12 Triple Net Lease voors en tegens

Er zijn drie “netten” verbonden aan een onroerend goed lease binnen de wereld van commercieel onroerend goed in de Verenigde Staten.

1. onroerendgoedbelasting die verband houdt met de grond en bouwwerken die worden gehuurd.
2. Vastgoedverzekering die de grond in stand houdt en structuren vervangt indien zich een onvoorziene gebeurtenis voordoet.
3. kosten voor het onderhoud van onroerend goed die nodig zijn om de waarde van de gebruikte grond en bouwwerken te behouden of te verbeteren.

Dit type huurovereenkomst, waarbij gebruik wordt gemaakt van woorden uit de VS, wordt aangeduid als een triple net lease. Het kan soms worden genoemd een Triple N lease of gewoon aangeduid als een NNN-overeenkomst.

het belangrijkste voordeel van een triple net lease is dat het de financiële rompslomp voor de eigenaar van het onroerend goed vermindert. Ze zijn nog steeds vermeld als de eigenaar van het onroerend goed, met de rechten die zijn gekoppeld aan die status, maar zijn niet verantwoordelijk voor het onderhoud, belastingen, en de verzekering die nodig is om de eigendom te behouden. De huurder van het pand moet al deze kosten te betalen of gezicht dat jurisdicties uitzetting proces.

het nadeel van een triple net lease is dat het de totale huurwinst vermindert. De drie netten worden geclassificeerd als uitgaven die worden doorgegeven aan de huurders. Nadat de kosten zijn verrekend, wordt wat overblijft van de leasebetalingen doorgegeven aan de eigenaar als een winst. Omdat de kosten nog steeds geassocieerd zijn met de eigenaar van het onroerend goed, kunnen er echter zorgen zijn over de belastingplicht omdat de betaalde uitgaven nog steeds kunnen worden geclassificeerd als huurinkomsten.

Hier zijn enkele extra triple net lease voors en tegens die het overwegen waard zijn.

lijst van de voordelen van een Triple Net Lease

1. Er zijn verschillende formaten die kunnen worden gebruikt.
een triple net lease kan worden geformatteerd als een bondeable lease. Dit maakt het een “absolute NNN ” of een” echte Triple-N ” lease. Het is de meest extreme variant van dit concept en het vereist dat de huurder om elke denkbare verantwoordelijkheid die wordt geassocieerd met het onroerend goed in kwestie op zich te nemen. Die verantwoordelijkheden zouden een verplichting omvatten om na een ongeval opnieuw op te bouwen, ongeacht welke verzekeringsinkomsten beschikbaar zijn.

een andere standaardvariatie van de triple net lease wordt een “ground” lease genoemd. Dit type huurovereenkomst houdt in dat de grond van de eigenaar wordt gebruikt om een gebouw te bouwen, creëerde een erfpacht belang. In een dergelijke overeenkomst worden de op de grond gebouwde structuren eigendom van de grondeigenaar bij het sluiten van de huurovereenkomst, terwijl de drievoudige nettoverantwoordelijkheden over het algemeen hetzelfde blijven.

2. Het zorgt voor een stabiel inkomen.
een triple net lease is gewoonlijk gestructureerd met ofwel een vaste huur ofwel een vaste verhoging. Voor een eigenaar betekent dit dat er een vast inkomen is dat op elk jaar kan worden gerekend tijdens de opheffing van de huurovereenkomst. Een standaardovereenkomst omvat tot 3% vaste stijging om rekening te houden met de inflatie, het verstrekken van groei aan de eigenaar van het onroerend goed. Met lange termijnen, de meeste eigenaren van onroerend goed geen zorgen te maken over vacatures voor decennia.

3. Er zijn geen verantwoordelijkheden van de eigenaar tijdens de huurperiode.
onder een echte NNN-overeenkomst heeft de eigenaar van het onroerend goed geen enkele verantwoordelijkheid. Anderen dragen kapitaaluitgaven over aan de eigenaar. Dat maakt het een andere vorm van vastgoedbeheer, want er is echt geen management betrokken zodra er een huurder voor het pand. Eventuele verbeteringen worden zelfs eigendom van de eigenaar zodra de huurovereenkomst afloopt.

4. Beide partijen hebben het recht om te controleren.
De meeste triple net leases hebben een” basisjaar ” geschreven in de kosten van de lease. Dat betekent dat de jaarlijkse kosten om het pand te onderhouden wordt vermeld als een specifiek bedrag. Vervolgens worden de werkelijke kosten van het onderhoud van de woning doorberekend aan de huurder, waardoor de kosten hiervan kunnen stijgen. Beide partijen hebben het recht om de kosten die nodig zijn, inclusief berekeningen en toewijzingspercentages, te controleren.

5. Het pand kan worden verkocht met de huurovereenkomst.
eigenaren van onroerend goed zijn nog steeds toegestaan om te verkopen, zelfs als er een triple net lease is voor een huurder op dat onroerend goed. Dat stelt een eigenaar in staat om het investeringsrendement dat ze nodig hebben van hun onroerend goed te krijgen. Tegelijkertijd wordt de huurovereenkomst overgedragen met de verkoop van het pand, wat betekent dat de huurder zich geen zorgen hoeft te maken over een uitzetting. Voor de nieuwe eigenaar moeten ze zich houden aan de voorwaarden van de huurovereenkomst, maar ze profiteren nog steeds van de pass-through-aard van de NNN-structuur.

