is het tijd om een eengezinszonering te beëindigen?

14 stedenbouwkundigen debatteren — en we schetsen de stedelijke innovaties die het gesprek kunnen bevorderen.

Eric Jaffe

Follow

in het hart van de film “parasite” — een van de favorieten voor beste foto bij de Academy Awards van dit weekend— is een verhaal van twee steden.

aan de ene kant hebben we een arme familie die in een vies kelderappartement in een dicht centrum woont, met de stank van de metro eraan, die gratis Wi-Fi-signalen afschraapt op zoek naar een kans om omhoog te gaan. Aan de andere kant hebben we een rijke familie die in een modern voorstedelijk huis woont, met een slanke zwarte auto om ze rond te rijden, een groot groen gazon om van de zon te genieten, en een high-tech beveiligingssysteem om vuile keldertypes buiten te houden (vrij tevergeefs, vinden we later, tot gruwelijke doeleinden).voor iedereen die geà nteresseerd is in steden, kan zo ‘ n vooronderstelling niet anders dan de ingewikkelde relatie tussen stedelijke ontwikkeling en sociale rechtvaardigheid in gedachten houden — vooral omdat, tenminste in de VS, het woord “parasiet” zelf diep verankerd is in de geschiedenis van dit onderwerp. De term komt prominent voor in de historische uitspraak van het Hooggerechtshof uit 1926, die de basis legde voor eengezinszonering in Amerika, in een verontrustende passage die net zo goed de originele behandeling van de film had kunnen zijn. :

… heel vaak is het appartementenhuis een parasiet, gebouwd om te profiteren van de open ruimtes en aantrekkelijke omgeving die worden gecreëerd door het residentiële karakter van de wijk. Bovendien wordt de komst van een appartementenhuis gevolgd door andere, die door hun hoogte en massa interfereren met het vrije verkeer van lucht en de zonnestralen monopoliseren die anders op de kleinere huizen zouden vallen, en die, als hun noodzakelijke begeleidingen, de storende geluiden brengen die het verkeer en de zaken doen toenemen, en de bezetting, door middel van bewegende en geparkeerde auto ‘ s, van grotere delen van de straten, waardoor hun veiligheid wordt aangetast en kinderen worden beroofd van het voorrecht van rustige en open ruimtes om te spelen, genoten door degenen in de meest bevoorrechte plaatsen — totdat ten slotte het residentiële karakter van de buurt en haar wenselijkheid als een plaats van vrijstaande woningen volledig worden vernietigd.

bijna een eeuw in het verhaal van eengezinszonering begint het plot eindelijk te draaien. De stad Minneapolis en de staat Oregon hebben beide onlangs wetten aangenomen die eengezinsreglementen losser maken. Californië heeft soortgelijke maatregelen voorgesteld: sommige hebben gefaald (zoals een aanmoediging van dichtere ontwikkeling in de buurt van transit), andere zijn geslaagd (zoals degenen stimuleren achtertuin huisjes). Nieuwe rekeningen in Maryland en Virginia ook richten.gezien deze trends is het moment rijp voor iedereen die zich bezighoudt met de toekomst van steden om de zonering van eengezinswoningen opnieuw te bekijken, en inderdaad, er is een hele uitgave van het Journal of the American Planning Association gewijd aan dat debat. Gepubliceerd in Januari, het nummer bevat negen essays, vertegenwoordigen 14 totale planning stemmen, waarin de vraag of al dan niet eengezinszonering tijd is gekomen-en, zo ja, wat te doen.

het geval tegen eengezinszonering

een snelle primer: eengezinszonering (algemeen bekend als R1 in planning parlance) voorkomt dat een gemeenschap van het bouwen van elk type van huisvesting in een bepaald gebied met uitzondering van een vrijstaande eengezinswoning. Het is bijna alomtegenwoordig in de buitenwijken, maar het is ook een centraal stadsprobleem. In San Francisco is 38 procent van het woongebied R1; in Seattle is het 80 procent. Samen zorgt dit patroon voor een onbalans in de huizenmarkt van een heel metrogebied.

de alomtegenwoordigheid van de regel is een van de redenen voor de destructieve sociale effecten, die uitvoerig zijn gedocumenteerd. Kortom, er is overtuigend bewijs dat eengezinszonering het milieu heeft beschadigd door het aanmoedigen van voorstedelijke wildgroei en afhankelijkheid van auto ‘ s, de betaalbaarheid verslechterde door het beperken van het woningaanbod, en de inclusie ondermijnde door huishoudens met een lager inkomen uit buurten met hoge kansen te houden.

