Stadt San Jose

1979 ernannte der Stadtrat von San José eine Task Force, um Probleme im Mietwohnungsbau anzugehen. Im Juli 1979 verabschiedete der Stadtrat eine Mietstabilisierungsverordnung für Mobilheimparks und -wohnungen und schuf das Mietstreitprogramm der Stadt (jetzt bekannt als Mietstabilisierungsprogramm), um die Verordnung zu verwalten. 1985 beschloss der Stadtrat, die Mietstabilisierungsverordnung in zwei Verordnungen zu unterteilen – eine für Mobilheimparks und eine für Wohnungen.

Die Stadt hat mehrere Verordnungen, die Mietwohnungen regeln. Die Wohnungsmietverordnung und ihre Begleitbestimmungen begrenzen Mieterhöhungen auf ungefähr 38.000 Wohnungen in San Jose.
Nachfolgend finden Sie ein kurzes Video zur Wohnungsmietverordnung:

Abdeckung der Wohnungsmietverordnung

Zu den Immobilien, die unter die Wohnungsmietverordnung von San José fallen, gehören Wohnungen mit drei oder mehr Einheiten, die vor dem 7. September 1979 gebaut und bewohnt wurden. Mietwohnanlagen, die von der Verordnung ausgenommen sind, umfassen Einfamilienhäuser, Schwiegerwohnungen / Einliegerwohnungen / Nebengebäude, Maisonetten, Eigentumswohnungen, Stadthäuser, Hotels, Pensionen, die für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen an vorübergehende Gäste vermietet werden, gemeinnützige Altersheime, Schulschlafsäle, Mieteinheiten, die sich im Besitz einer Regierungsbehörde befinden und von dieser betrieben werden, Mieteinheiten, die erstmals nach dem 7. September 1979 vermietet wurden, und Immobilien in nicht rechtsfähigen Gebieten von San José.

Um festzustellen, ob eine Immobilie mietstabilisiert ist, können Sie eine Karte der mietstabilisierten Immobilien für eine erste Suche anzeigen. Verwenden Sie die Karte, um nach Immobilien zu suchen und andere Informationen zu einer Immobilie anzuzeigen. Klicken Sie auf das orangefarbene Symbol der Unterkunftsadresse, um zu sehen, ob es sich um eine Mietwohnung handelt, wie viele Einheiten es hat, ob es durch andere Verordnungen abgedeckt ist und welche Stufe es von der Code-Durchsetzungsabteilung zugewiesen wurde.Bitte kontaktieren Sie die Mitarbeiter der Stadt unter (408) 975-4470, wenn Sie Fragen haben oder den Status einer bestimmten Immobilie bestätigen möchten.

Zulässige Mieterhöhung nach der Verordnung

Nach der Wohnungsmietverordnung beträgt die maximal zulässige Mieterhöhung 5% in einem Zeitraum von 12 Monaten.

Ausnahmen von den zulässigen Mieterhöhungen

Mieterhöhungen, die von diesen Anforderungen ausgenommen sind, umfassen eine Erhöhung, nachdem eine Mieteinheit freiwillig geräumt wurde, und eine Erhöhung nach einer rechtmäßigen Räumung.

Ein Vermieter kann aus folgenden Gründen beantragen, die Kosten an die Mieter weiterzugeben:

• Spezifische Kapitalverbesserungen: Der auferlegte monatliche Gesamtbetrag darf drei Prozent der berechneten monatlichen Miete nicht überschreiten und gilt nicht als Miete. Die Verbesserung muss innerhalb von 12 Monaten vor Einreichung des Antrags abgeschlossen sein.
• Faire Renditeerhöhung: Eine spezielle dauerhafte Mietanpassung kann von der Stadt genehmigt werden, wenn der Vermieter den Nachweis erbringt, dass seine Betriebskosten die Einnahmen übersteigen.

Mieter können auch gemeinsam mit ihrem Vermieter eine Mieterhöhung von 5% pro zusätzlichem Bewohner beantragen.

Leistungsminderungen

Eine Leistungsminderung liegt vor, wenn das vom Vermieter erbrachte Leistungsniveau ohne entsprechende Mietminderung reduziert wurde. Die ARO ermöglicht es Mietern, eine Verwaltungsanhörung für einen Anspruch auf Leistungsreduzierung zu beantragen. Der Mieter hat die Beweislast und muss seinen Anspruch durch Vorlage von Beweisen wie Wartungsprotokollanfragen, Fotos und / oder Zeugenaussagen belegen. Wenn der Anspruch nachgewiesen ist, bestimmt der Anhörungsbeauftragte den Prozentsatz, um den die Nutzbarkeit der Mieteinheit verringert wurde, und die Dauer der Reduzierung. Wenn die Mieterhöhung unzumutbar ist, kann der Anhörungsbeauftragte eine Mieterhöhung mindern, eine Gutschrift gegen bezahlte Miete anordnen und / oder eine dauerhafte oder vorübergehende Mietminderung verhängen.

Verstöße gegen den Housing Code

Ein Verstoß gegen den Housing Code liegt vor, wenn Gesundheits- und Sicherheitsmängel vorliegen, die gegen den San José Housing Code und / oder die Abschnitte 1941.1 und 1941.2 des California Civil Code verstoßen. Der Mieter hat die Pflicht, seinen Anspruch durch Vorlage von Beweisen wie einer Code Enforcement Inspection nachzuweisen, die als mutmaßlicher Beweis gilt. Sofern keine ausreichenden Beweise für das Gegenteil vorliegen, gelten die im Bericht aufgeführten Verstöße als nachgewiesen. Ausgaben dieser Art können auch als ‚Service-Reduktionen‘ nach der Verordnung der Stadt eingestuft werden. Der Anhörungsbeauftragte kann Mieterhöhungen auf der Grundlage der Schwere von Verstößen reduzieren, verbieten oder vernünftigerweise konditionieren.

Freiheit der Ausübung von Rechten

Wohnungseigentümer dürfen als Vergeltung für Mieter, die ihre Rechte nach der Verordnung einfordern, Folgendes nicht tun:

• Drohen, das Mietverhältnis des Mieters / der Mieter / innen zu verklagen, zu vertreiben oder zu kündigen;
• Sie belästigen, bis Sie gehen;
• Ihre Dienstleistungen reduzieren;
• Ihre Miete erhöhen; oder
• eine Kaution oder eine andere neue Gebühr erheben.

Wenn eine dieser Aktionen auftritt, legen Sie eine schriftliche Beschwerde beim Mietstabilisierungsprogramm der Wohnungsabteilung vor.