Was sind die Vor- und Nachteile des Kaufs eines bankeigenen Hauses?

Einige potenzielle Hauskäufer gehen über Zwangsvollstreckungen oder den Kauf eines bankeigenen Hauses ganz, weil sie von den besonderen Überlegungen, die in diese Art von Verkauf gehen, abgeschreckt werden. Andere könnten die gleichen Eigenschaften wie Slam-Dunk Schnäppchen betrachten.Die Realität ist, es gibt eine Vielzahl von wesentlichen Vor- und Nachteilen, die jeder potenzielle Käufer ernsthaft abwägen sollte, bevor er eine bankeigene Immobilie kauft.

Ja, Sie können in der Tat (aber nicht unbedingt) viel bekommen. Sie müssen auch mit langwierigen Prozess- und Zustandsproblemen rechnen, und Sie müssen Ihre Versicherungs- und Inspektionsprozesse beschleunigen. Hier brechen wir die wichtigsten Vor- und Nachteile des Kaufs einer bankeigenen Immobilie auf, um den Prozess zu entmystifizieren und potenzielle Käufer vorzubereiten.

Was ist ein Haus in Bankbesitz?

Beginnen wir mit den Grundlagen. Ein Haus in Bankbesitz, auch bekannt als „Immobilien im Besitz“ (oder kurz REO), bezieht sich auf Immobilien, die mit der Übertragung des Eigentums an die Bank oder den Kreditgeber abgeschottet wurden.

Es kommt zu dieser Phase, nachdem der Kreditnehmer für einen bestimmten Zeitraum mit Hypothekenzahlungen in Verzug geraten ist. Die Immobilie wird dann zwangsvollstreckt, und das Haus wird versteigert und an den Meistbietenden verkauft.

Wenn es verkauft wird, erhält der Kreditgeber einen Teil des ausstehenden Darlehensbetrags durch den Verkauf zurück. Wenn es nicht verkauft wird, geht das Eigentum an den Kreditgeber über und das Haus wird zu einer REO-Immobilie.Der Kreditgeber versucht dann, es zu verkaufen, ein Prozess, der das Entfernen von Pfandrechten auf dem Grundstück und die Räumung seiner Bewohner beinhalten könnte. Der Kreditgeber kann auch Reparaturen vornehmen, um sicherzustellen, dass das Haus bewohnbar ist, bevor es zum Verkauf angeboten wird.

Warum sollte ich in Betracht ziehen, ein Haus in Bankbesitz zu kaufen?

Im Allgemeinen erwägen die Menschen, Häuser in Bankbesitz zu kaufen, in der Hoffnung, ein gutes Geschäft zu machen.

Wie andere Verkäufer sind Banken motiviert: Es kostet die Institution Geld, diese Eigenschaft in ihren Büchern zu tragen. Außerdem sind mit der Wartung Kosten und Aufwand verbunden.So können Sie in der Tat das Haus mit einem Rabatt punkten — aber Sie werden es wahrscheinlich so kaufen, wie es ist, Sie werden wahrscheinlich nicht in der Lage sein, viel über den Preis zu verhandeln, den die Bank festlegt, und es gibt andere potenzielle Fallstricke zu wiegen.

Betrachten Sie die persönliche Erfahrung der meistverkauften texanischen Agentin Mary Stewart. „In den 80ern kaufte ich eine Zwangsvollstreckung und stahl sie — ich habe wirklich ein gutes Geschäft gemacht“, erklärt sie.

„Natürlich war der Zustand schrecklich. Es hatte Schlangen. Es hatte Flöhe. Wir hatten Bienen, und wir hatten wahrscheinlich drei Gallonen Honig aus der Decke kommen. Aber es hat sich gelohnt, denn wir haben es für 250.000 Dollar gekauft und für 650.000 Dollar verkauft.“Ihre Erfahrung war mit einer Zwangsvollstreckung anstelle einer bankeigenen Immobilie, aber es zeigt die Art von Dingen, die mit einer Immobilie passieren können, wenn Menschen vertrieben werden — und auch die Vor- und Nachteile der Unterzeichnung auf diese Art von Deal.

Was sind die Vorteile des Kaufs eines bankeigenen Hauses?

Beginnen wir mit den großen Profis.Ein gutes Geschäft mit einem Haus zu machen bedeutet möglicherweise, dass Sie in einer aufstrebenden Nachbarschaft kaufen können, die sonst außerhalb Ihrer Reichweite liegt, oder ein größeres Haus kaufen, als Sie es sich sonst hätten leisten können.Sie können auch sicher sein, dass die Bank das Haus inspizieren lässt, bevor es zum Verkauf steht, so dass Sie zumindest wissen, in welchem Zustand es sich befindet, bevor Sie es kaufen.“Wenn die Bank die Immobilie zurückbekommt, wollen sie manchmal etwas reparieren und es sicher machen“, sagt Stewart.

„Wenn es zum Beispiel einen Swimmingpool gibt, ist das wirklich ein Problem, weil der Pool schwarz wird. Sie müssen entweder den Pool abdecken, den Pool ablassen oder umzäunen, denn was ist, wenn ein Kind hineinfällt, während Makler es zeigen?“Im Gegensatz zu einer Zwangsvollstreckung können Sie durch ein REO—Haus gehen, bevor Sie sich entscheiden, ein Angebot zu machen – so werden Sie nicht völlig blind fliegen, wenn Sie diesen erheblichen Kauf tätigen.

