onko korkeampi korkokatto parempi investointi Vuokrakiinteistöihin?

olet saattanut olla vakuuttunut siitä, että mitä korkeampi yläraja on, sen parempi. Asia on niin, että se ei yksinkertaisesti ole aina totta. Jotta todella ymmärtäisimme, mitä tarkoitamme tällä, meidän on ensin selvitettävä tarkasti, mikä YMP: n osuus on. Sitten selitämme, miksi vastauksemme ” onko korkeampi YMP: n korko parempi?”ei ole aina kyllä.

mikä on kiinteistösijoittamisen yläraja?

Cap-korko, lyhenne sanoista Capitalisation rate, on sijoitetun pääoman tuottomittari. Kyseessä on laskelma, jolla määritetään kiinteistösijoituksen kannattavuus. Yksinkertaisesti sanottuna vuokrakiinteistön yläraja on kiinteistön nettotulo (noi) suhteessa kiinteistön markkina-arvoon.

korkokattolaskelmaa käytetään tyypillisesti kiinteistösijoittamisen alalla yhtenä tapana arvioida sijoitetun pääoman tuottoa. Miksi ei, kaava on aika yksinkertainen?

kiinteistön ylärajan laskemiseksi nettotulot jaetaan yksinkertaisesti kiinteistön arvolla. Saat prosenttiosuuden. Mutta mitä tämä luku oikeastaan tarkoittaa?

cap-korkokaava voi tosielämän päätöksissä mutkistua hieman. Pelkkä numeroiden katsominen ei kerro parempaa vastausta korkeampaan korkotasoon. Käytä digitaalista cap rate calculatoria saadaksesi numerot ja oivallukset, joita tarvitset älykkääseen kiinteistösijoitukseen. Aloita 14 päivän ilmainen kokeiluversio mashvisor-palvelusta nyt.

Kattoprosentin ymmärtäminen

on tärkeää muistaa kiinteistösijoituspäätöstä tehtäessä, että yksikin metri ei koskaan riitä varmaksi tekemään fiksua päätöstä ja järkevää analyysiä. Korkokattoa tulisi käyttää apuna sen selvittämisessä, onko kyseessä hyvä kiinteistösijoituskauppa. Sen sijaan, että käyttäisit sitä pelkästään sen määrittämiseen, kannattaako sinun ostaa sijoituskiinteistö, sinun tulisi käyttää sitä yhtenä harvoista erilaisista arviointityökaluista. Pari muuta suosittelemme käyttämään ovat ostohinta, käteistä rahaa tuotto, vuokratulot,ja käyttöaste.

liittyvät: Sijoitetun pääoman tuotto: Kiinteistösijoittamisessa käytettäviä mittareita

ylärajaa voidaan käyttää yksittäisen kiinteistöarvioinnin tasolla vertaamalla sen liiketoiminnan nettotuottoa sen arvoon (mittaamalla sijoitetun pääoman vuosituottoa). Sitä voidaan käyttää myös koko markkinoiden tasolla ottamalla keskimääräiset ylärajat suurelle joukolle kiinteistöjä.

aiheeseen liittyvää: mitkä ovat parhaat Moniperhemarkkinat 2019, joissa on korkea korkokatto?

sitä käyttävät tyypillisesti pitkäaikaiset kiinteistösijoittajat, jotka haluavat vuokrata sijoituskiinteistöjään. Kannattaisi käyttää korkokattoa keinona arvioida kiinteistösijoitusta. Korkokattoa voi kuitenkin käyttää myös silloin, kun omistaa jo kiinteistön ja ennen kuin laittaa kiinteistön myyntiin.

osta ja pidä sijoittajat, vuokranantajat ja liikekiinteistösijoittajat tarkastelevat varmasti kattokorkoa, kun on kyse mistä tahansa sijoituksesta. Sen avulla voidaan arvioida sekä omakotitaloja että moniperhetaloja.

onko korkeampi kynnysarvo parempi?

joten kaavasta, olet ehkä tajunnut, että korkeampi yläraja merkitsee joko korkeampaa NOI tai alhaisempaa ostohintaa. Vaikka ensisilmäyksellä, molemmat asiat kuulostavat hyvältä, jokainen kiinteistösijoittaja tietää ei vain ottaa numero kuin se on ja roll sen kanssa. On ymmärrettävä, miksi korkki on niin korkea tai matala kuin se on. Saatat olla järkyttynyt löytää, että korkea korkki hinta ominaisuuksia myytävänä eivät ole aina paras vaihtoehto. Se jättää miettimään, onko korkeampi korkokatto parempi, kun investoidaan vuokrakiinteistöihin. Tässä pari syytä, miksi näin ei aina ole.

