaistelu

kun Jim ja Susan Gill ostivat maaseutukartanonsa NW 10: stä ja Cimarron Roadilta vuonna 1996, he joutuivat vehnätilojen saartamiksi. Asuinrakennuksia alkoi ilmaantua läheiseen Yukoniin, kun Kilpatrick-moottoritietä laajennettiin liittyäkseen Interstate 40: een.

kidusten alue on kuitenkin alueella, joka on julistettu suojelualueeksi osana Oklahoma Cityn uusinta kokonaissuunnitelmaa. Vastapäinen vehnätilayritys myytiin uusille omistajille, jotka pyrkivät ensin poistamaan pintamaata kiinteistöstä — usein ensiaskeleena uusien asuntojen rakentamiseen.

”he puhuivat 12 Jalan ylimmän maa-aineksen poistamisesta”, Gill sanoi. ”Se on kuin menisi alas ou Stadiumille ja täyttäisi jalkapallokenttä stadium lika, joka on yhtä korkea kuin stadion. Se haluttiin viedä pois kippiautoilla.”

Gill ja hänen maalaisnaapurinsa anoivat onnistuneesti suunnittelukomissiolta hakemuksen tuhoamista. Gillin mukaan multaa yritettiin siirtää lisää, ja työt aloitettiin hetkeksi uudelleen ennen kuin kaupunki sulki sen. Puskutraktorit pysyvät paikoillaan, ja kidukset miettivät, onko vain ajan kysymys, milloin heidän maaseutuelämänsä ahmaisee samat kehitysvoimat, jotka muuttivat maatilat rönsyileviksi asuinalueiksi North Oklahoma Cityssä.

Suunnittelukomissaari John Yoeckel on yksi niistä, jotka taistelevat tällaista rönsyilyä vastaan, ja hän on jo vuosia kuullut rakennuttajien vetoomuksia, että jos he eivät saa rakentaa maaseudulle suosituissa esikaupunkien koulupiireissä, he rakentavat yli kaupunkirajojen.

”siinä ei ole järkeä kaupungin kannalta, varsinkaan verotuksellisesti”, Yoekel sanoi. ”Ihmiset tuovat yhä enemmän kysyntää palveluille kauemmas siitä, mihin se on vakiintunut. Jos emme salli sitä Oklahoma Cityssä tai he menevät Edmondiin tai piirikuntaan, se ei ole huono asia.”

Yoeckel ei ole huolissaan siitä, että rakennuttajat haluaisivat asuntoja tai asuntoja Deer Creekin kouluihin ja rakennuksiin Edmondiin.

”koska silloin Edmondin kaltaisen kaupungin on tarjottava ne palvelut”, Yoeckel sanoi. ”Ihmiset kadun toisella puolella ovat ostoksilla samassa paikassa. He menevät Edmondiin, joten ei ole järkeä rakentaa tiheästi meidän alueelle.”

Uusi kattava suunnitelma sallii suunnittelukomissaarien estää tai rajoittaa kehitystä noin 95 000 eekkerin eli noin 148 neliökilometrin alueella, joka on julistettu kaupunkivarannoksi, maanviljelysalueeksi tai avoimeksi alueeksi.

Hammontree myöntää kuitenkin, että paine rakentaa kyseiselle maalle pysyy ennallaan.

joissakin tapauksissa kaupunki viihdyttää luovuttamalla maata esikaupunkialueille.

kaupunkisuunnittelijat tarkastelevat noin 1 000 eekkerin omistajien hakemusta valtion valtatie 4: n varrella olevan maan liittämiseksi viereiseen Mustangiin. Hammontree sanoi, että ehdotus voisi saada Mustangin johtajat keskustelemaan alueen laajentamisesta, koska se on lähempänä Mustangin palveluita.

