Oklahoma Citys Wachstum: Ein Weg, der nicht nachhaltig ist | Nachrichten OK

Oklahoma City führt eine beispiellose Reihe von Maßnahmen durch, um die Zersiedelung zu verlangsamen, Entwickler zu verpflichten, die mit dem Wachstum verbundenen Kosten zu tragen, und sogar potenziell weit entfernte Gebiete der Stadt zu annektieren, um das zu beenden, was Bürgermeister Mick Cornett und andere als nicht nachhaltigen Status quo ansehen.Mit 621 Quadratmeilen ist Oklahoma City geografisch größer als jede andere Stadt in Texas. Ohne dünn besiedelte Großstädte in Alaska und Montana, Oklahoma City belegt in der Größe den vierten Platz in der Nation.Die Belastung ist offensichtlich mit jeder Schlagloch-durchlöcherten Straße, der Nachfrage nach neuen Feuerwachen und einem Rückstand von Anfragen für Verkehrssignale, Straßenverbesserungen und Wasserleitungen, die benötigt werden, um mit einer Bevölkerung Schritt zu halten, die in den letzten 25 Jahren von 403.040 auf 581.688 gewachsen ist und voraussichtlich 810.883 bis 2040 erreichen wird.“Wir sind eine Anomalie“, sagte Aubrey Hammontree, der als Planungsdirektor die fünfjährigen Bemühungen beaufsichtigte, die in diesem Jahr abgeschlossen wurden, um Plan OKC zu erstellen, den ersten neuen umfassenden Plan der Stadt seit 1977. „Es gibt Städte, die so groß sind wie Oklahoma City. Aber es gibt nur eine Handvoll von ihnen, und sie sind unterschiedlich strukturiert.“Die einzige amerikanische Stadt, die Oklahoma City in Bezug auf geografische Größe und Bevölkerung übertrifft, ist Jacksonville, Fla., die eine Bevölkerung von 821.784 Menschen verteilt über 747 Meilen ab dem 2010 US Census Update hatte. Aber Jacksonville begann 1968 mit der Konsolidierung mit der Grafschaft und anderen Vororten. Jacksonville hat eine Polizei und einen Schulbezirk.

Das Wachstum ist ein großes Geschäft für Entwickler und Hausbauer, die nach ländlichem Land suchen, von dem sie glauben, dass es der nächste Hotspot sein wird. Aber Landbewohner wie Jim Gill befürchten das Schlimmste, wenn sie Bulldozer auf Weizenfarmen auf der anderen Straßenseite sehen.Gill und seine Nachbarn im äußersten Westen von Oklahoma City trafen sich wiederholt und baten die Stadt, keine Störung des Eigentums zuzulassen. Sie sind sich immer noch nicht sicher, ob sie gewonnen haben, trotz des Erfolgs mit der Planungskommission.“Es ist, als hätten wir den Krieg geführt, aber sie haben die Artillerie verlassen“, sagte Gill. „Sie werden zurück sein.“Für andere wie Andrew Peppers kann die Aufgabe, einfach zu einem Zahnarzt zu gelangen, drei Transfers des gesamten Bussystems beinhalten, um seinen Zahnarzt zu erreichen.Die Belastungen des Wachstums sind komplexer für Hammontree, dessen Aufgabe es ist, mit Entwicklern umzugehen, die sich für den Bau in den 26 Schulbezirken interessieren, die den Oklahoma City Public Schools District umgeben, der selbst 135 Quadratmeilen und 43.000 Schüler umfasst. Staatliche Transportbeamte erweitern Autobahnen und bauen Turnpikes in ländlichen Teilen der Stadt. Die Stadt erstreckt sich über vier Landkreise und ist eine Mischung aus dichtem urbanem Leben, Vorstadtvierteln, Einkaufszielen, ländlichen Weiten und verfallenen Handelskorridoren.Als Cornett 2004 zum ersten Mal zum Bürgermeister gewählt wurde, bemerkte er widerwillig, dass der einzige Weg, mit diesem Wachstum Schritt zu halten, darin bestehe, die Entwicklung von Walmart-Supercentern und anderen großen Einzelhandelszentren am Rande der Stadt nicht nur zu akzeptieren, sondern anzunehmen. Ein Dutzend Jahre später wird dieser Status Quo jedoch als nicht mehr ausreichend angesehen. Im Rathaus, Die Fragen wurden, kann ein neuer Kurs genommen werden, oder werden Dienstleistungen gekürzt oder Steuern erhoben?

