Grundsteuern unterliegen einem $ 10,000 Grenze. Oder sind sie es?
Grundsteuern unterliegen einer Grenze von 10.000 US-Dollar. Oder sind sie es?
Von Christian J. Hofflinger, CPA
Das Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz von 2017 brachte zahlreiche Änderungen mit sich, die Unternehmen und Einzelpersonen betrafen. Eine der bekanntesten und umstrittensten Änderungen für Einzelpersonen war die Obergrenze von 10.000 US-Dollar für detaillierte Abzüge für staatliche und lokale Steuern. In diesem Artikel erfahren Sie, wie diese Obergrenze für Sie gilt.
Vor der Änderung durften einzelne Steuerzahler, die aufgeschlüsselt wurden, einen Abzug für Grundsteuern an staatliche und lokale Steuerbehörden sowie einen Abzug für staatliche Einkommensteuer oder allgemeine Umsatzsteuer vornehmen. Steuerzahler, die derzeit auflisten, dürfen diese Abzüge weiterhin vornehmen, jedoch mit einer großen Einschränkung: Sie sind jetzt auf 10.000 US-Dollar begrenzt (5.000 US-Dollar für verheiratete, die separat einreichen). Diese weitreichende Änderung hat zu Kontroversen geführt, insbesondere unter Einwohnern von Staaten mit historisch hohen Grundsteuern, deren Abzugshöhe jetzt begrenzt ist.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass es einige Situationen gibt, in denen die Grundsteuerobergrenze nicht gilt. Ein Beispiel sind leerstehende Grundstücke, die für Investitionen gehalten werden. Personen, die leeres Land besitzen, erhalten in der Regel kein Einkommen aus dem Land und haben auch keinen Anspruch auf damit verbundene Geschäftsabzüge. Die Grundsteuern, die vor der Verabschiedung des Tax Cuts and Jobs Act auf unbebaute Grundstücke gezahlt wurden, waren ein detaillierter Abzug nach Schedule A. Daher scheint es zunächst, dass diese Steuern mit den neuen Regeln der Obergrenze von 10.000 US-Dollar unterliegen würden. Bei weiterer Überprüfung kann dies jedoch nicht der Fall sein. Abschnitt 164 (b) (6) des Internal Revenue Code sieht Ausnahmen für Steuern vor, die bei der Ausübung eines Handels oder Geschäfts und der in Abschnitt 212 beschriebenen Aktivitäten gezahlt oder aufgelaufen sind. Eine der in Abschnitt 212 beschriebenen Tätigkeiten ist die „Verwaltung, Erhaltung oder Instandhaltung von Eigentum, das zur Erzielung von Einkommen gehalten wird. In diesem Abschnitt heißt es weiter, dass „Einkommen“ frühere, aktuelle und nachfolgende Jahre umfasst. Es heißt auch, dass „Einkommen“ nicht nur wiederkehrende Erträge, sondern auch Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie umfasst. Die meisten Immobilieninvestoren kaufen Immobilien mit der Absicht, sie in Zukunft mit einem Gewinn zu verkaufen. Es scheint also, dass Grundsteuern, die auf immobilieninvestition gehaltene Immobilien gezahlt werden, nicht der Obergrenze von 10.000 US-Dollar unterliegen. Steuern, die auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gezahlt werden, sollten als „Sonstige Steuern“ in Zeile 6 von Schedule A, Formular 1040, ausgewiesen werden. Ein Hinweis zur Vorsicht ist jedoch, dass Steuern kein Abzug für alternative Mindeststeuerzwecke sind. Abhängig von der Situation, einschließlich dieser zusätzlichen Steuerabzüge kann nicht dazu führen, dass weniger Bundeseinkommensteuer geschuldet wird. In diesen Situationen sollte erwogen werden, eine Wahl nach Abschnitt 266 zu treffen, um die auf die Basis der Immobilie gezahlten Steuern zu aktivieren und so den Kapitalgewinn nach dem Verkauf der Immobilie zu verringern. Andere Grundsteuern, die nicht der Obergrenze von 10.000 US-Dollar unterliegen, sind die für Mietobjekte gezahlten und die im Rahmen eines Handels oder Geschäfts wie einer Betreibergesellschaft gezahlten. Leider Grundsteuern auf den persönlichen Gebrauch Eigentum bezahlt, Zweitwohnungen und Ferienhäuser, während immer noch absetzbar als Einzelabzüge, unterliegen der $ 10.000 Begrenzung.
Die neuen Gesetze sind komplex. Wenn Sie sich also fragen, wie die Steuerobergrenze von 10.000 USD für Sie gilt oder nicht, zögern Sie bitte nicht, uns bei Sol Schwartz and Associates zu kontaktieren.
Christian J. Hofflinger ist Steuermanager bei Sol Schwartz & Associates in San Antonio, das in diesem Jahr sein 40-jähriges Bestehen feiert. Er ist erreichbar unter 210.384.8000, oder [email protected] .