Ist eine höhere Cap Rate besser für Investitionen in Mietobjekte?
Sie waren vielleicht davon überzeugt, dass die Cap-Rate umso besser ist, je höher sie ist. Tatsache ist, dass das einfach nicht immer stimmt. Um wirklich zu verstehen, was wir damit meinen, müssen wir zuerst genau klären, was Cap Rate ist. Dann erklären wir, warum unsere Antwort auf „Ist eine höhere Cap-Rate besser?“ ist nicht immer ja.
Was ist Cap Rate in Immobilien investieren?
Cap Rate, kurz für Kapitalisierungsrate, ist eine Rendite-Metrik. Es ist eine Berechnung zur Bestimmung der Rentabilität einer Immobilieninvestition. Einfach ausgedrückt ist der Cap-Satz für Mietobjekte das Nettobetriebsergebnis (NOI) einer Immobilie im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie.
Die Cap-Rate-Berechnung wird typischerweise in der Immobilieninvestitionsbranche als eine der Möglichkeiten zur Schätzung der Kapitalrendite verwendet. Ich meine, warum nicht, die Formel ist ziemlich einfach, oder?
Um den Cap-Satz einer Immobilie zu berechnen, teilen Sie einfach das Betriebsergebnis durch den Wert der Immobilie. Sie werden mit einem Prozentsatz enden. Aber was bedeutet diese Zahl wirklich?
Die Cap-Rate-Formel kann bei realen Entscheidungen etwas komplizierter werden. Wenn Sie sich nur die Zahlen ansehen, wird Ihnen die Antwort nicht sagen, ob eine höhere Cap-Rate besser ist. Nutzen Sie unseren digitalen Cap Rate Calculator, um die Zahlen und Erkenntnisse zu erhalten, die Sie für eine intelligente Immobilieninvestition benötigen. Starten Sie jetzt Ihre 14-tägige kostenlose Testversion mit Mashvisor.
Cap Rate verstehen
Es ist wichtig, sich bei jeder Immobilieninvestitionsentscheidung daran zu erinnern, dass eine Metrik allein niemals ausreicht, um eine kluge Entscheidung und fundierte Analyse zu treffen. Die Cap-Rate sollte verwendet werden, um festzustellen, ob die Immobilie ein gutes Immobilieninvestitionsgeschäft ist. Anstatt es nur zu verwenden, um festzustellen, ob Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen sollten, sollten Sie es als eines von wenigen verschiedenen Bewertungsinstrumenten verwenden. Ein paar andere, die wir Ihnen empfehlen, sind Kaufpreis, Cash-on-Cash-Return, Mieteinnahmen und Auslastung.
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Die Cap-Rate kann auf der Ebene einer einzelnen Immobilienbewertung verwendet werden, indem das Nettobetriebsergebnis mit dem Wert verglichen wird (Messung der jährlichen Kapitalrendite). Es kann auch auf der Ebene eines ganzen Marktes verwendet werden, indem durchschnittliche Cap-Raten für eine große Gruppe von Immobilien verwendet werden.Related: Was sind die besten Mehrfamilienmärkte 2019 mit hoher Cap-Rate?
Es wird normalerweise von langfristigen Immobilieninvestoren verwendet, die ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien vermieten möchten. Sie sollten die Cap-Rate verwenden, um eine Immobilieninvestition zu bewerten. Die Cap-Rate kann jedoch auch verwendet werden, wenn Sie die Immobilie bereits besitzen und bevor Sie die Immobilie auf den Markt bringen, um sie zu verkaufen.Buy and Hold Investoren, Vermieter und gewerbliche Immobilieninvestoren werden definitiv auf die Cap Rate achten, wenn es um Investitionen geht. Es kann sowohl zur Bewertung von Einfamilienhäusern als auch von Mehrfamilienhäusern verwendet werden.
Ist eine höhere Cap Rate besser?
Aus der Formel haben Sie vielleicht herausgefunden, dass eine höhere Cap-Rate entweder zu einem höheren NOI oder zu einem niedrigeren Kaufpreis führt. Während auf den ersten Blick beide Dinge großartig klingen, weiß jeder Immobilieninvestor, dass er die Zahl nicht einfach so nehmen und damit rollen soll. Sie müssen verstehen, warum die Kappe so hoch oder so niedrig ist, wie sie ist. Sie könnten schockiert sein, dass High-Cap-Rate-Immobilien zum Verkauf nicht immer die beste Option sind. Sie fragen sich: Ist eine höhere Cap-Rate besser, wenn Sie in Mietobjekte investieren? Hier sind ein paar Gründe, warum das nicht immer der Fall sein wird.