Es ist nicht so, dass bei der Wiederbelebung des städtischen Kerns keine Fortschritte erzielt wurden.

Die Stadt investierte mehr als 1 Milliarde US-Dollar in und um die Innenstadt und machte sie für junge Berufstätige und Familien attraktiver. Die Mittel stammten aus den ursprünglichen Metropolitan Area Projects oder MAPS, einer speziellen Umsatzsteuer, die 1993 von den Einwohnern der Stadt genehmigt wurde. Die Wähler genehmigten auch nachfolgende von der Umsatzsteuer finanzierte Projekte – eine Überarbeitung der Stadtschulen mit MAPS for Kids und dann MAPS 3. Aber Cornett befürchtet, dass diese Bemühungen nicht ausreichen, um den Trend umzukehren, weitläufige Viertel und Wohngruppen am Rande der Stadt zu bauen.“Es ist kein nachhaltiges Wachstumsmuster, 90 Prozent des Wachstums Jahr für Jahr auf dem Perimeter zu halten“, sagte Cornett. „Und das ist die Falle, in die Oklahoma City geraten ist.“

Erratisches Wachstum

Die Geschichte des einzigartigen Starts von Oklahoma City ist bekannt; Am 22. April 1889 rasten etwa 10.000 Siedler im Rahmen eines von Präsident Benjamin Harrison genehmigten Landlaufs in das heutige Oklahoma City.Als die Stadt 1890 eingemeindet wurde, war sie 15 Blocks lang und fünf Blocks breit. Aber es dauerte nicht lange, Gründerväter, einschließlich Anton Classen, kauften Ackerland für zukünftigen Wohnraum auf.

Classen baute Straßenbahnlinien, um die Innenstadt mit weit entfernten Vierteln zu verbinden. Eine der frühesten Anleiheemissionen der Stadt bezahlte eine Schleife um den Grand Boulevard der Stadt. Kritiker behaupteten, die Straße sei zu weit weg. Aber in den 1930er Jahren war die Entwicklung entlang eines Großteils des Korridors gewachsen.Im Jahr 1947, lange bevor Zersiedelung zu einem Schlagwort wurde, stellten die Autoren des ersten umfassenden Plans der Stadt fest, dass die meisten neuen Entwicklungen während des Zweiten Weltkriegs außerhalb der Stadt stattfanden.“Die Investitionen in eine Stadt sind viel zu groß, um das verstreute Wachstum fortzusetzen“, warnten die Autoren des Plans. „Wenn die Gemeinde einen eventuellen Bankrott vermeiden will, muss die von der Stadtentwicklung eingenommene Fläche angemessen begrenzt werden.“Trotz dieser Warnung setzte sich die Annexion in den 1940er Jahren in kleinen Schritten fort, oft nach Autobahnen.Einige der Annexionen fanden statt, um die Entwicklung um neue Stauseen zu verhindern, einschließlich Land entlang des Northwest Expressway und südlich des New Lake Hefner im Jahr 1954. Eine Annexion im Jahr 1956 zielte auf Land ab, das an die Tinker Air Force Base angrenzte.Die Annexionen nahmen an Größe und Tempo zu, und 1958 protestierten Führer aus Shawnee, Norman und El Reno gegen Oklahoma City, um seine Definition der Metropolregion mit der Bundesregierung auf ein Gebiet mit vier Landkreisen auszudehnen, das Pottawatomie, Cleveland und Canadian Counties umfasste. Die Greater Oklahoma City Chamber antwortete, dass bürgerliche Führer nur in der Lage sein wollten, eine Bevölkerung von 600.000 bis 1960 zu beanspruchen. Danach gingen die Annexionen weiter, wobei die Stadt Land in den umliegenden Landkreisen einnahm. Dutzende Quadratmeilen wurden hinzugefügt, zuerst im Osten und dann im Nordosten bis zur Grenze Luthers. Bis Ende 1962 umfasste die Stadt 620 Quadratmeilen, größer als Los Angeles.

