Door woninghypotheken gedekte effecten
eind jaren zeventig werkte een team van Salomon Brothers samen met Bank of America om de eerste door woninghypotheken gedekte zekerheid te creëren die niet door de overheid was gegarandeerd. De bond-handelaar van de Salomon Brothers, Lewis Ranieri, speelde een belangrijke rol in deze poging. Hij bedacht de term “securitiseren” in deze periode nadat hij zich in 1977 bij het project aansloot. Volgens auteur Alyssa Katz, Ranieri ‘ s ambitie was om een revolutie in de hypotheekmarkt, die op dit moment was sterk afhankelijk van de door de overheid gesponsorde huisvesting verzekeringsinstellingen (Ginnie Mae, Fannie Mae en Freddie Mac). Zijn plan was om een manier te vinden om van de hypotheekmarkt een volledig private aangelegenheid te maken en om dat doel te verwezenlijken, wilde zijn team een veiligheidsproduct creëren “dat onder beleggers kon worden gekocht en verkocht”.het idee was om particuliere banken toe te staan leningen uit te geven en deze vervolgens te verkopen aan bereidwillige investeerders die op zoek waren naar een gestage inkomstenstroom, waardoor kapitaal vrijkwam waarmee de bank vervolgens aanvullende leningen kon uitgeven. Ondanks het feit dat het Salomon-team drie jaar aan het project heeft gewerkt, waren de obligaties die het Salomon-team ontwikkelde een commerciële mislukking als gevolg van verschillende staatsregels en federale effectenwetten uit de Grote Depressie om dit probleem op te lossen.Ranieri hielp bij het creëren en verdedigen van de Secondary Mortgage Market Enhancement Act van 1984 (SMMEA). Alyssa Katz schrijft in haar boek uit 2009 over de recente geschiedenis van de Amerikaanse vastgoedmarkt dat SMMEA
een beroep deed op ratingbureaus voor obligaties-toentertijd Moody ‘ s en Standard & Poor ‘ s — om elke hypotheekpool af te wegen. Zolang een obligatie kreeg een van de top ratings van de agentschappen — wat betekent dat in de adviezen van de agentschappen, beleggers moeten vertrouwen op het krijgen betaald — het kan worden verkocht. Terwijl de Securities and Exchange Commission de handel van deze effecten zou overzien net zoals het alle investeringen voor verkoop deed, zou de regering van de V. S. niet langer exclusief de markt in door hypotheek gedekte effecten beheren, zoals het via Ginnie Mae had. “Wij zijn van mening dat de ratings diensten bieden aanzienlijke bescherming van beleggers,” Ranieri getuigde voor het Congres in het begin van 1984.
Deze wet opende de deur om” federale financiële instellingen in kaart te brengen, met inbegrip van kredietverenigingen, “de mogelijkheid te bieden om” te beleggen in hypotheekgerelateerde effecten, behoudens beperkingen die de bevoegde regulerende Raad zou kunnen opleggen.”Het creëerde de markt voor het private label MBS die niet bestond toen Ranieri ze voor het eerst ontwikkelde in 1977.
volgens David Maxwell van Fannie Mae hebben de ontwikkelaars van “private-label” door hypotheek gedekte effecten niet getracht-of althans uiteindelijk — de “agency” MBSs van Fannie en Freddie te ondermijnen en te vervangen. Ze wilden ” producten vinden waar ze van konden profiteren waar ze niet met Fannie hoeven te concurreren.”Financiële journalisten Bethany McLean, en Joe Nocera, beweren dat Ranieri en anderen op Wall Street zich realiseerden dat ze nooit” Fannie en Freddie zouden bevrijden van hun dominante positie als de securitizers van traditionele hypotheken,” maar Fannie en Freddie hadden geen zaken en geen interesse in niet-prime hypotheken (subprime of Alt-A hypotheken). Zo werd de subprime markt het rijk van private label hypotheek-Backed Securities.
TranchesEdit
De MBSs van de” door de overheid gesponsorde onderneming”, Fannie en Freddie werden beschouwd als” het equivalent van obligaties met een AAA-rating ” vanwege hun hoge normen en suggesties voor Garanties door de Amerikaanse regering.
hoewel private-label subprime hypotheken nooit in staat zouden zijn om deze claim te doen, zouden zij door de gepoolde hypotheken te “splitsen” in “tranches”, die elk een andere prioriteit hebben in de stroom van maandelijkse of driemaandelijkse hoofdsom en rentestroom, effecten met een triple A — rating kunnen creëren uit de tranches met de hoogste prioriteit-de meest “senior” tranches.
omdat de oudste tranche(s) was als een “emmer” die werd gevuld met het” water ” van hoofdsom en rente die dit water niet deelde met de op één na laagste emmer (d.w.z. tranche) totdat het tot de rand was gevuld en overliep, hadden de top emmers/tranches (in theorie) een aanzienlijke kredietwaardigheid en konden de hoogste ratings verdienen, waardoor ze verkoopbaar waren aan geldmarkt-en pensioenfondsen die anders niet zouden omgaan met subprime hypothecaire effecten.
de eerste private label deals in de late jaren 1980 en begin 1990 hadden vaak slechts twee tranches, maar in 2005-06 werden de deals complexer. Een “typische” hypotheek-backed “deal” uit een van de piekjaren van private label Subprime mortgage securities (2006) werd beschreven in het Financial Crisis Inquiry Report. (Zie tabel rechts.), Genaamd “CMLTI 2006-NC2”, de deal betrof 4499 subprime hypotheken afkomstig van New Century Financial-een in Californië gevestigde geldschieter-en uitgegeven door een special purpose entiteit gecreëerd en gesponsord door Citigroup. De entiteit uitgegeven 19 tranches van hypothecaire obligaties ter waarde van $ 947 miljoen. Sinds Citigroup en andere bedrijven gericht op het bereiken van hoge ratings, De (vier) senior ranches beoordeeld triple A maakte 78% of $ 737 miljoen van de deal. Elf tranches waren “mezzanine” – drie rated AA, drie A, drie BBB en twee BB (junk). De meest achtergestelde tranche stond bekend als” equity “of” residual “of”first loss”. Het had geen kredietrating en werd verdeeld tussen Citigroup en een hedgefonds.Hoe “lager” de tranche, hoe hoger het risico en hoe hoger de rentevoet voor compensatie.
volgens business columnist Joe Nocera, vanaf medio 2013, ” the market for private mortgage-backed securities … remains moribund”; de financiering wordt gedomineerd door Fannie en Freddie.