dlaczego istnieje coś więcej niż tylko analiza indeksu RevPAR
By Laura Resco
wyniki finansowe w branży hotelarskiej są tradycyjnie mierzone w wartościach bezwzględnych: aktualne wskaźniki KPI porównuje się z ich budżetowymi liczbami, a na podstawie tej oceny opracowuje się plany działania w celu skorygowania kursu w razie potrzeby. Ponadto, w obliczu zmian warunków rynkowych, budżety są zmieniane, aby cele odzwierciedlały nowe otoczenie biznesowe.
ta absolutna metoda mierzy wydajność hotelu na tle czynników zewnętrznych. I chociaż ta wiedza jest kluczowa, w żadnym wypadku nie wystarczy, aby uchwycić całą kondycję finansową operacji. Z drugiej strony metoda względna uzupełnia te informacje, wykorzystując wskaźniki do pomiaru wyników nieruchomości w porównaniu z wynikami zestawu jej konkurentów.
indeks jest miarą zmiennej względem zagregowanej bazy. W przypadku hoteli przyjmuje to formę KPI obiektu-niezależnie od tego, czy jest to RevPAR, czy Goppar-w stosunku do średnich wyników dla wybranych konkurentów. Matematycznie, indeks jest wyrażony jako:
Index = KPI / CompSet twojej nieruchomości KPI * 100
Jeśli twój indeks jest równy 100, otrzymujesz sprawiedliwy udział w tym konkretnym KPI w Twoim konkurencyjnym zestawie. Jeśli spadnie poniżej 100, Twoja nieruchomość jest słabsza w porównaniu do konkurencji. Z drugiej strony, jeśli twój indeks jest powyżej 100,osiągasz lepsze wyniki niż zestaw.
analiza indeksu to świetny sposób na porównanie wyników Twojego hotelu z konkurencją, ponieważ jest odporny na wahania na rynku. Na przykład, gdy nastąpi pogorszenie koniunktury gospodarczej, Hotele na rynkach dotkniętych kryzysem spodziewają się spadku obłożenia, a budżety odzwierciedlają tę projekcję spadkową. Jednak nawet jeśli wskaźnik penetracji rynku nieruchomości spada w wartościach bezwzględnych, nie ma powodu, aby wskaźnik penetracji rynku również spadł, ponieważ ten sam czynnik zewnętrzny (spowolnienie) wpływa na wszystkie nieruchomości w zestawie konkurencyjnym.
w rzeczywistości wskaźniki i bezwzględne wskaźniki KPI nie muszą poruszać się w tym samym kierunku. Nawet jeśli średnia stawka dzienna (ADR) w Twoim obiekcie rośnie co miesiąc, wskaźnik średniej stawki dziennej (lub wskaźnik ADR) może spadać w tym samym czasie. Oznaczałoby to, że twoi konkurenci są w stanie zwiększyć swoje stawki w szybszym tempie, pozostawiając Ci mniejszy udział.
Jak wykorzystać indeksy do analizy danych? Oto trzy, które są obecnie najczęściej używane, i jeszcze dwa, aby wziąć pod uwagę jeszcze dokładniej.
wskaźnik penetracji rynku (lub wskaźnik obłożenia): jeśli wskaźnik MPI jest niższy niż 100, możesz zapytać, czy Twoja strategia overbookingu powinna być bardziej agresywna lub czy musisz zwracać większą uwagę na zmiany w tempie rezerwacji. Może się zdarzyć, że potencjalni goście nie są tak świadomi twojej nieruchomości i należy wdrożyć nową strategię komunikacji. Z drugiej strony, MPI powyżej 100 nie jest pozytywne ani negatywne samo w sobie. Może to odzwierciedlać bardzo skuteczną strategię zarządzania zapasami lub bardzo niską stawkę.
wskaźnik średniej stawki (lub indeks ADR): wiele powodów może wyjaśnić sub-100 ARI. Może to być związane z grupowym miksem biznesowym lub być może nieskuteczną segmentacją rynku. Może płoty stawek nie są właściwie wdrażane, albo metoda prognozowania jest niedokładna, albo strategia dystrybucji wymaga zmiany. Ponadto ARI, który jest ponad 100 może oznaczać, że strategia cenowa nieruchomości jest lepsza niż konkurentów, lub że wysokie stawki uniemożliwiają optymalne wykorzystanie zapasów.
