12 Triple Net Lease plussat ja miinukset

Yhdysvalloissa on kolme ”verkkoa”, jotka liittyvät Liikekiinteistöjen maailmaan.

1. kiinteistöverot, jotka liittyvät vuokrattavaan maahan ja rakennelmiin.
2. kiinteistövakuutus, joka ylläpitää maata ja korvaa rakenteita ennalta arvaamattoman tapahtuman sattuessa.
3. kiinteistöjen ylläpitokustannukset, joita tarvitaan hyödynnettävän maan ja rakenteiden arvon ylläpitämiseksi tai parantamiseksi.

tämän tyyppistä vuokrasopimusta, käyttäen Yhdysvaltain kielenkäyttöä, kutsutaan triple net leasingiksi. Sitä voidaan joskus kutsua Triple N-vuokrasopimukseksi tai vain NNN-sopimukseksi.

kolminkertaisen nettovuokrauksen ensisijainen hyöty on se, että se vähentää kiinteistön omistajan taloudellisia hankaluuksia. Ne ovat edelleen listattu kiinteistön omistaja, oikeudet, jotka liittyvät tähän asemaan, mutta eivät ole vastuussa ylläpito, verot, ja vakuutus, joka on tarpeen säilyttää omistus. Vuokralainen kiinteistön on maksettava kaikki nämä kulut tai kohdata, että lainkäyttöalueiden häätö prosessi.

kolminkertaisen nettovuokran haittapuolena on se, että se pienentää kokonaisvuokratuottoja. Kolme verkkoa luokitellaan kuluiksi, jotka siirtyvät vuokralaisten maksettaviksi. Kun kulut on selvitetty, vuokramaksuista jäljelle jäänyt siirtyy kiinteistön omistajalle voittona. Koska kulut liittyvät edelleen kiinteistön omistajaan, voi kuitenkin olla verovelvollisuushuolia, koska maksetut kulut voidaan edelleen luokitella vuokratuloiksi.

Tässä muutamia ylimääräisiä kolminkertainen nettovuokraus plussia ja miinuksia, joita kannattaa harkita.

luettelo kolminkertaisen Nettoleasingin plussista

1. On olemassa erilaisia muotoja, joita voidaan hyödyntää.
kolminkertainen nettovuokraus voidaan muotoilla joukkovelkakirjalainaksi. Tämä tekee siitä” absoluuttisen NNN: n ”tai” true Triple-N: n ” vuokrasopimuksen. Se on tämän käsitteen äärimmäisin muunnelma, ja se edellyttää, että vuokralainen kantaa kaikki kuviteltavissa olevat vastuut, jotka liittyvät kyseiseen kiinteistöön. Näihin vastuisiin sisältyisi velvollisuus rakentaa uudelleen vahinkotapahtuman jälkeen riippumatta siitä, mitä vakuutustuottoja on käytettävissä.

toista standardimuunnelmaa triple net lease kutsutaan ”ground” leasingiksi. Tämäntyyppisessä vuokrasopimuksessa kiinteistön omistajan maa-aluetta käytetään rakennuksen rakentamiseen, mikä luo vuokrasopimusintressin. Tällaisessa sopimuksessa tontille rakennetut rakenteet tulevat vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä maanomistajan omaisuudeksi, kun taas kolminkertainen nettovastuu pysyy yleensä samana.

2. Se antaa vakaat tulot.
kolminkertainen nettovuokraus rakentuu yleensä joko kiinteällä vuokralla tai kiinteällä korotuksella. Kiinteistönomistajalle se tarkoittaa, että vuokrasopimuksen purkamisen aikana on vuosittain laskettavissa kiinteä tulo. Vakiosopimus sisältää enintään 3 prosentin kiinteän korotuksen inflaation huomioon ottamiseksi, mikä tarjoaa kasvua kiinteistön omistajalle. Pitkillä ehdoilla useimpien kiinteistönomistajien ei tarvitse huolehtia avoimista työpaikoista vuosikymmeniin.

