Wie viel über der Bewertung sollte ich mein Haus auflisten?

In einem Verkäufermarkt ist es nicht ungewöhnlich, dass Häuser über ihrem Listenpreis oder sogar ihrem geschätzten Wert verkaufen. Aber wie viel ist Ihr Haus eigentlich wert? Die richtige Preisgestaltung Ihres Hauses ist eine Herausforderung, aber es gibt Tools, die Sie verwenden können, einschließlich der Einstellung eines Gutachters, um eine Vorbewertung abzuschließen.

Eine Vorbewertung kann ein guter Ausgangspunkt sein, um den richtigen Preis zu ermitteln. Mit einem Pre-Appraisal in der Hand, können Sie mit Ihrem Immobilienmakler arbeiten, um die Marktbedingungen zu beurteilen und sehen, ob Sie höher oder niedriger als der geschätzte Wert Preis sollte. Auf unserer Home Values-Seite finden Sie auch Einblicke in Ihren lokalen Markt. Suchen Sie einfach nach Ihrer Stadt, Nachbarschaft oder Postleitzahl.

Ob Sie Ihr Haus über seiner Bewertung bewerten sollten, hängt von der Genauigkeit der Bewertung, der lokalen Marktnachfrage, der Attraktivität der Nachbarschaft und der Wahrscheinlichkeit ab, dass Sie einen Barkäufer finden.

Wenn Sie an einen Käufer mit Finanzierung verkaufen, wird sein Kreditgeber vor dem Abschluss eine weitere Bewertung anordnen, um sich davor zu schützen, mehr zu verleihen, als das Haus wert ist. In diesem Fall ist es ideal, direkt zum geschätzten Wert oder sogar ein wenig darunter aufzulisten, damit der Deal reibungslos verläuft. Aber wenn Sie einen Barkäufer haben, sind sie nicht an die Bewertung eines Kreditgebers gebunden, so dass sie jeden Betrag anbieten können, den sie wollen.

Was ist ein Pre-Listing Home Appraisal?

Ein Pre-Listing Home Appraisal ist, wenn ein professioneller, lizenzierter lokaler Gutachter den Zustand Ihres Hauses persönlich analysiert, um seinen Wert zu bestimmen. Der Gutachter berücksichtigt auch ähnliche Häuser, die kürzlich in Ihrer Nähe verkauft wurden. Es gibt immer Raum für Fehler, da Gutachten sowohl technische Bewertungen als auch die professionelle Meinung des Gutachters darüber kombinieren, welche verschiedenen Merkmale Ihres Hauses wert sind.

Was eine Bewertung berücksichtigt

• Quadratmeterzahl
• Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer
• Alter des Hauses
• Alter der mechanischen Systeme
• Zustand, Layout und Oberflächen
• Lage und Annehmlichkeiten in der Nähe
• Vergleichbare jüngste Verkäufe (normalerweise drei)

Was die Bewertung nicht abdeckt

Gutachter betrachten die technischen und wirtschaftlichen Aspekte des Hauses und berücksichtigen möglicherweise nicht den menschlichen Aspekt von Immobilien — Käufer zahlen letztendlich, was sie für ein Haus halten, je nachdem, wie schlecht sie es kaufen möchten. In einem Verkäufermarkt sind viele Käufer sogar bereit, Bargeld zu zahlen, um die Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem Angebotspreis auszugleichen. Während eine Bewertung Ihnen eine gute Vorstellung vom Wert Ihres Hauses gibt, kann Ihr Gutachter auf keinen Fall vorhersagen, wie sich Ihr Haus auf dem freien Markt tatsächlich entwickeln wird. Vielleicht bekommst du 10 Angebote und der Preis wird in die Höhe getrieben. Vielleicht bleibt es Wochen oder Monate auf dem Markt, und Sie müssen eine Preissenkung vornehmen. Dies sind Dinge, die kein Gutachter berücksichtigen kann. Wenn Sie nach einer Schätzung des Börsenkurses suchen, die alle lokalen Marktfaktoren berücksichtigt, lesen Sie eine vergleichende Marktanalyse (CMA) — dazu später mehr.

Soll ich vor der Auflistung eine Bewertung erhalten?

Eine Vorbeurteilung ist nicht erforderlich, aber es kann eine gute Idee sein, wenn Sie in letzter Zeit viele Heim-Upgrades durchgeführt haben und nicht sicher sind, wie viel Wert sie hinzugefügt haben. Sie sind auch hilfreich, wenn es in Ihrer Nähe keine guten vergleichbaren Angebote gibt oder Sie for Sale by Owner (FSBO) verkaufen möchten. Wenn Sie in einem extremen Käufer- oder Verkäufermarkt verkaufen, könnte Ihr Haus ziemlich viel über oder unter Ihrem geschätzten Wert verkaufen, also fragen Sie Ihren Agenten, ob sie denken, dass eine Vorbewertung für Sie sinnvoll ist.