indeks RevPAR: indeks RevPAR i MPI poniżej 100 z wysokim ARI pokazują, że zwiększone stawki sprawiają, że hotel traci przychody dzięki spadkowi obłożenia. Jeśli indeks RevPAR i ARI są poniżej 100 z wysokim MPI, oznacza to, że nieruchomość traci przychody, tracąc możliwość obsadzenia pokoi w Wyższej stawce. Nawet jeśli indeks RevPAR wynosi 100, sub-100 ARI z MPI powyżej 100 oznacza, że twoi konkurenci generują równe przychody, ale bez ponoszenia tylu kosztów związanych z zajętością.
te trzy wskaźniki umożliwiają obserwację względem pomieszczeń. Ale jak wiemy, hotele mogą generować przychody za pośrednictwem innych działów, w tym gastronomii, golfa, spa i cateringu bankietowego. Dlatego ważne jest, aby mierzyć wyniki w całkowitej skali, za pomocą indeksów takich jak …
indeks TRevPAR: indeks TRevPAR mierzy skuteczność Twojego hotelu w generowaniu przychodów jako całości. Jeśli masz indeks TRevPAR poniżej 100, spójrz na swoją strategię cross-sellingu. Czy istnieją zachęty dla pracowników hotelu do oferowania wszystkich usług obiektu: Restauracja, spa, lekcje fitness itp.? Czy szkolisz swoich pracowników, aby byli aktywni w cross-sellingu? Może być również problem z komunikacją, a twoi goście nie znają całej oferty usług w Twoim hotelu. Być może musisz promować swoje działy za pośrednictwem różnych platform: osobiście, na telewizorze w pokoju gościnnym, za pośrednictwem aplikacji hotelowej. Być może Twoja strategia dystrybucji koncentruje się głównie NA dziale pokoi, tworząc obłożenie z gośćmi, którzy nie chcą wydawać na całą ofertę usług.
tymczasem, kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, opłacalność jest tym, czego szukają wszystkie hotele. Dlatego pomiar rentowności jest najważniejszy.
indeks GOPPAR: chociaż wszystkie inne indeksy koncentrują się na górnej linii, indeks GOPPAR odzwierciedla udział twojej nieruchomości w dolnej linii. Oznacza to, jak opłacalna jest Twoja operacja w porównaniu z konkurentami po tym wszystkim, co zostało powiedziane i zrobione. Kiedy twój indeks GOPPAR jest poniżej 100, powinieneś spojrzeć na swoje koszty, znaleźć tłuszcz i wymyślić sposoby, aby go obniżyć. Czy jest problem kadrowy? Być może musisz dostosować harmonogram, aby uniknąć nadmiernego zatrudnienia poza sezonem. A może musisz renegocjować warunki i ceny ze swoimi dostawcami. Może być również tak, że Twoja strategia dystrybucji jest zbyt kosztowna w drodze prowizji. Może powinieneś zacząć patrzeć na coraz bardziej ekologiczne, aby zminimalizować odpady, a tym samym obniżyć rachunki za media. Uwaga: możesz osiągać wyższe wyniki we wszystkich indeksach z górnej linii, A jednak gorsze wyniki na indeksie GOPPAR z powodu kosztów pełzania.
indeks GOPPAR jest prawdziwym odzwierciedleniem kondycji finansowej Twojej operacji, ponieważ bierze pod uwagę nie tylko to, ile pieniędzy przychodzi do Twojego hotelu, ale także to, ile z nich znika, zanim będziesz mógł zabrać je do banku. Wyobraź sobie, że starasz się usprawnić wszystkie procesy generujące przychody (projektowanie SOP, szkolenie personelu, poprawa komunikacji itp.) po prostu skończyć z pustymi rękami, a nawet gorzej, na Czerwono!
jednak indeks jest tylko tak dobry, jak konkurencyjny zestaw, z którego pochodzi. Jeśli indeksy twojej nieruchomości stale osiągają wynik powyżej lub poniżej 100, oznacza to, że znajdujesz się w niewłaściwym zestawie. Analiza indeksu jest początkiem głębszej wewnętrznej oceny hoteli, ale jej spostrzeżenia są znaczące tylko w obecności odpowiednich konkurentów. Dlatego wybór odpowiedniego zestawu do pomiaru wydajności jest najważniejszy.
na zakończenie wykresy wydajności przy użyciu indeksów, takich jak te wymienione tutaj działa tylko wtedy, gdy dane są dostępne. Dlatego wkład danych do platform porównawczych nie jest tylko korzyścią dla ciebie, to korzyść dla całego ekosystemu branży hotelarskiej. Im mądrzejsza branża, tym lepsze będą twoje zyski.