Why There Is More Than just analysing RevPAR Index
By Laura Resco
vieraanvaraisuusalan taloudellinen tulos on perinteisesti mitattu absoluuttisesti: actuals for keskeisiä suorituskykyindikaattoreita verrataan niiden budjetoituihin lukuihin, ja tämän arvioinnin perusteella laaditaan toimintasuunnitelmia, joiden avulla kurssia voidaan tarvittaessa korjata. Lisäksi markkinaolosuhteiden muuttuessa talousarvioita tarkistetaan, jotta tavoitteet vastaisivat uutta liiketoimintaympäristöä.
tämä absoluuttinen menetelmä mittaa hotellin suorituskykyä ulkoisten tekijöiden perusteella. Ja vaikka tämä tieto on ratkaisevan tärkeää, se ei suinkaan riitä käsittämään koko operaation taloudellista tilaa. Suhteellinen menetelmä taas täydentää tätä tietoa käyttämällä indeksejä mitatakseen kiinteistön tuloksia verrattuna sen kilpailijoiden joukkoon.
indeksi on aggregoituun perusaineistoon suhteutetun muuttujan mitta. Hotelleissa tämä tapahtuu kiinteistön KPI: n muodossa—olipa se sitten RevPAR tai GOPPAR—suhteessa valittujen kilpailijoiden keskimääräisiin tuloksiin. Matemaattisesti indeksi ilmaistaan seuraavasti:
Index = kiinteistösi KPI/CompSet KPI * 100
Jos indeksisi on 100, saat kohtuullisen osuuden kyseisestä KPI: stä kilpailusarjassasi. Jos se laskee alle 100: n, kiinteistösi on alisuorittanut kilpailijoihinsa verrattuna. Kääntäen, jos indeksi on yli 100, olet outperforming joukko.
Indeksianalyysi on loistava tapa verrata hotellisi suorituskykyä kilpailijoihinsa, koska se on immuuni markkinoiden keinuille. Esimerkiksi talouden laskusuhdanteen iskiessä vaikutusalaan kuuluvien markkinoiden hotellit odottavat käyttöasteensa laskevan ja talousarvioiden heijastelevan tätä laskevaa ennustetta. Vaikka kiinteistön käyttöaste laskisi absoluuttisesti mitattuna, ei ole syytä myöskään markkinoiden Levinneisyysindeksin laskuun, koska sama ulkoinen tekijä (laskusuhdanne) vaikuttaa kaikkiin kilpailutuksessa oleviin kiinteistöihin.
itse asiassa indeksien ja absoluuttisten KPI: iden ei tarvitse liikkua samaan suuntaan. Vaikka kiinteistön keskimääräinen päivittäinen hinta (ADR) kasvaa kuukausittain, keskimääräinen päivittäinen korko indeksi (tai ADR indeksi) voi olla laskussa samaan aikaan. Tämä viittaisi siihen, että kilpailijasi pystyvät nostamaan hintojaan nopeammin, jolloin sinulle jää pienempi osuus.
miten voit käyttää indeksejä tietojesi analysointiin? Tässä ovat kolme, jotka ovat tällä hetkellä yleisimmin käytetty, ja kaksi muuta voit harkita vielä tarkemmin.
Market Penetration Index (tai Occupancy Index): jos MPI on alle 100, voit kysyä, pitäisikö ylivarausstrategiasi olla aggressiivisempi tai pitääkö varausnopeuden muutoksiin kiinnittää enemmän huomiota. Voi olla, että mahdolliset vieraat eivät ole yhtä tietoisia omaisuudestasi, ja uusi viestintästrategia on toteutettava. Toisaalta yli 100: n MPI ei itsessään ole positiivinen tai negatiivinen. Se saattaa kuvastaa hyvin tehokasta varastonhallintastrategiaa tai hyvin alhaista korkoa.
Keskikorkoindeksi (tai ADR-indeksi): alle 100 ARI: n voi selittää monestakin syystä. Se voi liittyä konsernipainotteiseen liiketoimintajakaumaan tai ehkä tehottomaan markkinoiden segmentointiin. Ehkä hintaesteitä ei ole toteutettu kunnolla, ennustemenetelmä on epätarkka tai jakelustrategiaa on tarkistettava. Myös, ARI, joka on yli 100 voi tarkoittaa, että kiinteistön hinnoittelu strategia on parempi kuin kilpailijoiden, tai että korkeat hinnat estävät optimaalisen käytön varaston.