Das Wachstum war nicht ohne Kritiker. Die Mitarbeiter der Stadt fragten sich, wie sie bezahlen würden, um 100 Holzbrücken in zuvor nicht rechtsfähigen Gebieten zu ersetzen. Die Polizei fordert 100 neue Beamte. Der damalige Bürgermeister Jim Norick versuchte erfolglos, die Operationen von Oklahoma City und Oklahoma County zusammenzuführen.Die Annexion hatte jedoch mächtige Befürworter in der Greater Oklahoma City Chamber und mit Entwicklern und Hausbauern, die glaubten, dass die „Weiler“, die entstanden waren — Das Dorf, Bethany, Warr Acres und Nichols Hills — drohten, einen willkürlichen Ansatz für das Wachstum zu schaffen.Stadtführer in den 1960er Jahren argumentierten, dass sie die Stadt davor bewahrten, das gesamte Wachstum an die umliegenden Städte zu verlieren. In der Tat haben Vororte wie Edmond und Norman in den letzten 20 Jahren einen Boom erlebt, aber Oklahoma City hat auch durchweg gesunde Bevölkerungszuwächse gezeigt.Die Entwicklung des neuen Landes in den 1960er Jahren folgte im Allgemeinen einem Muster des Wachstums nach außen. Aber mit der Aufhebung der Trennung von Schulen und dem erzwungenen Busfahren von Schülern, Die Entwicklung neuer Stadtteile innerhalb der öffentlichen Schulgrenzen von Oklahoma City kam zum Stillstand.Weite Landstriche entlang der Western und Santa Fe Avenues zwischen Hefner und Memorial Roads blieben unbebaut, während neue Viertel nördlich von Memorial innerhalb der Grenzen des weit weniger diversifizierten Edmond Public Schools District auftauchten. Die gleiche Dynamik fand entlang des Northwest Expressway im Stadtteil Putnam statt.Oklahoma City Public Schools, die 75.000 Studenten in den 1960er Jahren überstiegen, sahen einen steilen Rückgang der Einschreibung. In den letzten zehn Jahren hat sich die Einschreibung der öffentlichen Schulen in Oklahoma City nach oben bewegt, aber nicht genug, um die Nachfrage nach neuen Wohnungen in zersiedelten Gebieten von Oklahoma City zu stoppen, die von Deer Creek, Moore und Yukon Schools bedient werden.

Bauherren wie P.B. Odom baute weiter im äußersten Südwesten von Oklahoma City, außerhalb des Schulbezirks der Stadt, und er war einer von einer Reihe von Entwicklern, die sich Ende der 1990er Jahre einem Vorstoß von Stadtplanern widersetzten, eine Auswirkungsgebühr zu erheben, um mit den Zersiedelungskosten Schritt zu halten. Versuche, im Jahr 2000 einen neuen umfassenden Plan zur Eindämmung des Wachstums zu entwerfen, endeten mit der Entlassung des damaligen Planungsdirektors Garner Stoll.Der umfassende Plan von 1977, der in einer Zeit entworfen wurde, in der die Zersiedelung kein Problem darstellte, wurde aktualisiert, blieb aber ansonsten bestehen.

Zersiedelung der Straße

Straßenerweiterungen trugen unterdessen zum Wachstum der Stadt nach Norden und Süden bei.Als das Mercy Hospital 1974 von der Innenstadt nach Memorial und Meridian umzog, umgab kilometerlanges Ackerland das Gebiet. Aber staatliche Transportbeamte hatten die Bühne für die Entwicklung des Gebiets ein Jahrzehnt zuvor mit Plänen bereitet, die den Bau einer neuen Schleife um die Stadt beinhalteten, einschließlich einer Autobahn, die parallel zur Memorial Road zwischen Broadway Extension und Portland Avenue verlaufen würde.Einige der frühesten Wohnprojekte, die entlang des Memorial geplant wurden, kamen Ende der 1960er Jahre in die Planungskommission. 1971 enthüllte der Entwickler Tom Morris Pläne für den Bau von Wohnungen für 10.000 Familien und eine Mischung aus Wohnungen, Häusern und einem Country Club auf 590 Hektar in der Nähe des zukünftigen Mercy Hospital. Dieses Projekt, die Grünen, wurde die erste Entwicklung zur Front Memorial Road, immer noch eine verschlafene Landstraße. Weitere Wohnungen und Wohnungen folgten.Bill Atkinson, Herausgeber des Oklahoma Journal und ein Hausbauer, kaufte gleichzeitig Landstriche an der May Avenue und am Memorial. Die Quail Springs Mall folgte 1983, und als die Pläne für den Bau des Kilpatrick Turnpike voranschritten, wurde der gesamte Korridor der Memorial Road mit großen Einzelhandelszentren, Fast-Food-Restaurants, Büroparks und Tausenden von Wohnungen aufgebaut — ein Großteil davon auf dem Ackerland, das Atkinson Jahre zuvor aufgekauft hatte.Hammontree und Eric Wenger, Direktor für öffentliche Arbeiten, erkennen an, dass der Ansatz der Stadt für dieses Wachstum darin bestand, aufzuholen und ständig darum zu kämpfen, Straßen und Verkehrskapazitäten zu verbreitern.