Met deze context in het achterhoofd, twee japa papers zeggen dat het tijd is voor eengezinszonering te gaan.

Eén is afkomstig van UCLA planning en beleid wetenschappers Michael Manville, Paavo Monkkonen, en Michael Lens, die schrijven: “In de 21e eeuw zou geen stad een land mogen hebben waar niets kan worden gebouwd, behalve een vrijstaand eengezinswoning.”

de andere komt van planningwetenschapper Jake Wegmann van de Universiteit van Texas-Austin, die hoopt dat eengezinszonering wordt vervangen door” ontbrekende middenwoningen”. Hij schrijft: “voor leden van de planning beroepsgroep om vooruitgang te boeken tegen het klimaat en ongelijkheid crises, moeten ze ophouden verdedigen het onverdedigbare concept van eengezinszonering.”

De papers maken elk een krachtig argument voor het beëindigen van eengezinszonering, en worden volledig aanbevolen. Maar in het belang van de samenvatting, hier zijn zes van hun sterkste punten:

mensen kunnen nog steeds eengezinswoningen bouwen. Een van de meest voorkomende argumenten voor het houden van eengezinszonering is dat de meeste mensen de voorkeur geven aan eengezinswoningen. Dat is in toenemende mate niet het geval, zoals blijkt uit de premies gevonden in beloopbare stedelijke wijken, en studies tonen een verlangen naar dichter wonen, zelfs in auto-vriendelijke gebieden. Maar zelfs als dat waar zou zijn, zou het geen goed argument zijn voor eengezinszonering, omdat het verwijderen van de regel niet verhindert dat dergelijke woningen worden gebouwd. Als mensen deze huizen nog wilden, zouden ontwikkelaars ze blijven bouwen. Ze zouden gewoon worden toegestaan om andere types te bouwen als goed-in reactie op huishoudelijke voorkeur.

gemeenschappen kunnen Manhattanisatie nog steeds voorkomen. Een primair doel van het beëindigen van eengezinszonering is om nieuwe huishoudens te helpen verhuizen naar buurten waar ze momenteel geen toegang toe hebben. Die drang naar meer huisvesting is niet te verwarren met een uitnodiging voor wolkenkrabbers. Een gemeenschap kan nog steeds hoogtebeperkingen opleggen zonder de oprichting van alternatieve woonvormen, zoals bijkomende woningen of multiplexen, uit te sluiten. Steden als Washington, D. C., gebruiken dergelijke beperkingen en genereren nog steeds ladingen van dichte ontwikkeling, evenals eengezinswoningen. En, zoals de UCLA geleerden wijzen, Parijs heeft een hoogte beperking zonder veel van beide extreme: single-family of wolkenkrabber.

het ontbrekende Midden kan betaalbaarheid ontgrendelen. In de kern is dit streven naar meer ontwikkeling van de middendichtheid echt een streven naar meer betaalbaarheid van woningen. Wegmann wijst op een recente zaak in Austin, waar een ontwikkelaar gebruikt een bestemmingsplan Maas in de wet om zes huizen te bouwen op een perceel dat normaal zou huisvesten slechts twee eengezinswoningen. Elk verkocht in het midden- $ 400.000 range – of $ 200.000 minder dan het gemiddelde gebied. Hoewel dat nog steeds buiten het bereik is van veel huishoudens met een laag inkomen, maakt het creëren van meer opties voor middeninkomens uiteindelijk publieke middelen vrij om zich te richten op het creëren van betaalbare woningen voor degenen die het meest in nood zijn.

Er is ook een duurzaamheidsargument voor het ontbrekende midden, met bewijzen die aantonen dat aanzienlijke koolstofbesparingen voortvloeien uit het omzetten van ontwikkeling met een lage dichtheid in ontwikkeling met een gemiddelde dichtheid.