RevPAR Index: RevPAR index ja MPI alle 100 korkea ARI osoittavat, että lisääntynyt hinnat tekevät hotelli menettää tuloja dollaria kautta laskevan miehitysaste. Jos RevPAR-indeksi ja ARI ovat alle 100 korkealla MPI: llä, se tarkoittaa, että kiinteistö menettää tuloja menettämällä mahdollisuuden täyttää huoneita korkeammalla hinnalla. Vaikka RevPAR-indeksi olisi 100, alle 100 ARI, jonka MPI on yli 100, tarkoittaa, että kilpailijasi saavat yhtä paljon tuloja, mutta eivät aiheuta yhtä paljon asumiseen liittyviä kustannuksia.
nämä kolme indeksiä mahdollistavat havainnoinnin suhteessa huoneisiin. Mutta kuten tiedämme, hotellit voivat tuottaa tuloja muiden osastojen kautta, mukaan lukien ruoka ja juoma, golf, spa ja juhla catering. Siksi on tärkeää mitata suorituskykyä kokonaisasteikolla, indekseillä kuten …
TRevPAR Index: TRevPAR-indeksi mittaa kuinka tehokkaasti hotellisi tuottaa tuloja kokonaisuutena. Jos sinulla on alle 100 TRevPAR-indeksi, katso ristiinmyyntistrategiaasi. Onko hotellin henkilökunnalle kannustimia tarjota kaikkia kiinteistön palveluja: Ravintola, Kylpylä, kuntotunteja jne.? Koulutatko henkilökuntasi olemaan ennakoiva ristiinmyynnissä? Taustalla voi olla myös kommunikaatio-ongelma, eivätkä vieraasi oikein tunne hotellisi koko palvelutarjontaa. Ehkä sinun täytyy mainostaa osastoja eri alustoilla: henkilökohtaisesti, vierashuone-TV: ssä, hotellin sovelluksen kautta. Ehkä jakelustrategiasi keskittyy lähinnä huoneosastoon, luoden käyttöpaikan vieraille, jotka eivät ole halukkaita kuluttamaan koko palvelutarjontaasi.
sillä välin, kun kaikki on sanottu ja tehty, kannattavuus on se, mitä kaikki Hotellit tavoittelevat. Siksi kannattavuuden mittaaminen on ensiarvoisen tärkeää.
goppar-indeksi: vaikka kaikki muut indeksit painottuvat ylälinjalle, goppar-indeksi heijastaa omaisuutesi osuutta alimmasta rivistä. Eli kuinka kannattavaa toiminta on verrattuna sen kilpailijoihin, kun kaikki on sanottu ja tehty. Kun goppar-indeksi on alle 100, kannattaa katsoa kustannuksia, löytää rasvaa ja keksiä keinoja vähentää sitä. Onko henkilöstöongelmia? Ehkä sinun täytyy hienosäätää aikataulujasi, jottei sinulla olisi liian paljon henkilökuntaa sesongin aikana. Tai ehkä sinun täytyy neuvotella uudelleen Ehdot ja hinnat myyjien kanssa. Voi myös olla, että jakelustrategiasi on liian kallis provisioiden muodossa. Ehkä sinun pitäisi alkaa tarkastella tulossa vihreämpi jätteiden minimoimiseksi, siksi alentaa sähkölasku. Huomautus: saatat olla ylisuorittanut kaikissa top-line indeksit, ja silti alisuorittanut GOPPAR indeksissä, koska hiipivä kustannuksia.
goppar-indeksi on todellinen osoitus toimintasi taloudellisesta tilasta, koska siinä otetaan huomioon paitsi se, kuinka paljon rahaa tulee hotelliisi, myös se, kuinka paljon siitä katoaa ennen kuin voit viedä sen pankkiin. Kuvittele käyväsi läpi vaivaa virtaviivaistaa kaikki tuloja tuottavia prosesseja (suunnittelu SOPs, koulutus henkilöstön, parantaa viestintää, jne.) vain päätyä tyhjin käsin, tai vielä pahempaa, punainen!
indeksi on kuitenkin vain yhtä hyvä kuin se kilpailijajoukko, josta se on johdettu. Jos kiinteistön indeksit johdonmukaisesti pisteet yli tai alle 100, se on osoitus siitä, että olet väärässä sarjassa. Indeksianalyysi on alku syvemmälle sisäiselle arvioinnille hotelleille, mutta sen oivallukset ovat merkityksellisiä vain relevanttien kilpailijoiden läsnä ollessa. Siksi oikean Kompetin valitseminen suorituskyvyn mittaamiseksi on ensiarvoisen tärkeää.
loppupuheenvuorossa suorituksen kartoittaminen tässä lueteltujen kaltaisilla indekseillä toimii vain, jos tiedot ovat saatavilla. Siksi datan panostus benchmarking-alustoihin ei ole vain etu sinulle, se on etu koko hotellialan ekosysteemille. Ja mitä älykkäämmäksi ala tulee,sitä paremmat voitot ovat.