Schätzwert vs. Schätzwert vs. Marktwert

Wenn Sie den besten Listenpreis für Ihr Haus bestimmen, hören Sie möglicherweise drei verschiedene Begriffe: Schätzwert, Schätzwert und Marktwert. Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den drei zu verstehen, damit Sie klug entscheiden können, wie Sie Ihr Zuhause bewerten.

Schätzwert

Der Schätzwert eines Eigenheims wird in der Regel jährlich vom örtlichen Steuerberater ermittelt. Es ist die Zahl, die sie verwenden, um zu bestimmen, wie viel Sie in Grundsteuern schulden. Der geschätzte Wert Ihres Hauses ist in der Regel viel niedriger als ein geschätzter Wert oder ein fairer Marktwert, daher sollte er nicht zur Bestimmung des Listenpreises verwendet werden.

Schätzwert

Der Schätzwert ist die Zahl, die Ihr professioneller lizenzierter Gutachter Ihnen gibt, nachdem Sie Ihr Haus bewertet und vergleichbare Verkäufe überprüft haben. Nehmen wir zum Beispiel an, Ihr Haus ähnelt einem auf der Straße, das kürzlich verkauft wurde, aber Sie haben die Küche aktualisiert. Sie erhalten „Kredit“ für die Updates in Ihrer Küche, und das wird in Ihren geschätzten Wert berechnet.

Fairer Marktwert

Der faire Marktwert Ihres Hauses ist der Betrag, den ein Käufer tatsächlich bereit ist, für Ihr Haus zu zahlen. Was ein Käufer anbietet, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, darunter lokale Markt- und Wirtschaftsbedingungen, Zinssätze, Nachfrage, Beschäftigung und ihre persönliche Bindung an das Haus. Viele Verkäufer stützen ihren Listenpreis auf das, was sie für den fairen Marktwert halten, weil es die umfassendste Preisstrategie ist. Abhängig vom Zustand Ihres Marktes bewerten Verkäufer ihr Haus manchmal etwas unter dem Marktwert, in der Hoffnung, einen Bieterkrieg auszulösen, der den Preis in die Höhe treibt.

Wie finden Sie Ihren Marktwert? Ihr Immobilienmakler sollte eine CMA bereitstellen, die die positiven und negativen Merkmale Ihres Hauses sowie die lokalen Markttrends und die Nachfrage berücksichtigt.

Was sind die durchschnittlichen Kosten einer Hausbewertung?

Sie können damit rechnen, ungefähr 400 US-Dollar für eine Bewertung auszugeben, aber die Kosten können je nach Wohnort und Größe Ihres Hauses niedriger oder höher sein.

Alternativen zur Verwendung eines Pre-Appraisal

Wenn Ihr Pre-Listing-Budget knapp ist und Sie keinen Agenten haben, der Ihnen hilft, den fairen Marktwert Ihres Hauses zu bestimmen, sollten Sie diese Tools anstelle eines professionellen Gutachtens verwenden:

Zestimate

Ein Zestimate ist unser kostenloser Schätzwert für ein einzelnes Haus, der mehrmals pro Woche basierend auf Millionen von Datenpunkten berechnet wird. Es ist keine Bewertung, aber es bietet einen Baseballstadion Bereich für den Wert Ihres Hauses. Unsere aktuelle mediane Fehlerrate für Zestimates im ganzen Land beträgt 4,5%, was bedeutet, dass das Zestimate in der Hälfte der Zeit innerhalb von 4,5% des endgültigen Verkaufspreises liegt. Zum Beispiel, wenn die Zestimate für Ihr Haus $ 100.000 ist, könnte der Verkaufspreis so niedrig wie $ 95.500 oder so hoch wie $ 104.500 sein.

Zillow-Angebote

Mit Zillow-Angeboten können Sie auch einen geschätzten Marktwert für Ihr Zuhause ermitteln. Beantworten Sie einfach ein paar Fragen zu Ihrem Zuhause und machen Sie ein paar Smartphone-Bilder. Wenn Ihr Haus qualifiziert ist, senden wir Ihnen ein unverbindliches Angebot, damit Sie ein Gefühl dafür bekommen, was Ihr Haus verkaufen könnte. Und wenn Ihnen das Angebot gefällt, können Sie direkt an Zillow verkaufen und den Aufwand für die Auflistung ganz überspringen.

Tipps zur Verwendung einer Bewertung zum Festlegen eines Listenpreises

Wenn Sie bereit sind, Ihren Listenpreis festzulegen, bleiben Sie nahe am Marktwert Ihres Hauses, um zu vermeiden, dass die Bewertung des Käufers zu niedrig wird.