In der Zwischenzeit fand im äußersten Südwesten von Oklahoma City eine andere Dynamik statt. Die Gemeinde 5 Stadtrat zu der Zeit, Jim Scott, politisierte in Anleihe Ausgabe Wahlen die Verbreiterung von zweispurigen Straßen in Durchgangsstraßen von Ackerland umgeben. Entlang dieser Straßen, einschließlich SW 104, bauten Bauherren wie Odom die heute reichsten Gebäude der Stadt.

Einst wurden ländliche Gebiete am Stadtrand mit einer Dichte bebaut, die sich zuvor auf den städtischen Kern beschränkte. Das Wachstum entlang der Memorial Road und ähnlicher Korridore gab den Umsatzsteuerkassen der Stadt Auftrieb und verzögerte die Entstehung ähnlicher Korridore in Edmond, Moore und Midwest City.

Als diese neuen Wachstumskorridore zwischen den 1970er und 1990er Jahren errichtet wurden, konzentrierte sich das Rathaus auf den Fahrzeugverkehr. Sie behandelten Bürgersteige und Annehmlichkeiten, die auf Wandern und Radfahren ausgerichtet waren, als Geldverschwendung. Sogar Bäume wurden vom verstorbenen Direktor für öffentliche Arbeiten Paul Brum verpönt, der vorschlug: „Die Leute wollen keine Bäume.“Die Stadt übersprang 40 Jahre lang den Bau von Bürgersteigen, bevor sie im Jahr 2000 die Richtung änderte, eine der wenigen Änderungen, die sich aus Stolls Bemühungen ergaben, die Wachstumspolitik der Stadt zu ändern. Im Jahr 2007 verabschiedete die Stadt eine Verordnung, nach der alle neuen Entwicklungen Gehwege einschließen müssen.Eine Anleihe von 2007 beinhaltete die Finanzierung von 275 Meilen Bürgersteigen. Die Verabschiedung von MAPS 3 im Jahr 2009 verpflichtete die Stadt weiter, sich begehbarer zu machen, indem sie 18 Millionen US-Dollar für mehr als 50 Meilen Bürgersteige in Gebieten bereitstellte, die in den 1960er bis 1990er Jahren gebaut wurden.“Die Menschen mussten sich auf das Automobil verlassen, und Bauingenieure arbeiteten weiter an dieser Richtung“, sagte Cornett. „Es war ihre Inspiration zu sehen, wie schnell wir aus der Innenstadt auf die Autobahnen kommen können. Wir haben die Stadt um das Auto herum gebaut, und jetzt müssen wir sie um die Menschen herum bauen.“

Auswirkungen auf Transit, Polizei

Für Einwohner wie Andrew Peppers verlassen sich die Entscheidungen des letzten halben Jahrhunderts immer noch auf Freunde oder das öffentliche Bussystem der Stadt, um von zu Hause zu seinem Job in der Innenstadt zu gelangen. Ohne eigene Finanzierungsquelle, Sie stützte sich auf Geld von einem weitgehend uninteressierten Stadtrat bis zum letzten Jahrzehnt.