1) Es ist eine jährliche Rate
Die Cap-Rate wird basierend auf den jährlichen Renditen berechnet. Dies bedeutet, dass eine Einkommensimmobilie, die sich ein Jahr lang gut oder schlecht entwickelt hat, in der Berechnung des Cap-Zinssatzes berücksichtigt wird. Dies bedeutet jedoch auch, dass Sie keinen Überblick darüber erhalten, wie sich diese als Finanzinvestition gehaltene Immobilie über mehrere Jahre entwickelt hat. Dies ist der wichtige Teil zur Kenntnis zu nehmen. Wenn also die Leistungsgeschichte dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie in den vergangenen Jahren schlecht war, aber zum Zeitpunkt des Kaufs positive Renditen erzielte, kann dies ein falsches Spiegelbild der wahren Rentabilität der Immobilie sein. Immobilieninvestoren, insbesondere Anfänger, sollten bei zukünftigen Anlageanalysen unbedingt auf mysteriös hohe Cap-Raten achten.Related: Was ist eine gute jährliche Kapitalrendite für Mietobjekte?
2) Es gibt einen Kompromiss
Denken Sie daran, wie wir gesagt haben, dass die Cap-Rate sowohl für eine einzelne Immobilie als auch für einen ganzen Markt berechnet werden kann? Ist eine höhere Cap Rate besser auf dem Marktniveau? Nun, hier kommt es darauf an, wie schnell Sie mit der Generierung von Cashflows beginnen möchten. Sie müssen nicht immer in Richtung der High-Cap-Bereiche für profitable Investitionen gehen. Wenn Sie sich für einen Low-Cap-Bereich entscheiden, besteht der Vorteil darin, dass die Mietpreise im Laufe der Zeit tendenziell höher steigen. In diesem Fall erlaubt der Markt natürlich erhöhte NOI (Mieterhöhungen bei unveränderten Ausgaben). Obwohl Sie nicht sofort einen Gewinn umdrehen, erhalten Sie in Low-Cap-Bereichen eine langfristige Wertschöpfung des Vermögenswerts durch NOI-Erhöhungen.
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3) Risikobewertung
Die Cap-Rate wird auch als Maß für das Risikoniveau einer Investition bezeichnet. Wie die Theorie besagt, bedeutet eine höhere Cap-Rate eine risikoreiche Immobilieninvestition. Und umgekehrt für eine niedrigere Cap-Rate (Sie haben es mit einer risikoarmen Immobilieninvestition zu tun). Dies ist das gleiche Prinzip, das uns sagt, dass niedrige Renditen mit risikoarmen Vermögenswerten (z. B. Staatsanleihen) einhergehen.
Das Risiko ist ein großer Teil jeder Investitionsanalyse; Sie können nicht nur die Renditen betrachten. Anleger müssen das Risiko einschätzen, das sie eingehen möchten, um sich vor Geldverlust zu schützen. Es ist wichtig, einen genaueren Blick darauf zu werfen, wie die Cap-Rate der Immobilie tatsächlich abgeleitet wurde. Zum Beispiel hat eine High-Cap-Rate-Eigenschaft möglicherweise nicht die Auslastung berücksichtigt (was Ihre Gewinne wirklich belasten kann, wenn sie zu hoch ist). Oder es könnte ein Fall der Berechnung der Cap-Rate basierend auf geschätzten oder Pro-Forma-Zahlen sein. Cap-Raten werden in diesem Fall normalerweise unter der Annahme höherer Mieten und niedrigerer Ausgaben berechnet. Seien Sie also vorsichtig, wenn Sie Cap-Raten für eine Immobilie selbst betrachten. Es ist besser, die tatsächlichen Mieten und Ausgaben zu betrachten.
Um alles zu erfahren, was Sie über die Cap-Rate bei Immobilieninvestitionen wissen müssen, sehen Sie sich unser Video unten an:
Letzte Worte
Wie fassen wir nach all dem Gerede über die Kapitalisierungsrate alles zusammen? Nun, die Cap Rate ist eine der sehr nützlichen Metriken, die Investoren verwenden, um eine Immobilieninvestition zu bewerten. Und es basiert auf dem Verhältnis von NOI zum Marktwert. Was ist eine gute Cap Rate? Ist eine höhere Cap Rate besser? Ist ein höherer Wert notwendigerweise eine ‚gute‘ Sache? Es gibt nicht wirklich einen definitiven Prozentsatz oder eine definitive Antwort auf diese Fragen, die in jeder Situation universell angewendet werden können. In einigen Fällen könnte eine hohe Cap-Rate der einzige Weg sein, um zu profitieren; in anderen kann es falsche Vorwände projizieren.So oder so, um wirklich zu verstehen, was die richtige Cap-Rate für Ihre zukünftigen oder aktuellen Investitionen ist, nutzen Sie die Daten und Erkenntnisse von Mashvisor für intelligentere Investitionsentscheidungen. Um mehr darüber zu erfahren, wie wir Ihnen helfen, schnellere und intelligentere Immobilieninvestitionsentscheidungen zu treffen, klicken Sie hier.