Billboard Lease Basics

Billboards lijken overal te zijn, maar landeigenaren moeten een paar dingen overwegen voordat ze beslissen of ze hun eigendom willen verhuren voor gebruik door een billboard bedrijf. De standaardvergelijking die door bedrijven wordt gebruikt, is de netto-omzet die het teken zal opleveren maal 15% tot 20%, maar dat percentage moet naar boven worden bijgesteld voor veel verkeer, stedelijke gebieden. Landeigenaren willen ook contract voor verhogingen voor inflatie en ook duidelijk zijn over hun rechten voor de toekomstige verwijdering van het teken. Billboard bedrijven staan bekend om het gebruik van contracten die sterk hun belangen, dus alle papierwerk aangeboden door hen moet worden beoordeeld door een advocaat. Voor meer informatie over deze Lees verder het volgende artikel van National Real Estate Investor.

We rijden allemaal regelmatig langs billboards, maar we denken zelden na over de economie van hoe ze werken en wat ze de landeigenaar betalen. Dus, het komt als geen verrassing dat de gemiddelde persoon heeft absoluut geen idee over hoe om te gaan met de onderhandelingen van een billboard lease op zijn eigendom.

Billboard leases zijn een unieke niche van onroerend goed, maar veel meer dan je zou denken. Er zijn ongeveer 450.000 billboards in de VS Het is moeilijk om te werken in onroerend goed en niet ten minste één billboard lease die je moet onderhandelen in je carrière.

met duizenden dollars op het spel — en mogelijk miljoenen in verminderde waarde voor de eigenschap — is het belangrijk dat u begrijpt hoe het proces werkt, evenals de insidergeheimen en trucs die de billboard bedrijven in hun voordeel gebruiken. Hier zijn enkele van de fundamentele punten die u moet zich bewust zijn van met betrekking tot billboard leases op onroerend goed.

het draait allemaal om de wiskunde

Er is een formule die billboardbedrijven gebruiken om te bepalen wat landeigenaren moeten betalen. Het is in principe de netto-inkomsten van het teken (bruto huur minus reclamebureau Commissie, indien van toepassing) keer een bereik van 15% tot 20%. Als een billboard heeft $ 20.000 netto-omzet in een jaar, dan is de billboard grondhuur moet variëren van $3.000 tot $4.000 per jaar.

maar deze formule wordt veel ingewikkelder wanneer u van een Midwestern markt zoals Kansas City naar een markt zoals Los Angeles. In L. A. zijn er grondprijzen die gelijk kunnen zijn aan 50% van de netto-inkomsten. Waarom? Het is gebaseerd op de grootte van de huur. Met grotere huur is er meer geld.

in Los Angeles, Chicago en New York zijn billboardhuren vaak exponentieel hoger dan normale metropolitan statistical areas (MSA ‘ s). Een reclamebord dat Voor $2.000 verhuurt voor vier weken in Dallas, kan huren voor $ 20.000 in Chicago.

als je onderhandelt in de gemiddelde stad, moet je voor 20% schieten. Als u onderhandelen in Los Angeles, Chicago of New York, Je zou kunnen proberen voor 30% tot 35% als je in een “glamour” locatie die ongewoon hoge inkomsten en wenselijkheid heeft.

de eerste bouwsteen om te bepalen wat uw eerlijke grondhuur moet zijn, is het “comprimeren” van wat de huurprijzen zijn in het gebied van uw bord. Neem contact op met de billboard bedrijven om te zien wat ze vragen in huur. Deze prijzen — ook bekend als “rate cards” — zijn vaak beschikbaar op het Internet.

een voetnoot hier is dat billboard-inkomsten niet langer per maand worden gemeten. Ze worden nu gemeten per “vier weken” -in wezen een jaar van 13 maanden. Wanneer u comp billboard huurt, gebruik dan geen “keer 12” schatting voor het cijfer dat ze je geven; je moet een “keer 13” te gebruiken.

Koppel de grondhuur aan inflatie

Er zijn twee opties. De voorkeursmethode is het ontvangen van een basisminimum van grondhuur versus een percentage van de netto-inkomsten. Op die manier, als de netto-omzet stijgt in de tijd, je blijft een redelijk bedrag te ontvangen.

de andere optie is om een CPI verhoging van uw grondhuur elk jaar. Het belangrijke punt is dat u ten minste een van deze opties in uw lease. Anders zal uw” eerlijke ” grondhuur beginnen te eroderen met inflatie vanaf het moment dat u de huurovereenkomst ondertekent.

begrijp de herontwikkelingsrisico ‘ S

Billboard-inkomsten zijn groot zolang het u niet belet om uw woning te verkopen of te ontwikkelen. Dit risico is het grootste potentiële nadeel van het hebben van een billboard op uw eigendom.

