Hvorfor er der mere end bare at analysere RevPAR-indeks

af Laura Resco

finansielle resultater i gæstfrihedsbranchen måles traditionelt i absolutte tal: faktiske for de relevante KPI ‘ er sammenlignes med deres budgetterede tal, og ud fra denne vurdering udvikles handlingsplaner for at rette kurs, når det er nødvendigt. Desuden revideres budgetterne i nærvær af ændringer i markedsforholdene for at få mål til at afspejle det nye forretningsmiljø.

denne absolutte metode måler et hotels præstationer på baggrund af eksterne faktorer. Og selv om denne viden er afgørende, er det på ingen måde tilstrækkeligt at forstå hele operationens økonomiske sundhed. Den relative metode supplerer på den anden side disse oplysninger ved at bruge indekser til at måle en ejendoms resultater sammenlignet med et sæt af sine konkurrenter.

et indeks er et mål for en variabel i forhold til en aggregeret base. For hoteller tager dette form af en ejendoms KPI—uanset hvad det måtte være, uanset om det er RevPAR eller GOPPAR—i forhold til de gennemsnitlige resultater for de valgte konkurrenter. Matematisk udtrykkes et indeks som:

indeks = din Ejendoms KPI / CompSet KPI * 100

Hvis dit indeks er lig med 100, får du din rimelige andel af den pågældende KPI inden for dit konkurrenceprægede sæt. Hvis den falder under 100, er din ejendom underpræsterende sammenlignet med sine konkurrenter. Omvendt, hvis dit indeks er over 100, overgår du Sættet.

Indeksanalyse er en fantastisk måde at sammenligne dit Hotels præstationer med dets konkurrence, fordi det er immun mod svingninger på markedet. For eksempel, når en økonomisk afmatning rammer, Vil hoteller på de berørte markeder forvente, at deres belægning falder, og budgetterne afspejler denne nedadgående fremskrivning. Men selvom belægningen falder for ejendommen i absolutte tal, er der ingen grund til, at Markedsindtrængningsindekset også falder, fordi den samme eksterne faktor (nedgangen) påvirker alle ejendomme i det konkurrencedygtige sæt.

faktisk behøver indekser og absolutte KPI ‘ er ikke bevæge sig i samme retning. Selvom din Ejendoms gennemsnitlige daglige sats (ADR) vokser månedligt, kan dit gennemsnitlige daglige renteindeks (eller ADR-indeks) falde på samme tid. Dette ville indikere, at dine konkurrenter er i stand til at øge deres satser i et hurtigere tempo, hvilket giver dig en reduceret andel.

hvordan kan du bruge indekser til at analysere dine data? Her er de tre, der i øjeblikket er de mest anvendte, og to mere for dig at overveje endnu nærmere.

Markedsindtrængningsindeks (eller Belægningsindeks): hvis MPI er lavere end 100, kan du spørge, om din overbookingsstrategi skal være mere aggressiv, eller om du skal være mere opmærksom på ændringer i bookinghastigheden. Det kan være, at potentielle gæster ikke er så opmærksomme på din ejendom, og en ny kommunikationsstrategi skal implementeres. På den anden side er en MPI på mere end 100 ikke positiv eller negativ af sig selv. Det kan afspejle en meget effektiv lagerstyringsstrategi eller en meget lav sats.

gennemsnitlig renteindeks (eller ADR-indeks): mange grunde kan forklare en sub-100 ARI. Det kan være relateret til en koncernintensiv forretningsblanding eller måske en ineffektiv markedssegmentering. Måske er satshegn ikke implementeret korrekt, eller prognosemetoden er unøjagtig, eller distributionsstrategien skal revideres. En ARI, der er mere end 100, kan også betyde, at ejendommens prisstrategi er bedre end konkurrenternes, eller at høje priser forhindrer en optimal brug af lagerbeholdningen.

