Stad San Jose

in 1979 benoemde de gemeenteraad van San José een task force om problemen in huurwoningen aan te pakken. In juli 1979 nam de gemeenteraad een huurstabilisatieverordening aan voor mobilhome parken en appartementen, en creëerde het Huurgeschillenprogramma van de stad (nu bekend als het Huurstabilisatieprogramma) om de verordening te beheren. In 1985 besloot de gemeenteraad om de Huurstabilisatieverordening te scheiden in twee verordeningen – een voor mobilhome parken en een voor appartementen.

de stad heeft verschillende verordeningen die huurwoningen regelen. De Huurverordening van het appartement en de bijbehorende regelgeving beperken de huurverhogingen op ongeveer 38.000 appartementen in San Jose.
Hieronder is een korte video met betrekking tot de appartement huur verordening:

appartement huur verordening dekking

eigendommen die vallen onder San José ‘ S appartement huur verordening omvatten appartementen met drie of meer eenheden die werden gebouwd en bewoond vóór 7 September 1979.

Huur woningen vrijgesteld van de verordening zijn eengezinswoningen, in-law-eenheden/oma flats/accessoire wooneenheden, maisonnettes, appartementen, townhomes, hotels, pensions verhuurd aan voorbijgaande gasten voor een periode van minder dan 30 dagen non-profit woningen voor de ouderen, school slaapzalen, verhuureenheden in eigendom van en beheerd door een overheidsinstelling, een huuraccommodaties eerste gehuurde na 7 September 1979, en eigenschappen in gebieden zonder rechtspersoonlijkheid van San José.

om te bepalen of een woning rent stabilized is, kunt u een kaart van rent stabilized properties bekijken voor een eerste zoekopdracht. Gebruik de kaart om te zoeken naar Eigenschappen en bekijk andere informatie over een eigenschap. Klik op het oranje pictogram in verband met het pand adres om te zien of het is huur gestabiliseerd, hoeveel eenheden het heeft, of het wordt gedekt door andere verordeningen, en welk niveau het is toegewezen door de Code Enforcement Department.

neem contact op met het stadspersoneel op (408) 975-4470 als u vragen heeft of om de status van een bepaalde woning te bevestigen.

toegestane huurverhoging krachtens de verordening

volgens de verordening betreffende de huur van appartementen bedraagt de maximaal toegestane huurverhoging 5% over een periode van 12 maanden.

uitzonderingen op de toegestane huurverhogingen

huurverhogingen die van deze vereisten zijn vrijgesteld, omvatten een verhoging nadat een huureenheid vrijwillig is ontruimd, en een verhoging na een wettige uitzetting.

een verhuurder kan een verzoek indienen om kosten door te berekenen aan huurders om de volgende redenen:

• specifieke kapitaalverbeteringen: Het totale maandelijks opgelegde bedrag mag niet meer bedragen dan drie procent van de maandelijkse huurprijs die in rekening wordt gebracht en wordt niet als huur beschouwd. De verbetering moet binnen 12 maanden vóór de indiening van het verzoekschrift zijn voltooid.
• verhoging van het reële rendement: een speciale vaste huurcorrectie kan door de stad worden goedgekeurd wanneer de verhuurder het bewijs levert dat zijn exploitatiekosten hoger zijn dan het inkomen.huurders kunnen ook een gezamenlijke petitie indienen met hun verhuurder voor een huurverhoging van 5% per extra bewoner.
  

  vermindering van de dienst

  Een vermindering van de dienst heeft plaatsgevonden wanneer het niveau van de door de verhuurder verleende dienst is verminderd zonder een overeenkomstige daling van de huur. De ARO staat huurders toe om een administratieve hoorzitting te vragen voor een vordering tot vermindering van de dienstverlening. De huurder heeft de bewijslast en moet zijn claim ondersteunen door het indienen van bewijs zoals onderhoudsverzoeken, foto ‘ s en/of getuigenissen. Indien de vordering wordt bewezen, bepaalt de raadadviseur-auditeur het percentage dat de bruikbaarheid van de huureenheid is verminderd en de duur van de vermindering. Indien de verhoging van de huur onredelijk is, kan de raadadviseur-auditeur een verhoging van de huur verlagen, een krediet op betaalde huur gelasten en/of een permanente of tijdelijke verlaging van de huur opleggen.

  overtredingen van de huisvestingscode

  een overtreding van de huisvestingscode heeft plaatsgevonden wanneer er gezondheids-en veiligheidsgebreken zijn die in strijd zijn met de artikelen 1941.1 en 1941.2 van de San José huisvestingscode en / of de artikelen 1941.1 en 1941.2 van het Californische Burgerlijk Wetboek. De huurder heeft de last om zijn claim te bewijzen door het indienen van bewijs, zoals een Code Enforcement Inspection, die wordt beschouwd als vermoedelijk bewijs. Tenzij er voldoende bewijs van het tegendeel is, worden de in het verslag vermelde schendingen geacht te zijn bewezen. Dit soort zaken kunnen ook worden geclassificeerd als ‘vermindering van de dienstverlening’ in het kader van de verordening van de stad. De raadadviseur-auditeur kan een verhoging van de huur op basis van de ernst van de overtredingen verminderen, verbieden of in redelijkheid conditioneren.

  vrijheid om rechten uit te oefenen

  appartement eigenaren mogen niet het volgende doen als vergelding voor huurders die hun rechten opeisen krachtens de verordening:

  • dreigen de huur van de huurder(s)aan te klagen, uit te zetten of te beëindigen;
  • lastig vallen tot u vertrekt;
  • Verminder uw diensten;
  • Verhoog uw huur; of
  • leg een waarborgsom of andere nieuwe kosten op.

  indien een van deze acties zich voordoet, dient u een schriftelijke klacht in bij het Huurstabilisatieprogramma van de afdeling Huisvesting.

  vrije kijkers zijn vereist voor sommige van de bijgevoegde documenten.
  ze kunnen worden gedownload door op de onderstaande pictogrammen te klikken.

  Acrobat Reader Flash Player Windows Media Player Microsoft Silverlight Word Viewer Excel Viewer PowerPoint Viewer