12 Triple Net Lease Vor- und Nachteile

Es gibt drei „Netze“, die mit einem Immobilienleasing in der Welt der Gewerbeimmobilien in den Vereinigten Staaten verbunden sind.

1. Grundsteuern, die mit dem Land und den Strukturen verbunden sind, die gemietet werden.
2. Sachversicherung, die das Land erhält und Strukturen ersetzt, sollte ein unvorhergesehenes Ereignis eintreten.
3. Instandhaltungskosten, die erforderlich sind, um den Wert der genutzten Grundstücke und Strukturen zu erhalten oder zu verbessern.

Diese Art von Leasing wird im Sprachgebrauch der USA als Triple Net Lease bezeichnet. Es kann manchmal als Triple-N-Leasing oder einfach als NNN-Vertrag bezeichnet werden.Der Hauptvorteil eines Triple Net Lease ist, dass es die finanziellen Probleme für den Eigentümer der Immobilie reduziert. Sie sind immer noch als Eigentümer aufgeführt, mit den Rechten, die mit diesem Status verbunden sind, sind aber nicht verantwortlich für die Wartung, Steuern und Versicherungen, die erforderlich sind, um das Eigentum zu erhalten. Der Mieter der Immobilie muss alle diese Kosten bezahlen oder sich dem Räumungsprozess stellen.

Der Nachteil eines Triple Net Lease ist, dass es die Gesamtmietgewinne reduziert. Die drei Netze werden als Ausgaben klassifiziert, die an die Mieter weitergegeben werden. Nachdem die Kosten geklärt sind, wird alles, was von den Leasingzahlungen übrig bleibt, als Gewinn an den Eigentümer weitergegeben. Da die Ausgaben jedoch immer noch mit dem Eigentümer verbunden sind, kann es zu Bedenken hinsichtlich der Steuerschuld kommen, da die gezahlten Ausgaben immer noch als Mieteinnahmen eingestuft werden können.

Hier sind einige zusätzliche Triple Net Lease Vor- und Nachteile, die eine Überlegung wert sind.

Liste der Vorteile eines Triple Net Lease

1. Es gibt verschiedene Formate, die verwendet werden können.
Ein Triple Net Lease kann als Bondable Lease formatiert werden. Dies macht es zu einem „absoluten NNN“ oder einem „echten Triple-N“ -Lease. Es ist die extremste Variante dieses Konzepts und erfordert, dass der Mieter jede erdenkliche Verantwortung übernimmt, die mit der betreffenden Immobilie verbunden ist. Zu diesen Verantwortlichkeiten gehört die Verpflichtung, nach einem Unfallereignis wieder aufzubauen, unabhängig davon, welche Versicherungserlöse verfügbar sind.

Eine weitere Standardvariante des Triple Net Lease wird als „Ground“ Lease bezeichnet. Diese Art von Leasing beinhaltet das Land des Eigentümers verwendet wird, um ein Gebäude zu bauen, erstellt ein Pacht Interesse. In einer solchen Vereinbarung werden die auf dem Land errichteten Strukturen bei Abschluss des Mietvertrags Eigentum des Grundbesitzers, während die dreifachen Nettoverantwortlichkeiten im Allgemeinen gleich bleiben.

2. Es bietet ein stabiles Einkommen.Ein Triple Net Lease ist in der Regel entweder mit einer Pauschalmiete oder einer festen Erhöhung strukturiert. Für einen Immobilienbesitzer bedeutet dies, dass es ein festes Einkommen gibt, auf das jedes Jahr während der Laufzeit des Mietvertrags gerechnet werden kann. Ein Standardvertrag beinhaltet eine feste Erhöhung von bis zu 3%, um der Inflation Rechnung zu tragen und dem Eigentümer Wachstum zu bieten. Bei langen Laufzeiten müssen sich die meisten Immobilienbesitzer jahrzehntelang keine Sorgen um Leerstände machen.