Die Stadt hat das Budget des öffentlichen Nahverkehrs aufgestockt und sogar den Abenddienst auf einigen Strecken wieder aufgenommen. Peppers mag die Änderungen und Ergänzungen der letzten Jahre, Dennoch stellt er fest, dass er es immer noch nicht genießt, mit seiner Frau zwei Meilen zu laufen, wenn sie die Lücke von der nächsten Bushaltestelle zu ihrem Zahnarzt schließen müssen.Ein weiterer Nutzer des öffentlichen Nahverkehrs ist Stadtrat David Greenwell, der derzeit Ward 5 in South Oklahoma City vertritt. Er kombiniert Radfahren und den Bus, um zwischen seinem Zuhause und seinem Büro zu gelangen. Als Mitglied des Trusts, der den öffentlichen Nahverkehr der Stadt regelt, half er vor zwei Jahren bei der Überholung der Bahnstrecken, die größere Entfernungen zwischen den Strecken durch eine erhöhte Häufigkeit von Haltestellen und erweiterte Öffnungszeiten ausgleichen.

Viele der Bürgersteige, die inzwischen gebaut werden, sind so konzipiert, dass sie diejenigen aufnehmen können, die zu den Haltestellen der Route gehen.“Transit kann in einer Stadt wie Oklahoma City funktionieren, obwohl sie so weit verbreitet ist“, sagte Greenwell. „Ich denke, dass wir in den nächsten Jahren immer den Rad-Speichen-Ansatz beibehalten werden. Wir werden den öffentlichen Nahverkehr nicht haben.“Für Polizeichef Bill Citty führt das schnelle Wachstum zu einer Verschiebung der Grenzen für Polizeipatrouillen.“Wir behalten normalerweise die gleichen Bezirke für Jahre und Jahre und Jahre und Jahre“, sagte Citty. „Ich bin seit 13 Jahren Polizeichef und wir hatten die Grenzen bis vor drei bis vier Jahren überhaupt nicht geändert. Und jetzt müssen wir sie wieder ändern.“Selbst in neueren Gebieten, die von wohlhabenderen Bewohnern bevölkert sind, ist die Nachfrage nach Polizeipräsenz groß, sagte Citty, weil die Bevölkerung ein Ziel für Einbrecher und Diebe ist.

Der wiederbelebte urbane Kern ist inzwischen auch eine Herausforderung. Die städtische Bevölkerung übt weniger Druck auf die Infrastruktur aus als in einem Gebiet mit bestehenden öffentlichen Verkehrsmitteln, Bürgersteigen, Parks, Polizei- und Feuerwachen.“Nach 5 Uhr morgens war es in der Innenstadt ruhig“, sagte Citty. „Selbst als sich Bricktown entwickelte und der Kanal eingebaut wurde, war die gesamte Aktivität östlich der Santa Fe Avenue. Jetzt haben Sie Wohnviertel in der Innenstadt, Leute, die mit ihren Hunden spazieren gehen, Leute, die laufen und andere Aktivitäten.“Die Anzahl der Besucher in der Stadt, insbesondere in der Innenstadt, erhöht die Nachfrage nach mehr Polizeiarbeit.

„In Oklahoma City gibt es jetzt viel zu tun“, sagte Citty. „Es wird zu einem Zielpunkt für Menschen von außerhalb unserer Stadt, daher haben wir die Verantwortung, dies zu überwachen. Das trägt zu allem bei. Vieles davon ist zentralisiert, was gut ist — es ist einfacher zu überwachen. Ich würde viel lieber eine dichtere Bevölkerung in einem kleineren Gebiet überwachen als dieselbe Bevölkerung, die sich über 621 Quadratmeilen erstreckt.“Während eines Großteils der 1990er bis Anfang der 2000er Jahre übersprang der Stadtrat die Erhöhung des Budgets für Polizei und Feuerwehr. Aber als der Stadtrat begann, sich in den letzten Jahren mit dem Wachstum der Stadt zu befassen, Es kehrte den Kurs um und fügte Polizei und Feuerwehr hinzu. Aber das kommt mit anderen Kosten.“Wir haben über 100 Leute hinzugefügt, also muss die Flotte wachsen, wenn Sie Personal hinzufügen“, sagte Citty. „Diese zusätzlichen Positionen wurden dringend benötigt und werden immer noch benötigt. Der Rat ist weiterhin engagiert. Aber was jetzt passiert, ist, dass die Umsatzsteuern nicht verfügbar sind.“

Schwierige Veränderung

In einem Zeitalter des Internethandels, der große Einzelhändler wie Macy’s in der Quail Springs Mall ersetzt, hat die Stadt mit ihrer Hauptfinanzierungsquelle, den Umsatzsteuern, zu tun unberechenbarer als je zuvor. Ein gesunder Anstieg während des Ölbooms hat sich während der Pleite, die letztes Jahr begann, in dramatische Rückgänge verwandelt.