Hammontree varoittaa myös siitä, että jokainen kaukainen kaupunginosa ei ole esikaupunkialueille luovuttajaehdokas. Jotkut alueet voivat osoittautua tulevaisuudessa suureksi myyntiverojen käytäväksi.

hyvä sprawl

vaikka jotkut näkevät sprawlin negatiivisessa valossa, kaupungintalolla ei ole yksimielisyyttä siitä, että tällainen kasvu olisi luonnostaan huono. Rakennuttajat, kuten Richard Mckewn, jonka perhe omistaa Ideal Homes, rakentavat lähiöitä jalkakäytävineen, polkuineen, puistoineen ja säilyneine ekosysteemeineen.

McKown ja hänen perheensä toivovat, että he näyttävät esimerkkiä sillä, mitä he näkevät kestävinä lähiöinä, jotka eivät tule kuluttamaan kaupungin resursseja, kuten on tapahtunut 1970-ja 1980-luvuilla tapahtuneella sprawlilla.

viimeisen vuosikymmenen aikana McKown on osallistunut konferensseihin eri puolilla maata, viettänyt aikaa 160 eekkerin hulevesiä puhdistavassa puistossa Marylandissa ja nähnyt, miten sadepuutarhat voisivat lisätä naapuruston pitkän aikavälin arvoa.

Mckewnin ensimmäinen yritys kestävillä asuinalueilla, Valenciassa, osoitteessa NW 178 ja May Avenue, on menestystarina, ja se oli useana viime vuonna suosituin alue uusien asuntojen ostamiseen. Nyt Ideal Homes on rakentamassa samanlaista hanketta, mutta lisää edistysaskeleita Valenciassa, 470 eekkerin Verden kylässä Mustang Roadilla ja Northwest Expresswaylla.

”olemme käyttäneet aikaa kehittääksemme naapurustoa, joka on sekakäytössä”, Mckewn sanoi. ”Jotta kaikki tämä onnistuisi, on hallittava muutakin kuin kodin rakentamista. Jos myyt kulman kaupalliselle rakennuttajalle, he rakentavat Stripin kauppakeskuksen, joka kääntää selkänsä yhteisölle, päädyt jäätelökioskiin taka-aidan taakse, mutta sinne ei pääse ajamatta pykälätietä pitkin.”

Greenwell, ensimmäinen kaupunginvaltuutettu, joka käytti säännöllisesti julkista kauttakulkua kaupungin nykyhistoriassa, uskoo, että sprawl voi olla hyvä — jos sitä hoidetaan fiksusti.

Phoenixin pinta-ala on 516 neliökilometriä ja vain kaksi sijaa Oklahoma Cityn alapuolella Yhdysvaltain kaupunkien maamassalla mitattuna. Phoenixin asukasluku on 1.5 miljoonaa ja ohitti äskettäin Philadelphian maan viidenneksi suurimpana kaupunkina.

”he eivät olisi saavuttaneet sitä, elleivät he olisi varhain laajentaneet rajojaan”, Greenwell sanoi. ”Ne osoittavat, että voit omaksua sekä rönsyilevä kaupunki ja ylläpitää keskittyä kehittämään keskustan ydin. Ja nämä kaksi eivät ole ristiriidassa.”

Greenwell lisää, että Phoenix myös varhain lisäsi kehitysvaikutusmaksuja ja muita toimenpiteitä, joita Oklahoma City yrittää nyt hallita kasvua.

”kuulen vain ääniä, jotka sanovat sprawlin olevan huono, että nämä rakennuttajat käyttävät hyväkseen edullista maata”, Greenwell sanoi. ”Ja Phoenixissa he sanovat työskentelevänsä sen kanssa, ja sen ansiosta heistä on tullut maan viidenneksi suurin kaupunki.”

Greenwell varoittaa, että toinen riski on päätyä paljon pienempään, rajoitettuun kaupunkiin, jossa liian paljon kehitystä tapahtuu ydinkaupungin voimaa nielevissä esikaupunkialueilla.

”jos kasvun tekee oikein, hyvin älykkäästi, voi syrjäseuduilla jatkaa kasvuaan, ja jäljelle jää maaseutu, jossa on viiden hehtaarin tontteja asumiseen. Voit luoda suuren kaupungin, jos teet sen oikein.”