1) Se on vuosikorko

Korkokattokorko lasketaan vuosituottojen perusteella. Tämä tarkoittaa sitä, että jos tulokiinteistö suoriutui vuoden ajan hyvin tai huonosti, se näkyy korkokattolaskelmassa. Tämä tarkoittaa kuitenkin myös sitä, että et saa yleiskuvaa siitä, miten tämä sijoituskiinteistö on toiminut useiden vuosien ajan. Tämä on tärkeää ottaa huomioon. Jos sijoituskiinteistön tuloshistoria on aiempina vuosina ollut huono, mutta ostohetkellä sillä on ollut positiivinen tuotto, tämä voi olla väärä kuva kiinteistön todellisesta kannattavuudesta. Kiinteistösijoittajien, erityisesti vasta-alkajien, kannattaa ehdottomasti pitää silmällä mystisen korkeita korkokattoja tulevissa sijoitusanalyyseissä.

aiheeseen liittyvää: mikä on hyvä vuosituotto sijoitukselle Vuokrakiinteistölle?

2) There ’ s a Tradeoff

Remember how we said cap rate can be calculated for both individual property and for a entire market? Onko korkeampi korkokanta parempi markkinatasolla? No, täällä se riippuu siitä, kuinka nopeasti haluat alkaa tuottaa kassavirtaa. Kannattaviin investointeihin ei tarvitse aina lähteä kohti korkeakattoisia alueita. Jos valitset matalakattoisen alueen, hyvät puolet ovat, että vuokrat nousevat yleensä ajan myötä. Tässä tapauksessa markkinat luonnollisesti mahdollistavat NOI: n kasvun (vuokrankorotukset yhdistettynä muuttumattomiin kuluihin). Vaikka et flipping yli voittoa välittömästi, matala-cap alueet antaa sinulle pitkän aikavälin arvonluonnin hyödykkeen kautta NOI korotukset.

liittyvät: 2019 Cap-korot kaupungeittain: mitä kiinteistösijoittajien tulisi odottaa

3) riskinarviointi

korkokatto tunnetaan myös sijoituksen riskitason mittarina. Teorian mukaan korkeampi korkokatto tarkoittaa korkeariskistä kiinteistösijoitusta. Ja päinvastoin alhaisempaan korkokattoon (olet tekemisissä matalan riskin kiinteistösijoitusten kanssa). Tämä on sama periaate, joka kertoo meille alhainen tuotto tulee matalan riskin omaisuuseriä (esimerkiksi valtion joukkovelkakirjat).

riski on iso osa mitä tahansa sijoitusanalyysiä; tuottoja ei voi vain katsoa. Sijoittajien pitää arvioida, minkä riskin he ovat valmiita ottamaan suojautuakseen rahan menettämiseltä. On tärkeää tutkia tarkemmin, miten kiinteistön yläraja oli todella johdettu. Esimerkiksi, korkea-cap korko omaisuutta ei ehkä ole ottanut huomioon käyttöaste (joka voi todella verottaa voittoja, jos liian korkea). Tai kyseessä voi olla cap-koron laskeminen estimoitujen tai pro forma-lukujen perusteella. Cap hinnat, tässä tapauksessa, lasketaan yleensä olettaen korkeammat vuokrat ja pienemmät kulut. Ole siis tarkkana, kun tarkastelet itse kiinteistön kattohintoja. On parempi katsoa todellisia vuokria ja kuluja.

Jos haluat tietää kaiken kiinteistösijoittamisen kattokorosta, katso alla oleva video:

viimeiset sanat

kaiken tämän kapitaatioprosentista puhumisen jälkeen, miten summaamme kaiken? No, cap korko on yksi erittäin hyödyllinen mittareita sijoittajat käyttävät arvioida kiinteistösijoitusta. Se perustuu noi: n ja markkina-arvon suhteeseen. Mikä on hyvä YMP: n osuus? Onko korkeampi Ymp-taso parempi? Onko korkeampi arvo välttämättä ’hyvä’ asia? Ei ole oikeastaan lopullista prosenttiosuutta tai vastausta niihin kysymyksiin, joita voitaisiin yleisesti soveltaa missä tahansa tilanteessa. Joissakin tapauksissa korkea yläraja voi olla ainoa tapa saada voittoa, toisissa se voi olla valheellista teeskentelyä.

joka tapauksessa, jotta todella ymmärtäisit, mikä on oikea yläraja tuleville tai nykyisille sijoituksillesi, hyödynnä Mashvisorin tietoja ja oivalluksia älykkäämpiä sijoituspäätöksiä varten. Lisätietoja siitä, miten autamme sinua tekemään nopeampia ja älykkäämpiä kiinteistösijoituspäätöksiä, löydät täältä.