Der größte Kampf in den Bemühungen der Stadt, den Status Quo zu ändern, war die Einführung einer Building Impact Fee — eine Gebühr, die in einigen Städten erhoben wird, um die Kosten des Wachstums mit einer Einnahmequelle auszugleichen, um den bisher unerfüllten Bedarf an Straßen und Parks aufzuholen.In dem ursprünglichen Vorschlag, der im April diskutiert wurde, waren die Gebühren für Parks auf 2 Millionen Dollar pro Jahr geschätzt worden, und die Traffic Impact Fee sollte 6,7 Millionen Dollar einbringen. Aber gegen den Widerstand von Nick Harroz, Anwalt für Crest Foods, und kommerziellen Maklern wie Jim Parrack, hat der Stadtrat diese Gebührenskalen halbiert.“Meine größte Sorge war, wie es mit dem Einzelhandel zusammenhängt“, sagte Parrack. „Es ist eine schlechte öffentliche Ordnung, wenn Ihre Stadt durch Umsatzsteuern finanziert wird, um eine weitere Steuer auf Einzelhändler für neue Entwicklungen zu erheben.“Parrack sagte dem Rat, er habe einen Entwickler, der ein 10 Millionen US-Dollar großes 100.000 Quadratmeter großes Einzelhandelsprojekt im Nordwesten von Oklahoma City bauen wolle, was mit dem ursprünglichen Vorschlag zu einer Gebühr von 188.000 US-Dollar geführt hätte.“Wenn der Entwickler eine Rendite von 8 Prozent erwarten würde, würde die Gebühr diese Rendite auf 7,3 Prozent senken“, sagte Parrack. „Dies entspricht einer Reduzierung der Rendite für den Entwickler um fast 10 Prozent. Wird eine 10-prozentige Reduzierung ihrer Rendite dazu führen, dass ein Entwickler kein Projekt durchführt? Keine Ahnung. Aber es macht Sinn, dass es einige Projekte töten würde.“Harroz warnte unterdessen den Stadtrat, dass seine Ladenkette, eine geschätzte Quelle von Umsatzsteuern für die Stadt, einen Laden in einen angrenzenden Vorort verlegen wolle.

Die Debatte endete mit einem Kompromiss: Der Rat senkte die Impact-Gebühren zwischen 40 und 60 Prozent.Der Kompromiss half, sagte Parrack, und senkte die potenzielle Gebühr für die Einzelhandelsentwicklung von $ 188.000 auf $ 100.000.“Ich stimme zu, dass die Stadt in einer Stadt unserer Größe, die so weit verstreut ist wie wir, zusätzliche Mittel für Straßenprojekte verwenden kann“, sagte Parrack. „Jeder auf der kommerziellen Seite hat eine andere Einstellung. Meine Beschwerde oder Sorge ist, wie sie es bekommen. Ich würde mir eine breitere Einkommensquelle als eine Impact Fee wünschen.Harroz nannte den Kompromiss „fairer“ als ursprünglich vorgeschlagen, warnte jedoch davor, dass einige Entwickler und Einzelhändler immer noch andere Standorte in Betracht ziehen könnten.Cornett sieht in der Gebühr auch eine Möglichkeit, die Entwicklung zu verlangsamen, die Ackerland entlang des Nord-, West- und Südrandes der Stadt ersetzt.“Ich glaube nicht, dass die Gebühren hoch genug waren, aber es ist das, was wir tun könnten, und es braucht Zeit, um die Leute dazu zu bringen, sich in die Änderungen einzukaufen“, sagte Cornett. „Ich wünschte, wir könnten mehr tun, um das Wachstum von Wohnungen auf dem Umfang zu stoppen. Wir brauchen nicht diese Art von Dichte auf dem Perimeter. Es erhöht die Kapazität dieser Schulbezirke, der Straßen, der Polizei und der Feuerwehr und alles, was wir liefern müssen. Das macht uns ineffizienter.“

Eine ländliche Schlacht

Als Jim und Susan Gill 1996 ihren ländlichen Aufstrich in NW 10 und Cimarron Road kauften, waren sie von Weizenfarmen umgeben. Im nahe gelegenen Yukon tauchten Wohnsiedlungen auf, als der Kilpatrick Turnpike erweitert wurde, um sich mit der Interstate 40 zu verbinden.