3. Während der Mietzeit gibt es keine Eigentümerverantwortung.
Unter einer echten NNN-Vereinbarung hat der Eigentümer der Immobilie keinerlei Verantwortung dafür. Andere übertragen Investitionen an den Eigentümer. Das macht es zu einer anderen Form des Immobilienmanagements, weil es wirklich kein Management gibt, sobald es einen Mieter für die Immobilie gibt. Alle daran vorgenommenen Verbesserungen werden sogar nach Ablauf des Mietvertrags Eigentum des Eigentümers.

4. Beide Parteien haben das Recht zu prüfen.Die meisten Triple-Net-Leasingverträge haben ein „Basisjahr“ in die Kosten des Leasingverhältnisses geschrieben. Das bedeutet, dass die jährlichen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie als bestimmter Betrag aufgeführt sind. Dann werden die tatsächlichen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie an den Mieter weitergegeben, was möglicherweise die Kosten dafür erhöht. Beide Parteien haben das Recht, die erforderlichen Gebühren einschließlich Berechnungen und Zuteilungsprozentsätzen zu prüfen.

5. Die Immobilie kann mit dem Mietvertrag verkauft werden.
Immobilienbesitzer sind immer noch erlaubt zu verkaufen, auch wenn es ein Triple-Net-Leasing für einen Mieter auf diesem Grundstück. Dies ermöglicht es einem Immobilienbesitzer, die Investitionsrendite zu erzielen, die er von seinen Immobilien benötigt. Gleichzeitig geht der Mietvertrag mit dem Verkauf der Immobilie über, was bedeutet, dass sich der Mieter keine Sorgen um eine Räumung machen muss. Für den neuen Eigentümer müssen sie sich an die Mietbedingungen halten, profitieren jedoch weiterhin von der Pass-Through-Natur der NNN-Struktur.

6. Die Einkommenszahlen sind getrennt von der tatsächlichen Miete.Innerhalb der Struktur eines Triple Net Lease werden die Kosten der Mietzahlungen getrennt von den anderen Kosten gehalten, die in die Verantwortung des Mieters fallen. In dieser Mietstruktur verpflichtet sich der Mieter, die Grundsteuern, Unterhaltskosten, Nebenkosten und Versicherungen zusätzlich zum monatlichen Mietbetrag und getrennt davon zu zahlen. Dies erleichtert es dem Eigentümer, seine eigenen Buchhaltungsbücher zu führen, obwohl die Finanzen einer solchen Vereinbarung recht komplex sein können.

Liste der Nachteile eines Triple Net Lease

1. Ein Triple Net Lease kann einen begrenzten Vorteil haben.Selbst mit eingebauten Strukturen, die feste Erhöhungen verursachten, sind die Renditen, die mit dieser Art von Leasing zur Verfügung gestellt werden können, nicht garantiert, um mit dem Tempo der Inflation Schritt zu halten. Obwohl mit dieser Art von Vereinbarung ein garantiertes Einkommensniveau verbunden ist, bestehen auch Anlagerisiken. Diese Art von Leasing ähnelt dem Kauf einer Staatsanleihe oder einer Kommunalanleihe, die eine feste Rendite bietet.

2. Es besteht die Gefahr einer vollständigen Vakanz.
Die meisten Triple-Net-Leasingverträge sind so konzipiert, dass sie eine Vereinbarung mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren bieten. Einige Mietverträge können eine anfängliche Laufzeit von bis zu 25 Jahren bieten. Für einen Immobilienbesitzer bedeutet das Einkommenssicherheit über einen langfristigen Investitionszeitraum, hat aber Nachteile. Sobald der Mietvertrag ausläuft, wird ein Mieter in ein Alles-oder-Nichts-Angebot gestellt. Sie können wählen, die Immobilie zu räumen, wodurch eine 100% ige Vakanz entsteht.