RevPAR-indeks: RevPAR-indeks og MPI under 100 med en høj ARI viser, at øgede satser får et hotel til at miste indtægtsdollar gennem faldende belægning. Hvis RevPAR-indekset og ARI er under 100 med en høj MPI, betyder det, at ejendommen fortaber indtægter ved at gå glip af muligheden for at udfylde værelser til en højere sats. Selvom RevPAR-indekset er 100, betyder en under-100 ARI med en MPI over 100, at dine konkurrenter genererer lige indtægter, men uden at pådrage sig så mange omkostninger i forbindelse med belægning.

disse tre indekser tillader observation i forhold til rum. Men som vi ved, Kan hoteller generere indtægter gennem andre afdelinger, herunder mad og drikke, golf, spa og banket catering. Derfor er det vigtigt at måle ydeevnen på en samlet skala med indekser som …

TRevPAR-indeks: TRevPAR-indekset måler, hvor effektivt dit hotel er til at generere indtægter som helhed. Hvis du har en sub-100 TRevPAR indeks, se på din cross-selling strategi. Er der incitamenter for medlemmer af personalet på hotellet til at tilbyde alle ejendommens tjenester: restaurant, spa, fitness lektioner, etc.? Træner du dine medarbejdere til at være proaktive ved krydssalg? Der kan også være et kommunikationsproblem, og dine gæster kender ikke rigtig hele servicetilbudet på dit hotel. Måske skal du promovere dine afdelinger gennem forskellige platforme: personligt, på gæsteværelset TV, gennem hotellets app. Måske er din distributionsstrategi primært fokuseret på rumafdelingen, hvilket skaber belægning med gæster, der ikke er villige til at bruge på hele dit servicetilbud.

I mellemtiden, når det hele er sagt og gjort, er rentabiliteten, hvad alle hoteller er efter. Derfor er måling af rentabilitet altafgørende.

GOPPAR-indeks: selvom alle de andre indekser er fokuseret på den øverste linje, afspejler GOPPAR-indekset din Ejendoms andel af bundlinjen. Det vil sige, hvor rentabel din operation er sammenlignet med sine konkurrenter, når alt kommer til alt er sagt og gjort. Når dit GOPPAR-indeks er under 100, skal du se på dine omkostninger, finde fedtet og finde ud af måder at skære det ned på. Er der et personalespørgsmål? Måske skal du finjustere din planlægning for at undgå overbelastning i lavsæsonen. Eller måske skal du genforhandle vilkår og priser med dine leverandører. Det kan også være, at din distributionsstrategi er for dyr i form af provisioner. Måske skal du begynde at se på at blive grønnere for at minimere affald og derfor sænke din forsyningsregning. Bemærk: Du kan overprestere i alle toplinjeindekser og alligevel underprestere på GOPPAR-indekset på grund af snigende omkostninger.

GOPPAR-indekset er den sande afspejling af din operations økonomiske sundhed, fordi det ikke kun tager højde for, hvor mange penge der kommer ind på dit hotel, men også hvor meget af det forsvinder, før du kan tage det til banken. Forestil dig at gå gennem indsatsen for at strømline alle dine indtægtsskabende processer (designe SOP ‘ er, træne dine medarbejdere, forbedre kommunikationen osv.) bare for at ende tomhændet, eller endnu værre, i det røde!

et indeks er dog kun så godt som det konkurrenceprægede sæt, det stammer fra. Hvis din Ejendoms indekser konsekvent scorer over eller under 100, er det en indikation af, at du er i det forkerte sæt. Indeksanalyse er starten på en dybere indadgående evaluering for hoteller, men dens indsigt er kun meningsfuld i nærværelse af relevante konkurrenter. Derfor er det afgørende at vælge det rigtige CompSet til at måle ydeevne mod.

kortlægning af ydeevne ved hjælp af indekser som dem, der er anført her, fungerer kun, hvis dataene er tilgængelige. Derfor er databidrag til benchmarkingplatforme ikke kun en fordel for dig, det er en fordel for hele hotelindustriens økosystem. Og jo smartere branchen bliver, jo bedre bliver dit overskud.