Das Gebiet der Kiemen befindet sich jedoch in einem Gebiet, das im Rahmen des neuesten umfassenden Plans von Oklahoma City als Reserve deklariert wurde. Die Weizenfarm auf der anderen Straßenseite wurde an neue Eigentümer verkauft, die zuerst versuchten, den oberen Boden vom Grundstück zu entfernen — ein häufiger erster Schritt zum Bau neuer Wohnungen.“Sie sprachen davon, die oberen 12 Fuß Erde zu entfernen“, sagte Gill. „Das ist, als würde man zum OU-Stadion hinuntergehen und das Fußballfeldstadion mit Dreck füllen, der so hoch ist wie das Stadion. Und das wollten sie mit Muldenkippern rausholen.“

Gill und seine ländlichen Nachbarn haben erfolgreich eine Petition an die Planungskommission gerichtet, um die Anwendung zu töten. Gill sagte, es seien weitere Versuche unternommen worden, den Schmutz zu bewegen, und die Arbeiten begannen kurz wieder, bevor sie von der Stadt eingestellt wurden. Die Bulldozer bleiben an Ort und Stelle, und die Kiemen fragen sich, ob es nur eine Frage der Zeit ist, bis ihr ländlicher Lebensstil von denselben Entwicklungskräften verschlungen wird, die Farmen in weitläufige Viertel im Norden von Oklahoma City verwandelt haben.Planungskommissar John Yoeckel gehört zu denen, die gegen diese Zersiedelung kämpfen, und seit Jahren hört er die Bitten von Entwicklern, dass sie, wenn sie nicht auf ländlichem Land in beliebten Vorstadtschulbezirken bauen dürfen, über Stadtgrenzen hinweg bauen werden.

„Es macht keinen Sinn für die Stadt, vor allem steuerlichen Sinn“, sagte Yoekel. „Die Menschen bringen eine größere Nachfrage nach Dienstleistungen immer weiter weg von dem Ort, an dem sie etabliert sind. … Das Argument, dass, wenn wir es nicht in Oklahoma City erlauben oder sie nach Edmond oder in die Grafschaft gehen, nun, ich denke nicht, dass das eine schlechte Sache ist.“

Yoeckel ist nicht besorgt über Entwickler wollen Gehäuse oder Wohnungen in Deer Creek Schulen und Gebäude in Edmond.“Weil es dann eine Stadt wie Edmond ist, die diese Dienste anbieten muss“, sagte Yoeckel. „Die Leute auf der anderen Straßenseite werden am selben Ort einkaufen. Sie werden nach Edmond gehen, also macht es nicht viel Sinn, dicht auf unserem Perimeter zu bauen.“Der neue umfassende Plan ermöglicht es Planungskommissaren, die Entwicklung auf etwa 95.000 Hektar oder etwa 148 Quadratmeilen zu blockieren oder einzuschränken, die als städtisches Reservat, landwirtschaftliches Reservat oder Freiraum deklariert sind.Hammontree gibt jedoch zu, dass der Druck, auf diesem Land zu bauen, intakt bleibt.

In einigen Fällen erwägt die Stadt, Land an Vororte abzutreten.Stadtplaner prüfen einen Antrag von Eigentümern von etwa 1.000 Hektar, um das Land entlang des State Highway 4 an das angrenzende Mustang zu annektieren. Dieser Vorschlag, Hammontree sagte, könnte weitere Diskussionen mit Mustang-Führern über die Erweiterung des De-Annexionsgebiets anregen, da es näher an den Mustang-Diensten liegt.Hammontree warnt auch davor, dass nicht jeder weit entfernte Teil der Stadt ein Kandidat für die Abtretung an Vororte ist. Einige Bereiche können sich als ein großer zukünftiger Korridor für Umsatzsteuern erweisen.