Upzoning zal niet noodzakelijk woninginvesteringen bederven. Hoewel eengezinszonering met succes woninginvesteringen beschermt, betoogt Wegmann dat dit niet de rol is van planning, die zich in plaats daarvan zou moeten richten op het creëren van duurzamere en rechtvaardigere steden. En de UCLA-geleerden wijzen erop dat het verhogen van een gebied ook de waarde van onroerend goed kan verhogen, door het verhogen van de grondprijzen voor ontwikkelaars. “De vraag is dan niet of huiseigenaren meevallers zullen ontvangen”, schrijven ze. “Het is de vraag of die meevallers zullen komen van het handhaven van woningschaarste of het mogelijk maken van overvloed aan woningen.”

bestaande huurders kunnen worden beschermd. Beide kranten erkennen dat het beëindigen van eengezinszonering ontwikkelaars zou kunnen leiden tot het bouwen van meer woningen in lagere inkomensgebieden, waar land is minder duur, uiteindelijk verplaatsen van lange tijd of lage inkomens bewoners. Dat is een zeer reële mogelijkheid, en een die moet — en kan — worden gewaarborgd door huurbescherming. De UCLA geleerden merken ook op dat single-family buurten zijn meestal niet degenen die worden geconfronteerd met deze risico ‘ s: slechts 4% van de vrijstaande eengezinswoningen in de VS houden huurders met een inkomen van minder dan $25.000 per jaar, volgens 2017 Census cijfers.

infrastructuurstammen kunnen worden beheerd. Meer mensen betekent meer concurrentie voor gedeelde ruimte en gedeelde infrastructuur. De papers stellen dat deze zorgen kunnen worden beheerd op een manier die de risico ‘ s met de voordelen in evenwicht. Parkeertekorten kunnen worden aangepakt door niet-overdekte ruimtes toe te staan of door vergunningen op straat te beperken. Meer utility gebruikers betekent ook meer inkomsten voor upgrades of onderhoud. Gezinsvriendelijke ontwerpen kunnen gemeenschappen met een hogere dichtheid veilig en gastvrij houden voor kinderen. En het alternatief voor het beëindigen van eengezinszonering — het verder wegduwen van de ontwikkeling van dichte kernen-creëert nieuwe infrastructurele spanningen op zich.

Commentary, counter-points, and qualifications

de rest van het speciale nummer bevatte bijdragen die de bovenstaande punten aanvielen of in sommige gevallen aanvielen. Nogmaals, in het belang van de beknoptheid, zullen deze worden samengevat door hun belangrijkste punten, maar veel van de volledige papers zijn de moeite waard om te lezen.

Minneapolis toont het pad naar voren. Paul Mogush en Heather Worthington, planners uit de stad Minneapolis, legden uit hoe ze deuken van de R1 armor. In de eerste plaats bestudeerden ze de geschiedenis ervan en bevestigden ze de impact die restrictieve zonering had op minderheidsgezinnen. Toen vestigden ze zich op wat zij noemen een “voor de hand liggende” eerste stap in de richting van het verbeteren van huisvesting equity: “begin met het omkeren van de regelgeving die planners begon te gebruiken een eeuw geleden om kansen voor mensen van kleur te verstikken.”Minneapolis moedigt nu het ontbrekende Midden door het toestaan van ten minste drie wooneenheden op elk perceel in de stad en multifamily gebouwen “door rechts” in de buurt van transit hubs. En om het probleem van de verplaatsing aan te pakken, zetten ze zich in voor betaalbare investeringen in woningen en huurdersbescherming.

Maryland is daar niet zo zeker van. Gerritt Knaap en Nicholas Finio, planners aan de Universiteit van Maryland-College Park, zijn er niet zeker van dat hun staat uiteindelijk een Minneapolis – of Oregon-stijl wet zal goedkeuren die dichtere ontwikkeling aanmoedigt, gebaseerd op informele discussies met de lokale overheid, ontwikkelaars en zelfs milieugroepen — die geen van allen dergelijke maatregelen ondersteunde. De redenen varieerden van legitieme zorgen, zoals het bedienen van dunbevolkte gebieden met doorreis en overvolle scholen, tot meer verrassende reacties, zoals een vage afkeer van “activistische” planning. “Onnodig te zeggen, zonder steun van deze groepen, lijkt het onwaarschijnlijk dat eengezinszonering binnenkort zal worden verboden in Maryland,” concluderen ze.