6. De inkomenscijfers staan los van de werkelijke huur.
binnen de structuur van een triple net lease worden de kosten van de huurbetalingen gescheiden gehouden van de andere kosten die de verantwoordelijkheid van de huurder worden. In deze lease structuur, de huurder stemt ermee in om de onroerende voorheffing te betalen, onderhoudskosten, nutsbedrijven, en verzekering in aanvulling op de maandelijkse lease bedrag en los daarvan. Dat maakt het makkelijker voor de eigenaar om zijn eigen boekhouding bij te houden, ook al kunnen de financiële aspecten van een dergelijke overeenkomst behoorlijk complex zijn.

lijst van de nadelen van een Triple Net Lease

1. Een triple net lease kan een beperkt voordeel hebben.
zelfs met ingebouwde structuren die vaste verhogingen creëerden, zijn de rendementen die met dit type huurovereenkomst kunnen worden verstrekt niet gegarandeerd gelijke tred te houden met het tempo van de inflatie. Hoewel er gegarandeerde inkomensniveaus verbonden zijn met dit soort overeenkomsten, zijn er ook beleggingsrisico ‘ s betrokken. Dit type lease is vergelijkbaar met de aankoop van een schatkist of gemeentelijke obligatie die een vast rendement biedt.

2. Er bestaat een risico op een volledige vacature.de meeste triple net lease-overeenkomsten zijn ontworpen om een overeenkomst te bieden met een bezetting van minimaal 10 jaar. Sommige huurovereenkomsten kunnen een initiële termijn bieden zo lang als 25 jaar. Voor een eigenaar betekent dat inkomenszekerheid over een lange investeringsperiode, maar het heeft wel nadelen. Zodra de huurovereenkomst afloopt, wordt een huurder geplaatst in een alles-of-niets propositie. Zij kunnen ervoor kiezen om het pand te verlaten, waardoor een 100% vacature.

3. Het kan hoge kapitaaluitgaven creëren na een leaseperiode.
nadat een woning gedurende 10-25 jaar door een huurder is bewoond, is het mogelijk dat het gebouw niet langer geschikt is voor een nieuwe huurder bij het verlaten van het gebouw. Het wordt de verantwoordelijkheid van de eigenaar om de woning voor te bereiden, zodat het een aantrekkelijk re-leasing proces creëert. Afhankelijk van hoe het pand werd gebruikt door een vorige huurder, de kosten van de voorbereiding kunnen enkele miljoenen dollar op sommige commerciële eigendommen. In een worst-case scenario, de financiële winsten bereikt tijdens een huurovereenkomst kan worden weggevaagd terwijl het proberen om de woning opnieuw te leasen.

4. Het kan moeilijk zijn om een huurder te vinden.
omdat alle pass-through kosten van het onderhoud van het onroerend goed rechtstreeks naar de huurder gaan, kan het moeilijk zijn een huwelijkskandidaat te vinden die de triple net lease zal ondertekenen. Het is een vrij eenzijdige huurovereenkomst die alle risico ‘ s aan de voeten van de huurder plaatst zonder veel risico gaat naar de eigenaar. Om die reden vindt een meerderheid van de NNN-leases plaats op locaties die geclassificeerd zijn als Klasse A-locaties. Deze locaties hebben veel verkeer, voldoen aan de benodigde bestemmingsvereisten en hebben de benodigde functies en functionaliteit.

5. Tijdens het onderhandelingsproces kunnen er grote prijsverschillen zijn.
bij het uitwerken van de voorwaarden van een triple net lease krijgen huurders een eerste schatting van wat de kosten zullen zijn vanuit het perspectief van vierkante meters. De kosten kunnen zijn $ 1,75 NNN per vierkante voet, bijvoorbeeld. De werkelijke huur is gebaseerd op variabele factoren, zoals waardering van onroerend goed, wat betekent dat fiscale verantwoordelijkheden en andere kosten drastisch kunnen stijgen. De werkelijke kosten van de huurovereenkomst kunnen veel hoger zijn dan de geraamde kosten die aanvankelijk aan een potentiële huurder worden opgegeven.

6. De kosten van het onderhouden van een triple net lease kunnen de voordelen ervan teniet doen.
Het vereist een complexe boekhouding om een winstgevende triple net lease te behouden. Eigenaren van onroerend goed moeten de kosten die voor hun huurders gelden, goed kunnen inschatten, wat vaak op evenredige wijze gebeurt. Om het probleem nog ingewikkelder te maken, bieden sommige NNN-huurcontracten prikkels aan bepaalde huurders als ze hogere verkeersniveaus kunnen aantrekken, meer verkoop kunnen creëren of nieuwe huurders voor het gebouw kunnen werven. Om die reden, veel huurders en eigenaren die gebruik maken van een triple net lease werken met onroerend goed makelaars om ervoor te zorgen dat hun beste belangen altijd worden gehandhaafd.

deze triple net lease voors en tegens kunnen sommigen doen afvragen waarom een huurder de moeite zou nemen om zo ‘ n one-side overeenkomst aan te gaan. Het feit is dat Voor sommige retailers, locatie is het belangrijkste onderdeel van hun zakelijke identiteit. Met een uitstekende zakelijke locatie die goed is gezoneerd, kunnen ze hun winst te maximaliseren. Dat laat de huurder om een comfortabel inkomen te verdienen, de eigenaar krijgt om te profiteren ook, en iedereen komt vooruit in de overeenkomst.

voor de beste resultaten moet een potentiële huurder werken met een bekwame onderhandelaar en eigenaren van onroerend goed moeten werken met vertrouwde vastgoedadviseurs en vastgoedbeheerteams voor de best mogelijke huurovereenkomst en werkrelatie.