Gute Zersiedelung

Während Zersiedelung von einigen in einem negativen Licht gesehen wird, ist der Konsens im Rathaus nicht, dass ein solches Wachstum von Natur aus schlecht ist. Entwickler wie Richard McKown, dessen Familie ideale Häuser besitzt, bauen Nachbarschaften mit Bürgersteigen, Wegen, Parks und erhaltenen Ökosystemen.

McKown und seine Familie hoffen, dass sie mit ihren nachhaltigen Stadtteilen ein Zeichen setzen, das die Ressourcen der Stadt nicht belastet, wie dies bei der Zersiedelung in den 1970er und 1980er Jahren der Fall war.

In den letzten zehn Jahren hat McKown an Konferenzen im ganzen Land teilgenommen, Zeit in einem 160 Hektar großen Regenwasserreinigungspark in Maryland verbracht und gesehen, wie Regengärten den langfristigen Wert eines Viertels steigern können.Mckowns erster Versuch nachhaltiger Nachbarschaften, Valencia, an der NW 178 und der May Avenue, ist eine Erfolgsgeschichte und war in den letzten Jahren das beliebteste Gebiet für den Kauf neuer Häuser. Jetzt baut Ideal Homes ein ähnliches Projekt, aber mit mehr Fortschritten mit Lessons Learned in Valencia, mit dem 470 Hektar großen Dorf Verde an der Mustang Road und dem Northwest Expressway.“Wir haben Zeit damit verbracht, ein Viertel zu entwickeln, das gemischt genutzt wird“, sagte McKown. „Damit all das funktioniert, müssen Sie mehr als nur den Hausbau beherrschen. Wenn Sie die Ecke an einen kommerziellen Entwickler verkaufen, bauen sie ein Strip-Einkaufszentrum, das der Gemeinde den Rücken kehrt, Sie haben eine Eisdiele hinter Ihrem hinteren Zaun, aber Sie können nicht dorthin gelangen, ohne die Hauptstraße hinunterzufahren.“Greenwell, der erste Stadtrat, der regelmäßig öffentliche Verkehrsmittel in der modernen Geschichte der Stadt nutzt, glaubt, dass Zersiedelung gut sein kann — wenn sie intelligent verwaltet wird.Phoenix ist 516 Quadratmeilen und nur zwei Ränge unter Oklahoma City in Bezug auf die Landmasse der US-Städte. Aber Phoenix hat eine Bevölkerung von 1.5 Millionen und überholte kürzlich Philadelphia als fünftgrößte Stadt des Landes.“Sie hätten das nicht erreicht, wenn sie ihre Grenzen nicht frühzeitig erweitert hätten“, sagte Greenwell. „Sie zeigen, dass Sie sowohl eine weitläufige Stadt als auch einen Fokus auf die Entwicklung Ihres Innenstadtkerns legen können. Und die beiden stehen nicht in Konflikt.“Greenwell fügt hinzu, dass Phoenix auch frühzeitig Gebühren für Entwicklungsauswirkungen und andere Maßnahmen hinzugefügt hat, die jetzt von Oklahoma City versucht werden, das Wachstum zu steuern.“Alles, was ich höre, sind die Stimmen, die sagen, dass Zersiedelung schlecht ist, dass diese Entwickler Low-Cost-Land nutzen“, sagte Greenwell. „Und in Phoenix sagen sie, dass sie damit arbeiten, und das hat es ihnen ermöglicht, die fünftgrößte Stadt des Landes zu werden.“Das andere Risiko, warnt Greenwell, besteht darin, eine viel kleinere, eingeschränkte Stadt zu haben, in der zu viel Entwicklung in Vorstädten stattfindet, die die Stärke der Kernstadt beeinträchtigen.

„Wenn Sie richtig wachsen, sehr intelligent, können Sie in den abgelegenen Gebieten weiter wachsen, und Sie können immer noch ein ländliches Gebiet mit fünf Hektar großen Grundstücken für Wohnraum behalten. Sie können eine großartige Stadt schaffen, wenn Sie es richtig machen.“