Überprüfen Sie die Comps

Schauen Sie sich die Comps im Beurteilungsbericht an. Sind das wirklich gute Comps? Sie sollten neu sein (wenn möglich innerhalb der letzten drei Monate verkauft), so nah wie möglich am Standort Ihres Hauses und in Bezug auf Größe, Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer sowie Grundstücksgröße Ihrem Haus ähnlich sein.

Finden Sie zusätzliche Comps, falls Sie einige finden, die einen höheren Marktwert unterstützen. Wenn Sie Comps haben, die Ihren gewünschten Listenpreis unterstützen, können Sie diese (respektvoll) an den Gutachter Ihres Käufers weitergeben, bevor dieser seine Analyse abschließt.

Nicht überbewerten

Es gibt keinen magischen Dollarwert, den Sie Ihrer Bewertungszahl hinzufügen müssen, um den perfekten Listenpreis zu finden. Die Bewertungen variieren – manchmal sind sie zu niedrig, manchmal zu hoch und manchmal genau richtig. Wenn Sie glauben, dass Ihre Bewertung zu hoch war, seien Sie nicht versucht, Ihr Haus für diesen überhöhten Preis aufzulisten. Überhöhte Preise können zu einer Preissenkung oder einer veralteten Auflistung führen, die beide rote Fahnen für Käufer sein können. Sie können sogar ein Angebot von einem eifrigen Käufer erhalten, aber dann könnte der Deal auseinanderfallen, wenn der Kreditgeber seine Bewertung vornimmt und mit einer niedrigeren Zahl zurückkommt — dazu später mehr.

Beachten Sie die Suchparameter

Käufer, die online nach Häusern suchen, suchen in der Regel bis zu einem bestimmten Preis — normalerweise einer runden Zahl —, also denken Sie daran, wenn Sie Ihr Haus bewerten. Nehmen wir an, Ihr Haus wird für 302.000 US-Dollar bewertet. Wenn Sie das Haus mit 299.000 US-Dollar anstelle von 302.000 US-Dollar bewerten, wird Ihr Eintrag vor Käufern angezeigt, die ihren maximalen Preisfilter auf 300.000 US-Dollar festlegen. Wenn Sie es für nur 3.000 US-Dollar mehr auflisten, verpassen Sie möglicherweise einen großen Pool potenzieller Käufer.

Wird mein Haus in der Bewertung des Käufers zum Verkaufspreis bewertet?

Denken Sie daran, dass selbst wenn Sie eine Pre-Listing-Bewertung durchführen, der Kreditgeber Ihres Käufers wahrscheinlich eine weitere Bewertung als Bedingung für den Abschluss benötigt. Wenn Sie einen Barkäufer haben, können sie auf ihre Bewertung verzichten.

Angenommen, der Kreditgeber Ihres Käufers führt eine Bewertung durch, müssen Sie zu oder über Ihrem Verkaufspreis zurückkehren, damit das Geschäft voranschreiten kann. Während es keine Garantie gibt, dass Ihr Haus zum Verkaufspreis bewertet wird, sind niedrige Bewertungen ein größeres Risiko in einem Verkäufermarkt. Warum? Wenn ein Bieterkampf oder ein knappes Angebot an Häusern die Angebotspreise in die Höhe treibt, ist es wahrscheinlicher, dass die Bewertung des Käufers nicht Schritt hält.

Probleme beim Verkauf eines Hauses für mehr als den geschätzten Wert

Selbst wenn Sie Ihr Haus auf der Grundlage der Ergebnisse Ihrer eigenen Vorbewertung bewertet haben, gibt es keine Garantie dafür, dass die Bewertungsnummer des Käufers übereinstimmt. Wenn der Beurteilungsbericht des Käufers niedriger als der vereinbarte Kaufpreis ist, genehmigt der Kreditgeber die Finanzierung nicht so, wie sie ist. Laut dem Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018 gaben 10% der Verkäufer, die in den letzten 12 Monaten verkauft hatten und einen Deal durchbrachen, an, dass dies geschah, weil die Bewertung niedriger war als der Kaufpreis.

Kann ein Haus für mehr als die Bewertung verkaufen?

Wenn der Verkaufspreis höher ist als die Einschätzung des Käufers, wird der Deal nicht sofort storniert. Hier sind einige Lösungen, um voranzukommen:

• Der Käufer kann die Differenz zwischen dem geschätzten Betrag, den die Bank zu finanzieren bereit ist, und dem Verkaufspreis ausgleichen.
• Der Käufer kann die Bewertung anfechten (dies erfordert die Zustimmung des Kreditgebers).
• Sie können Verkäuferfinanzierungen anbieten, wenn Sie finanziell dazu in der Lage sind.
• Der Käufer kann den gesamten Kauf in bar bezahlen, wenn er das Geld hat.