(Het is onduidelijk of de reacties voorafgingen aan Maryland ‘ s laatste voorstel, dat veel voorkomende problemen probeert aan te pakken.)

incrementele verandering is wijzer. Glen Searle en Peter Phibbs, planningswetenschappers aan de Universiteit van Sydney, merkten op hoe ongewoon Amerika ‘ s zoneringsregels zijn. In Sydney daarentegen streven planners actief het ontbrekende Midden na. Toch waren zij terughoudend om van zo ‘ n groot deel van de zonering van eengezinswoningen naar de afschaffing ervan over te gaan. Hun meest overtuigende punt is dat het verwijderen van de regel onbedoeld zou kunnen bevorderen meer auto gebruik, omdat gemeenschappen zullen nu meer mensen wonen op plaatsen waar de doorvoer is moeilijk te bieden. Om deze en andere redenen stellen zij in plaats daarvan een “gewijzigde reeks regels” voor op gebieden die al geschikt zijn voor een grotere dichtheid.

politiek kapitaal wordt beter elders besteed. Arnab Chakraborty, hoogleraar stedenbouwkunde aan de Universiteit van Illinois in Urbana-Champaign, vroeg zich af of het beëindigen van zonering voor één gezin alleen echt de betaalbaarheid zou verbeteren of huishoudens met een laag inkomen zou helpen om naar buurten met hoge kansen te verhuizen. (Tot op dat punt, elders genoemd, waren anderen het erover eens dat het beëindigen van R1 noodzakelijk is, maar niet voldoende.) Riep Chakraborty op tot een “meer afgemeten aanpak”, waarschuwde hij dat het aanpakken van eengezinszonering enorme hoeveelheden politiek kapitaal zal vereisen die beter elders kunnen worden ingezet, zoals gerichte betaalbaarheidsprogramma ‘ s.

Focus op onontwikkelde gebieden. In de meest controversiële essay, Lane Kendig van de Kendig Keast Collaborative planning firma noemt het beëindigen van single-family zoning een “fout” en een “gemakkelijke remedie” voor betaalbaarheid. Kendig stelt in wezen dat, omdat het beëindigen van eengezinszonering geen einde zal maken aan inkomensgedreven segregatie, het geen zin heeft. (Op dergelijke punten antwoorden de UCLA-geleerden dat alleen omdat mensen misdaden plegen met een mes niet betekent dat overheden geen wapencontrole moeten nastreven. In plaats van te vechten voor een grotere dichtheid in bestaande eengezinsgebieden, stelt Kendig voor om zich te concentreren op onontwikkeld land en voorwaardelijke zoneringsregels die lokale oppositie uitnodigen te vervangen door prestatiegebaseerde zonering (een goed idee, hieronder meer besproken), inclusieve zonering en betaalbare huisvestingsmandaten.

ethiek vereist een verandering. Het nemen van een strikt professionele invalshoek, urban studies professor Anaid Yerena van de Universiteit van Washington zegt planners hebben een “ethische verantwoordelijkheid” om eengezinszonering te elimineren. Yerena citeert uit het American Institute of Certified Planners Code of Ethics and Professional Conduct, waarin staat: “we zullen sociale rechtvaardigheid zoeken door te werken aan de keuze en de mogelijkheid uit te breiden voor alle personen, het erkennen van een speciale verantwoordelijkheid om te plannen voor de behoeften van de kansarmen en raciale en economische integratie te bevorderen.”Voor Yerena is het elimineren van zonering voor één gezin een verplichting — “niet alleen een kwestie van keuze.”

wat het meest nodig is, zijn nieuwe behuizingsmodellen. In misschien wel het meest overtuigende stuk van de kwestie, stedenbouwkundige Harley F. Etienne van de Universiteit van Michigan zegt afschaffing van eengezinszonering is niet genoeg om een eeuw van diepgewortelde landgebruikspatronen en culturele gehechtheden te veranderen. In plaats daarvan moeten planners nog verder gaan en een nieuw ontwikkelingsmodel aanbieden dat “het publiek in staat stelt om te streven naar een andere manier van huisvesting.”Dit nieuwe model moet Midden – en lage-inkomenswoningen aanmoedigen, deze huishoudens toegang geven tot goede scholen en banen, en hen de weg bieden om de generaties van welvaartscreatie die ze hebben gemist, in te halen. Tot zo ‘ n woonmodel komt, schrijft Etienne, “hebben we niet veel kans.”