Mit einem REO können Sie das Haus auch selbst inspizieren lassen, nachdem Sie sich verpflichtet haben, es zu kaufen. Und Sie sollten einige spezielle Inspektionen in Betracht ziehen, um sicherzustellen, dass Sie keine Geldgrube kaufen, insbesondere bei dieser Art von Verkauf.Auch gibt es nicht so viel Konkurrenz von traditionellen Käufern für diese Häuser, und Investoren können nach etwas anderem suchen — so könnten Sie in einem Pool von wenigen interessierten Käufern für die Gelegenheit sein.Ein REO sollte frei von Pfandrechten oder anderen Titelproblemen sein. Und es wird keine legalen Bewohner im Haus geben, die ausziehen müssen, bevor Sie einziehen können, weil der Kreditgeber die vorherigen Bewohner bereits vertrieben hat.

Was sind die Nachteile des Kaufs eines bankeigenen Hauses?

Es gibt zwar potenzielle Vorteile beim Kauf dieser Art von Immobilie, aber es gibt auch Fallstricke, die man beachten und vermeiden sollte.

Obwohl Sie vielleicht hoffen, ein Schnäppchen in einem REO-Verkauf zu bekommen, gibt es keine Garantie, dass Sie viel bekommen werden. Sie sollten also bestätigen, dass der Preis fair ist. Bestellen Sie Ihre eigene Bewertung oder lassen Sie zumindest Ihren Agenten eine vergleichende Marktanalyse für Sie durchführen. (Sie müssen dies trotzdem tun, wenn Sie nicht über die Bank gehen, der das Haus gehört, um Ihr Hypothekendarlehen zu erhalten.)

Die Bank wird nicht viel reparieren (wenn überhaupt), bevor sie verkauft. Die Immobilie wird in „bewohnbarem“ Zustand verkauft – aber natürlich ist das, was ein Haus „unbewohnbar“ macht, ziemlich extrem, so dass „bewohnbar“ nur ein relativer Begriff ist, der für den Käufer immer noch eine Menge Arbeit bedeuten kann (möglicherweise zu viel, um es zu wollen) übernehmen und bezahlen).

Denken Sie daran, dass das REO-Haus im Ist-Zustand verkauft wird; Sie können keine Reparaturen anfordern. Holen Sie sich eine Inspektionskontingenz, damit Sie aus dem Geschäft aussteigen können, wenn es ernsthafte Probleme gibt, die die Bank übersehen hat. Und Sie werden Titelforschung betreiben und eine Titelversicherung abschließen wollen, um sich zu schützen.“Sie wollen einen guten Inspektor bekommen, und natürlich wird die Titelversicherung sicherstellen, dass alle Steuern bezahlt und aktuell sind und es keine Pfandrechte auf dem Grundstück gibt“, sagt Stewart.

„Es wird ein bisschen knifflig“, fügt sie in Bezug auf eine andere bankeigene Immobilie hinzu, die sie interessierte. „An diesem speziellen Haus gab es ein erstes Pfandrecht und ein zweites Pfandrecht. Der zweite Pfandrechtsinhaber sollte ursprünglich derjenige sein, der abgeschottet werden sollte.“Nun, wenn der zweite Pfandrechtsinhaber abschottet und Sie es kaufen, müssen Sie das erste Pfandrecht bezahlen — und viele Leute wissen das nicht.“

Das Haus könnte eine Weile leer gestanden haben, und das kann zu Problemen führen. Dazu können Schädlinge gehören — wie in Stewarts Erfahrung – Lecks, die unbemerkt blieben, oder sogar Einbrüche. Sie sollten damit rechnen, etwas Geld für Reparaturen und Wartung ausgeben zu müssen, und diese in Ihr Budget aufnehmen.

Wichtige Themen, die von der Bank nicht angesprochen werden, können sich offenbaren. „Der Zustand kann wirklich schlecht sein, weil die Leute verrückt sind, weil sie abgeschottet werden“, sagt sasy.

„Ich habe Zwangsvollstreckungen gesehen, bei denen Menschen in jedem Raum ihre Faust durch eine oder zwei Wände geschoben haben. Sie werden Geräte stehlen, oder vielleicht wurde das Haus nach ihrer Räumung unverschlossen gelassen, und Geräte werden weg sein. Ich habe auch gesehen, wie Klimaanlagen verschwunden sind.“

Ihre Korrespondenz wird mit einem Bankinstitut im Vergleich zu einer zugänglicheren Mensch-zu-Mensch-Erfahrung sein. Wenn Sie ein Anfänger sind, könnten Sie in einem REO-Verkauf überfordert sein; diese Verkäufe können sogar die Geduld erfahrener Anleger auf die Probe stellen. „Das Protokoll für eine Zwangsvollstreckung ist ein so langer Prozess“, sagt Stewart. „Es dauert eine Weile.“

Wie fange ich an, wenn ich einen Hauskauf in Bankbesitz in Betracht ziehen möchte?

Es gibt Online-Tipps und Tools, die Ihnen helfen, Häuser in Bankbesitz zu finden. Aber der beste Weg, um loszulegen, ist, mit einem Immobilienmakler in Ihrer Nähe zu sprechen, der anderen Käufern in Ihren Schuhen geholfen hat.

Manchmal, wenn ein Schnäppchen zu gut scheint, um wahr zu sein, dann kann es sehr gut sein, sagt Stewart. „Aber wenn Käufer einen anständigen Makler haben, sollten sie geschützt werden.”