3. Vuokra-aikana ei ole omistajavastuita.
aidon NNN-sopimuksen mukaan kiinteistön omistajalla ei ole siihen minkäänlaista vastuuta. Toiset siirtävät investoinnit omistajalle. Se tekee siitä toisenlaisen kiinteistönhoidon, koska ei todellakaan ole johtamista mukana, kun kiinteistölle on vuokralainen. Kaikki siihen tehdyt parannukset tulevat jopa omistajan omaisuudeksi, kun vuokrasopimus päättyy.

4. Molemmilla osapuolilla on tilintarkastusoikeus.
useimmissa kolminkertaisissa nettovuokrasopimuksissa on” perusvuosi ” kirjoitettu vuokrasopimuksen kustannuksiin. Tämä tarkoittaa, että kiinteistön ylläpitokustannukset on lueteltu tiettynä summana. Silloin kiinteistön ylläpidon todelliset kustannukset siirtyvät vuokralaisen maksettaviksi, mikä mahdollisesti lisää tämän kustannuksia. Molemmilla osapuolilla on oikeus tarkastaa vaadittavat maksut, mukaan lukien laskelmat ja jakoprosentit.

5. Kiinteistön voi myydä vuokrasopimuksella.
kiinteistönomistajat saavat edelleen myydä, vaikka kyseisellä tontilla Olisi käytössä kolminkertainen nettovuokrasopimus vuokralaiselle. Näin kiinteistön omistaja voi saada tarvitsemansa sijoitustuoton kiinteistöistään. Samalla vuokrasopimus siirtyy kiinteistön myynnin myötä, jolloin vuokralaisen ei tarvitse pelätä häätöä. Uuden omistajan on noudatettava vuokrasopimuksen ehtoja, mutta ne hyötyvät silti NNN-rakenteen läpimenoluonteesta.

6. Tuloluvut ovat erillään varsinaisesta vuokrasta.
kolminkertaisen nettovuokran rakenteessa vuokranmaksun kustannukset pidetään erillään muista vuokralaisen vastuulle tulevista kustannuksista. Tässä vuokrarakenteessa vuokralainen sitoutuu maksamaan kuukausittaisen vuokrasumman lisäksi ja siitä erillään kiinteistöverot, ylläpitokulut, yleishyödylliset palvelut ja vakuutukset. Silloin kiinteistön omistajan on helpompi ylläpitää omaa kirjanpitoaan, vaikka tällaisen sopimuksen taloudellinen tilanne voi olla varsin monimutkainen.

luettelo kolminkertaisen Nettoleasingin miinuksista

1. Kolminkertaisella nettovuokralla voi olla rajallinen kääntöpuoli.
vaikka kiinteästi rakennetuilla rakenteilla luotaisiin kiinteitä korotuksia, tämäntyyppisellä vuokrasopimuksella saatavat tuotot eivät välttämättä pysy inflaation vauhdissa. Vaikka tämänkaltaiseen sopimukseen liittyy taatut tulotasot, siihen liittyy myös sijoitusriskejä. Tällainen vuokrasopimus on samanlainen kuin valtion tai kunnan joukkovelkakirjan osto, joka tarjoaa kiinteän tuottoprosentin.

2. Vaarana on, että paikka jää kokonaan avoimeksi.
useimmat triple net leasingsopimukset on suunniteltu siten, että sopimus tarjoaa vähintään 10 vuoden miehityksen. Jotkut vuokrasopimukset voivat tarjota jopa 25 vuoden pituisen alkukauden. Kiinteistönomistajalle se tarkoittaa tuloturvaa pitkän aikavälin sijoituskaudella, mutta haittapuolia sillä on. Kun vuokrasopimus päättyy, vuokralainen asetetaan kaikki tai ei mitään-ehdotukseen. He voivat halutessaan jättää kiinteistön, luoden 100% avoimen asunnon.

