Residential mortgage-backed security
In den späten 1970er Jahren arbeitete ein Team von Salomon Brothers mit der Bank of America zusammen, um die erste hypothekarisch gesicherte Sicherheit für Wohnimmobilien zu schaffen, die nicht staatlich garantiert war. Ein Anleihenhändler der Salomon Brothers namens Lewis Ranieri war maßgeblich an diesen Bemühungen beteiligt. In dieser Zeit prägte er den Begriff „Verbriefung“, nachdem er 1977 in das Projekt eingetreten war. Laut der Autorin Alyssa Katz war es Ranieris Ziel, den Hypothekenmarkt zu revolutionieren, der zu dieser Zeit stark von den staatlich geförderten Wohnungsversicherungsinstitutionen (Ginnie Mae, Fannie Mae und Freddie Mac) abhängig war. Sein Plan war es, einen Weg zu finden, den Hypothekenmarkt zu einer völlig privaten Angelegenheit zu machen und dieses Ziel in die Realität umzusetzen, Sein Team wollte ein Sicherheitsprodukt schaffen, „das unter Investoren gekauft und verkauft werden kann“.Die Idee war, Privatbanken die Ausgabe von Krediten zu ermöglichen und diese Kredite dann an willige Investoren zu verkaufen, die nach einem stetigen Einkommensstrom suchen, wodurch Kapital freigesetzt wird, mit dem die Bank dann zusätzliche Kredite vergeben kann. Trotz der dreijährigen Arbeit an dem Projekt waren die Anleihen, die das Salomon-Team entwickelte, ein kommerzieller Misserfolg aufgrund verschiedener staatlicher Vorschriften und bundesstaatlicher Wertpapiergesetze aus der Zeit der Weltwirtschaftskrise.Um dieses Problem zu beheben, half Ranieri bei der Schaffung und Verteidigung vor dem Kongress das Secondary Mortgage Market Enhancement Act von 1984 (SMMEA). Alyssa Katz schreibt in ihrem 2009 erschienenen Buch über die jüngste Geschichte des amerikanischen Immobilienmarktes, dass SMMEA
die Rating-Agenturen für Anleihen — damals Moody’s und Standard & Poor’s — aufgefordert hat, jeden Hypothekenpool abzuwägen. Solange eine Anleihe eines der Top—Ratings der Agenturen erhielt — was bedeutet, dass die Anleger nach Meinung der Agenturen zuversichtlich sein sollten, bezahlt zu werden -, könnte sie verkauft werden. Während die Securities and Exchange Commission den Handel mit diesen Wertpapieren genau wie alle zum Verkauf stehenden Anlagen beaufsichtigen würde, würde die US-Regierung den Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere nicht mehr ausschließlich verwalten, wie dies durch Ginnie Mae der Fall war. „Wir glauben, dass die Ratingdienste einen erheblichen Anlegerschutz bieten“, sagte Ranieri Anfang 1984 vor dem Kongress aus.
Dieses Gesetz öffnete die Tür, um „vom Bund zugelassenen Finanzinstituten, einschließlich Kreditgenossenschaften,“ die Möglichkeit zu geben, „in hypothekenbezogene Wertpapiere zu investieren, die nur den Beschränkungen unterliegen, die die zuständige Regulierungsbehörde auferlegen könnte.“ Es schuf den Markt für die Eigenmarke MBS, die es nicht gab, als Ranieri sie 1977 zum ersten Mal entwickelte.
Laut David Maxwell von Fannie Mae haben die Entwickler von „Private-Label“ -hypothekenbesicherten Wertpapieren nicht versucht, die „Agentur“ MBSs von Fannie und Freddie zu unterbieten oder zumindest zu ersetzen. Sie wollten „Produkte finden, von denen sie profitieren konnten, wo sie nicht mit Fannie konkurrieren mussten. Die Finanzjournalisten Bethany McLean und Joe Nocera sowie Ranieri und andere an der Wall Street erkannten, dass sie Fannie und Freddie niemals „aus ihrer beherrschenden Stellung als Verbriefer traditioneller Hypotheken verdrängen “ würden, aber Fannie und Freddie hatten kein Geschäft und kein Interesse an Nicht-Prime-Hypotheken (Subprime- oder Alt-A-Hypotheken). So wurde der Subprime-Markt zum Bereich der Private-Label-hypothekenbesicherten Wertpapiere.
TranchesEdit
Die MBSs des „staatlich geförderten Unternehmens“, Fannie und Freddie, galten aufgrund ihrer hohen Standards und Garantievorschläge der US-Regierung als „das Äquivalent von Anleihen mit AAA-Rating“.Während Private-Label—Subprime-Hypotheken niemals in der Lage wären, diesen Anspruch geltend zu machen, könnten sie durch „Aufteilen“ der gepoolten Hypotheken in „Tranchen“, die jeweils eine andere Priorität im Strom des monatlichen oder vierteljährlichen Kapital- und Zinsstroms haben, aus den Tranchen mit der höchsten Priorität – den „vorrangigsten“ Tranchen – Wertpapiere mit einem Triple-A-Rating schaffen.
Da die höchste (n) Tranche(n) wie ein „Eimer“ war, der mit dem „Wasser“ von Kapital und Zinsen gefüllt wurde, das dieses Wasser nicht mit dem nächstniedrigsten Eimer (d. h. bis es randvoll und überfüllt war, hatten die obersten Eimer / Tranchen (theoretisch) eine beträchtliche Kreditwürdigkeit und konnten die höchsten Kreditratings erzielen, wodurch sie an Geldmarkt- und Pensionsfonds verkauft werden konnten, die sich sonst nicht mit Subprime-Hypothekarpapieren befassen würden.
Die ersten Private-Label-Deals in den späten 1980er und frühen 1990er Jahren hatten oft nur zwei Tranchen, aber von 2005-06 wurden die Deals komplexer. Ein „typischer“ hypothekarisch gesicherter „Deal“ aus einem der Spitzenjahre der Subprime-Hypothekenpapiere mit Eigenmarken (2006) wurde im Financial Crisis Inquiry Report beschrieben. (Siehe Tabelle rechts. Der Deal, der als „CMLTI 2006-NC2“ bezeichnet wird, umfasste 4499 Subprime—Hypotheken, die von New Century Financial – einem in Kalifornien ansässigen Kreditgeber — stammen und von einer von der Citigroup gegründeten und gesponserten Zweckgesellschaft ausgegeben wurden. Das Unternehmen emittierte 19 Tranchen hypothekenbesicherter Anleihen im Wert von 947 Millionen US-Dollar. Da sich Citigroup und andere Unternehmen darauf konzentrierten, hohe Ratings zu erzielen, machten die (vier) Senior Ranches mit Triple A 78% oder 737 Millionen US-Dollar des Deals aus. Elf Tranchen waren „Mezzanine“ – drei mit AA, drei mit A, drei mit BBB und zwei mit BB (Junk). Die jüngste Tranche war als „Equity“ oder „Residual“ oder „First Loss“ bekannt. Es hatte keine Bonität und wurde zwischen Citigroup und einem Hedgefonds aufgeteilt.Je „junior“ die Tranche ist, desto höher ist das Risiko und desto höher ist der Zinssatz für die Entschädigung.Laut Business-Kolumnist Joe Nocera, ab Mitte 2013, „der Markt für private Mortgage-Backed Securities … bleibt moribund“; Seine Finanzierung wurde von Fannie und Freddie dominiert.