de rol van stedelijke innovatie bij het bevorderen van de conversatie

zonering voor één gezin is een beleidsuitdaging die een beleidsoplossing vereist. Het is niet iets wat technologie zelf kan aanpakken. Maar er zijn nog steeds een reeks van stedelijke planning innovaties (waaronder een aantal wordt ontwikkeling door trottoir Labs) die het gesprek op constructieve manieren kunnen bevorderen — vooral voor eengezinszonering in stedelijke gebieden die geschikt zijn voor doorvoer of Grotere dichtheid. Deze tools kunnen de valse argumenten voor eengezinszonering moeilijker te verdedigen, helpen evalueren of zelfs verlichten van de legitieme zorgen te maken, en het menu van de huisvesting opties uit te breiden.

Hier zijn een paar waar we aan werken:

flexibele appartementen. Op het kritische punt dat door Etienne naar voren werd gebracht, heeft het collectieve Amerikaanse woonideaal op dit moment de neiging om een betrouwbaar traject te volgen dat eindigt in woningbezit in de voorsteden. Natuurlijk geldt dat niet voor iedereen, en het is steeds minder waar in het hele land, maar het blijft het model van record. Om dat patroon te doorbreken zijn nieuwe stedelijke woonopties nodig die een huishouden een leven lang kunnen volgen. Dat zou kunnen betekenen flexibel meubilair dat maakt 500 vierkante voet voelen als 650; flexibele eenheden die kunnen uitbreiden als een familie groeit (of contract als nesten leeg); en gedeelde gebouwruimtes of buurtvoorzieningen die vierkante meters slechts één van de vele factoren maken die een woonkeuze leiden. Of het zou kunnen betekenen financieringsmodellen die huishoudens helpen thuiswaarde te genereren, zoals shared equity programma ‘ s die huurders een klein deel van een plek laten bezitten — met een kleinere aanbetaling-terwijl ze de rest huren.

Fabrieksgestuurde betaalbaarheid. Sommige van de meer voorzichtige papers opgemerkt dat zonering alleen zal niet ontgrendelen betaalbaarheid, en het is waar dat het verbeteren van betaalbaarheid vereist het trekken van allerlei beleidshefbomen. Een van de sterkste kaarten die de lokale overheid kan spelen komt door de verkoop van overheidsgrond, vooral rond transit hubs, om meer betaalbare woningen te genereren. Naarmate fabrieksgestuurde bouwmethoden verbeteren en het tempo van ontwikkelingsprojecten versnellen, zal de waarde van dergelijke grond stijgen. De publieke sector kan deze waarde opvangen en op een aantal manieren zorgen voor betaalbare huisvesting. Een veelbelovende aanpak is het opzetten van een huisvestingstrustfonds dat “lock-boxes” land premies voor betaalbare eenheden, waardoor een stabiele bron van financiering op de lange termijn.

outcome-based zonering. Zelfs tegenstanders van het beëindigen van eengezinszonering (zoals Kendig) erkennen de problemen die zich voordoen wanneer gemeenschappen nieuwe woningontwikkeling om willekeurige redenen kunnen afwijzen. Tegelijkertijd erkennen zelfs sterke voorstanders van het afschaffen van deze regel dat huishoudens een aantal fundamentele garanties van buurtkarakter verdienen — het voorkomen, zoals Wegmann zegt, van een smelterij van het verplaatsen in de volgende deur. De overgang naar een op resultaten gebaseerd zoneringssysteem maakt het mogelijk om basisbescherming te bieden rond gemeenschappelijke prioriteiten zoals luchtkwaliteit, lawaai of volksgezondheid zonder de brede lijnen van eengezinszonering. Ambtenaren kunnen drempels vaststellen op basis van communautaire preferenties en deze vervolgens meten via handmatige controles of milieusensoren. Het zijn de karakteruitkomsten van de buurt die er het meest toe zouden moeten doen, niet hoe een bepaalde ontwikkeling ze bereikt.