3. Se voi luoda suuria investointeja vuokra-ajan jälkeen.
kun kiinteistö on ollut vuokralaisen käytössä 10-25 vuotta, rakennus ei välttämättä enää sovellu uudelle vuokralaiselle heidän lähtiessään. Siitä tulee kiinteistön omistajan velvollisuus valmistella kiinteistö, joten se luo houkuttelevan jälleenvuokrausprosessin. Riippuen siitä, miten edellinen vuokralainen käytti kiinteistöä, valmistelukustannukset voivat olla useita miljoonia dollareita joissakin liikekiinteistöissä. Pahimmassa tapauksessa vuokrasuhteen aikana saavutetut taloudelliset voitot voitaisiin pyyhkiä pois, kun kiinteistöä yritetään uudelleenvuokrata.

4. Vuokralaista voi olla vaikea löytää.
koska kaikki kiinteistön ylläpidon läpimenokulut menevät suoraan vuokralaiselle, voi olla vaikeaa löytää kosija, joka allekirjoittaisi triple net leasingin. Se on melko yksipuolinen vuokrasopimus, joka asettaa kaikki riskit vuokralaisen jalkoihin ilman, että suuri riski menee kiinteistön omistajalle. Tästä syystä suurin osa NNN-vuokrasopimuksista tapahtuu paikoissa, jotka on luokiteltu A-luokan toimipaikoiksi. Näissä kohteissa on paljon liikennettä, ne täyttävät tarvittavat kaavoitusvaatimukset ja niissä on tarvittavat ominaisuudet ja toiminnallisuus.

5. Neuvotteluprosessin aikana hinnoittelussa voi olla suuria puutteita.
laadittaessa kolminkertaisen nettovuokrauksen ehtoja vuokralaisille annetaan alustava arvio siitä, mitä kustannukset tulevat olemaan neliönmateriaalin näkökulmasta. Hinta voi olla esimerkiksi 1,75 NNN dollaria neliöltä. Todellinen vuokra perustuu muuttuviin tekijöihin, kuten kiinteistöjen arvonmääritykseen, jolloin verotusvastuu ja muut kustannukset voivat kasvaa rajusti. Vuokrasopimuksen todelliset kustannukset voivat olla paljon suuremmat kuin alun perin potentiaaliselle vuokralaiselle noteeratut arvioidut kustannukset.

6. Kolminkertaisen nettovuokrauksen ylläpitokustannukset voivat mitätöidä sen edut.
se vaatii monimutkaista kirjanpitoa kannattavan kolminkertaisen nettovuokrauksen ylläpitämiseksi. Kiinteistönomistajien on pystyttävä arvioimaan asianmukaisesti vuokralaisiinsa kohdistuvat kustannukset, mikä usein tehdään oikeasuhteisesti. Asiaa mutkistaa entisestään se, että jotkin NNN-vuokrasopimukset tarjoavat kannustimia tietyille vuokralaisille, jos ne voivat houkutella lisää liikennettä, lisätä myyntiä tai palkata uusia vuokralaisia rakennukseen. Tästä syystä monet vuokralaiset ja omistajat, jotka käyttävät kolminkertainen nettovuokraus työtä kiinteistönvälittäjien varmistaa niiden etu säilyy aina.

nämä kolminkertaiset nettovuokrauksen plussat ja miinukset saattavat saada jotkut ihmettelemään, miksi yksikään vuokralainen vaivautuisi tekemään tällaisen yksipuolisen sopimuksen. Tosiasia on, että joillekin vähittäiskauppiaille sijainti on tärkein osa heidän yritysidentiteettiään. Kun prime liiketoiminnan sijainti, joka on oikein kaavoitettu, he voivat maksimoida voittonsa. Näin vuokralainen voi ansaita mukavat tulot, kiinteistön omistaja saa hyötyä myös, ja kaikki tulevat ulos edellä sopimuksessa.

parhaan tuloksen saavuttamiseksi mahdollisen vuokralaisen tulisi työskennellä ammattitaitoisen neuvottelijan kanssa ja kiinteistönomistajien tulisi työskennellä luotettavien kiinteistöneuvojien ja isännöintitiimien kanssa parhaan mahdollisen vuokrasuhteen ja työsuhteen saavuttamiseksi.