tenzij u ervan overtuigd bent dat er een 0% kans is dat uw woning op een bepaald moment voor verschillende doeleinden wordt gebruikt, moet elke billboard lease taal bevatten die het mogelijk maakt om te verwijderen in het geval van toekomstige plannen.

en u moet ervoor zorgen dat een advocaat de paragraaf bekijkt die het billboard bedrijf indient om uw angsten te verminderen. Sommige billboard bedrijven zal invoegen taal die lijkt te geven u het recht om het billboard te verwijderen, maar de taal bevat technische details die verwijdering te voorkomen.

bijvoorbeeld, formuleringen als” in het geval van een ontwikkeling die verwijdering vereist… ” stellen een subjectieve beperking van het onderwerp. In dat geval, wat is “verwijdering vereisen”?

het tekenbedrijf kan beweren dat u een project kunt plannen waarin het teken is verwerkt, of dat het niet gestoord kan worden omdat het in een tegenslagzone van een gebouw valt wanneer u het om esthetische redenen echt wilt verwijderen.

denk ook niet dat het tekenbedrijf zal omrollen wanneer u het de brief stuurt die verwijdering vereist. Vaak, de billboard bedrijf zal proberen om de zaak te procederen, en de grondeigenaar zal capituleren in plaats van zijn project vastgebonden in de rechtbank voor jaren.

de verwijderingsclausule moet worden beoordeeld door uw advocaat, en MOET u het enige recht geven om het teken zonder voorwaarden te verwijderen.

suggesties over de leaselengte

Billboard leases zijn, in het algemeen, vrij lange termijn instrumenten. Maar hoe kunt u bepalen welke lengte de juiste is voor uw woning?

vanuit strategisch perspectief zijn er twee overwegingen.

ten eerste, hoe ver in de toekomst zult u het pand herontwikkelen? Zelfs met de clausule die verwijdering mogelijk maakt, is er nog steeds een kans op rechtszaken als chantage. Het is altijd schoner en gemakkelijker als je gewoon de lease einde, en alle rechten van het teken bedrijf ontkend.

Als u ervan overtuigd bent dat u de site over zeven jaar zult verkopen of herontwikkelen, dan moet u overwegen om een vijfjarige huurovereenkomst te sluiten met een maand-tot-maand verlenging nadat de huurovereenkomst afloopt.

de tweede overweging, die veel moeilijker te schatten is, is dat de leaseovereenkomst alleen eindigt in tijden waarin de Amerikaanse economie sterk is en niet wanneer deze zwak is. Hoewel dit niet kan worden gedaan met elke vorm van nauwkeurigheid, kunt u een aantal algemene weddenschappen.

bijvoorbeeld, als u een billboard lease op dit moment voor vernieuwing komt-in de ergste economische depressie sinds de jaren 1930 — dan zou u het op zeer korte termijn willen maken. Waarom? Het zou dwaas zijn om een lange termijn lease aan te gaan gezien de huidige lagere waarden. Het doel van de grondeigenaar is om een grondhuur vast te leggen op het hoogtepunt van de markt, en het dan door de recessie te rijden.

Onderhandelingstips

benader het billboard bedrijf nooit op een vijandige manier. Informeer het bedrijf dat u het teken niet wilt verliezen, en u weet dat het ook niet wilt verliezen. Maar eis dat je een “eerlijke” huur ontvangt.

vanaf dat moment moeten de onderhandelingen gaan over wat die “eerlijke” huur zou moeten zijn. Het is voor iedereen moeilijk om tegen het concept van billijkheid in te gaan, en het remt de onderhandelingen tot één punt.

als je de billboard company vertelt “here’ s my offer, take it or tear your sign down”, kun je de verwijdering van je bord in gang zetten, zelfs als het maar een bluf was. Vergeet niet dat billboard bedrijf werknemers niet persoonlijk eigenaar van het teken. Als ze het gevoel dat je moeilijk om mee te werken, werknemers van de billboard bedrijf kan ervoor kiezen om uw teken te verwijderen om de noodzaak voor verder contact te elimineren.

Het is ook belangrijk om de billboard company altijd te benaderen in de hoedanigheid van slechts één persoon in een comité van besluitvormers-zelfs als u de enige eigenaar van de grond bent.

Studies hebben aangetoond dat mensen veel minder effectief onderhandelen met een comité omdat men begint te twijfelen aan wat er nodig is om een groep mensen te beïnvloeden, in plaats van te proberen de reactie van slechts één te peilen.

hopelijk heb je nu een duidelijker beeld van hoe de stukken in elkaar passen. Met lease lengtes gemiddeld rond 10 jaar, is het uiterst belangrijk dat u uitblinkt in het onderhandelen van grote deals voor u en uw klanten, als je kan alleen de kans een keer.

Dit artikel werd opnieuw gepubliceerd met toestemming van de nationale vastgoedinvesteerder.