3. Es kann nach einer Leasingdauer hohe Investitionen verursachen.Nachdem eine Immobilie 10-25 Jahre lang von einem Mieter bewohnt wurde, ist das Gebäude möglicherweise nicht mehr für einen neuen Mieter geeignet, wenn er geht. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, die Immobilie so vorzubereiten, dass ein attraktiver Re-Leasing-Prozess entsteht. Je nachdem, wie die Immobilie von einem Vormieter genutzt wurde, können die Vorbereitungskosten bei einigen Gewerbeimmobilien mehrere Millionen Dollar betragen. Im schlimmsten Fall könnten die finanziellen Gewinne, die während eines Mietverhältnisses erzielt wurden, beim Versuch, die Immobilie erneut zu leasen, zunichte gemacht werden.

4. Es kann schwierig sein, einen Mieter zu finden.Da alle Pass-Through-Kosten für die Instandhaltung der Immobilie direkt an den Mieter gehen, kann es schwierig sein, einen Bewerber zu finden, der den Triple Net Lease unterzeichnet. Es ist ein ziemlich einseitiger Mietvertrag, der das gesamte Risiko zu Füßen des Mieters platziert, ohne dass ein großes Risiko für den Eigentümer besteht. Aus diesem Grund finden die meisten NNN-Leasingverträge an Standorten statt, die als Standorte der Klasse A eingestuft sind. Diese Standorte weisen ein hohes Verkehrsaufkommen auf, erfüllen die erforderlichen Zonenanforderungen und verfügen über die erforderlichen Funktionen und Funktionen.

5. Während des Verhandlungsprozesses kann es zu großen Preislücken kommen.
Bei der Ausarbeitung der Bedingungen eines Triple-Net-Leasingverhältnisses erhalten die Mieter eine erste Schätzung der Kosten aus Quadratmetersicht. Die Kosten können $ 1,75 NNN pro Quadratfuß, zum Beispiel. Die tatsächliche Miete basiert auf variablen Faktoren wie der Immobilienbewertung, was bedeutet, dass die Steuerpflichten und andere Kosten dramatisch steigen können. Die tatsächlichen Kosten für den Mietvertrag können viel höher sein als die geschätzten Kosten, die einem potenziellen Mieter ursprünglich in Rechnung gestellt wurden.

6. Die Kosten für die Aufrechterhaltung eines Triple Net Lease können seine Vorteile zunichte machen.
Es erfordert eine komplexe Buchhaltung, um ein profitables Triple Net Lease aufrechtzuerhalten. Immobilienbesitzer müssen in der Lage sein, die Kosten, die für ihre Mieter anfallen, richtig einzuschätzen, was häufig in angemessener Weise geschieht. Um das Problem weiter zu komplizieren, bieten einige NNN-Mietverträge bestimmten Mietern Anreize, wenn sie höhere Verkehrsaufkommen anziehen, mehr Umsatz erzielen oder neue Mieter für das Gebäude gewinnen können. Aus diesem Grund arbeiten viele Mieter und Eigentümer, die einen Triple Net Lease verwenden, mit Immobilienmaklern zusammen, um sicherzustellen, dass ihre Interessen immer gewahrt bleiben.

Diese dreifachen Netto-Leasing-Vor- und Nachteile könnten einige dazu veranlassen, sich zu fragen, warum sich ein Mieter die Mühe machen würde, eine solche einseitige Vereinbarung abzuschließen. Tatsache ist, dass für einige Einzelhändler der Standort der wichtigste Bestandteil ihrer Geschäftsidentität ist. Mit einem erstklassigen Geschäftsstandort, der richtig in Zonen aufgeteilt ist, können sie ihre Gewinne maximieren. Das ermöglicht es dem Mieter, ein komfortables Einkommen zu erzielen, der Eigentümer profitiert auch, und jeder kommt in der Vereinbarung voran.Um die besten Ergebnisse zu erzielen, sollte ein potenzieller Mieter mit einem erfahrenen Verhandlungsführer zusammenarbeiten, und Immobilienbesitzer sollten mit vertrauenswürdigen Immobilienberatern und Immobilienverwaltungsteams zusammenarbeiten, um die bestmögliche Miet- und Arbeitsbeziehung zu erzielen.