Waarom Is Er Meer Dan Alleen het Analyseren van RevPAR Index
Door Laura Resco
de Financiële prestaties in de horeca wordt traditioneel gemeten in absolute termen: werkelijke waarden voor de relevante Kpi ‘ s worden vergeleken met hun begroot nummers en, van deze beoordeling, actieplannen zijn ontwikkeld om de juiste koers wanneer dat nodig is. Bovendien worden, in het licht van veranderingen in de marktomstandigheden, begrotingen herzien om de doelstellingen te laten aansluiten bij het nieuwe bedrijfsklimaat.
deze absolute methode meet de prestaties van een hotel tegen een achtergrond van externe factoren. En hoewel deze kennis cruciaal is, volstaat het geenszins om de volledige financiële gezondheid van een operatie te begrijpen. De relatieve methode, aan de andere kant, vult deze informatie aan door gebruik te maken van indices om de resultaten van een onroerend goed te meten in vergelijking met die van een reeks van haar concurrenten.
een index is de maat van een variabele ten opzichte van een geaggregeerde basis. Voor hotels neemt dit de vorm aan van de KPI van een accommodatie—ongeacht of het RevPAR of GOPPAR is—ten opzichte van de gemiddelde resultaten voor de gekozen concurrenten. Mathematisch wordt een index uitgedrukt als:
Index = KPI / CompSet KPI van uw eigenschap * 100
als uw index gelijk is aan 100, krijgt u een eerlijk deel van die specifieke KPI binnen uw competitieve set. Als het onder de 100 daalt, presteert uw woning ondermaats in vergelijking met zijn concurrenten. Omgekeerd, als je index boven 100 is, presteer je beter dan de set.
Index analyse is een geweldige manier om de prestaties van uw hotel te vergelijken met de concurrentie, omdat het immuun is voor schommelingen in de markt. Wanneer bijvoorbeeld een economische neergang optreedt, zullen hotels in de getroffen markten verwachten dat hun bezettingsgraad zal dalen en zullen de budgetten deze neerwaartse projectie weerspiegelen. Echter, zelfs als de bezettingsgraad voor het onroerend goed in absolute termen daalt, is er geen reden om de marktpenetratie-Index ook te dalen, omdat dezelfde externe factor (de neergang) van invloed is op alle eigendommen in de concurrerende set.
in feite hoeven indexen en absolute KPI ‘ s niet in dezelfde richting te gaan. Zelfs als het gemiddelde dagtarief (ADR) van uw woning maandelijks groeit, kan uw gemiddelde dagtarief (of ADR-index) tegelijkertijd dalen. Dit zou erop wijzen dat uw concurrenten in staat zijn om hun tarieven te verhogen in een sneller tempo, waardoor u met een verminderd aandeel.
Hoe kunt u indexen gebruiken om uw gegevens te analyseren? Hier zijn de drie die momenteel de meest gebruikte, en twee meer voor u om nog beter te overwegen.
Market Penetration Index (of Occupancy Index): als de MPI lager is dan 100, kunt u vragen of uw overboekingsstrategie agressiever moet zijn, of dat u meer aandacht moet besteden aan veranderingen in het boekingstempo. Het kan zijn dat potentiële gasten niet zo goed op de hoogte zijn van uw woning, en dat er een nieuwe communicatiestrategie moet worden geïmplementeerd. Aan de andere kant, een MPI van meer dan 100 is niet positief of negatief op zichzelf. Het kan een zeer effectieve strategie voor voorraadbeheer weerspiegelen, of een zeer laag percentage.
gemiddelde rente-Index (of ADR-Index): vele redenen kunnen een sub-100 ARI verklaren. Het kan verband houden met een groep-intensieve business mix, of misschien een ineffectieve marktsegmentatie. Misschien worden rate hekken niet goed geïmplementeerd, of de voorspellingsmethode is onnauwkeurig, of de distributiestrategie moet worden herzien. Ook, een ARI dat is meer dan 100 zou kunnen betekenen dat de prijsstrategie van het pand is beter dan de concurrenten’, of dat hoge tarieven zijn het voorkomen van een optimaal gebruik van de inventaris.
RevPAR-Index: RevPAR-index en MPI onder de 100 met een hoge ARI laten zien dat hogere tarieven een hotel inkomstendollars doen verliezen door een dalende bezetting. Als de RevPAR-index en de ARI lager zijn dan 100 met een hoge MPI, betekent dit dat de woning inkomsten verbeurt door de mogelijkheid te missen om kamers te vullen tegen een hoger tarief. Zelfs als de RevPAR-index 100 is, betekent een sub-100 ARI met een MPI van meer dan 100 dat uw concurrenten gelijke inkomsten genereren, maar zonder zoveel kosten te maken met betrekking tot de bezetting.
deze drie indices maken observatie ten opzichte van kamers mogelijk. Maar zoals we weten, kunnen hotels inkomsten genereren via andere afdelingen, waaronder eten en drinken, golf, spa en banket catering. Daarom is het belangrijk om prestaties op een totale schaal te meten, met indices zoals …
TRevPAR Index: de TRevPAR index meet hoe efficiënt uw hotel is in het genereren van inkomsten als geheel. Als u een sub-100 TRevPAR index, kijk naar uw cross-selling strategie. Zijn er prikkels voor medewerkers van het hotel om alle diensten van de accommodatie aan te bieden: restaurant, spa, fitnesslessen, enz.? Traint u uw medewerkers om proactief te zijn bij cross-selling? Er kan ook een communicatieprobleem zijn, en uw gasten kennen niet echt het hele serviceaanbod in uw hotel. Misschien moet u uw afdelingen promoten via verschillende platforms: persoonlijk, op de logeerkamer TV, via de app van het hotel. Misschien is je distributiestrategie vooral gericht op de afdeling kamers, waardoor je een bezetting creëert met gasten die niet bereid zijn om te besteden aan je hele serviceaanbod.
ondertussen, als het allemaal gezegd en gedaan is, is winstgevendheid wat alle hotels willen. Daarom is het meten van winstgevendheid van het grootste belang.
GOPPAR-index: hoewel alle andere indices gericht zijn op de bovenste regel, geeft de GOPPAR-index het aandeel van uw woning in de onderste regel weer. Dat wil zeggen, hoe winstgevend uw operatie is in vergelijking met haar concurrenten na alles is gezegd en gedaan. Wanneer uw goppar index is onder 100, moet u kijken naar uw kosten, vind het vet en erachter te komen manieren om het te snijden. Is er een personeelsprobleem? Misschien moet u uw planning aanpassen om overbezetting tijdens het laagseizoen te voorkomen. Of misschien moet u opnieuw onderhandelen over de Voorwaarden en prijzen met uw leveranciers. Het kan ook zijn dat uw distributie strategie is te duur door middel van commissies. Misschien moet je beginnen te kijken naar steeds groener om afval te minimaliseren, dus het verlagen van uw energierekening. Opmerking: Je zou kunnen worden overpresteren in alle top-line indices, en toch onderpresteren op de GOPPAR index als gevolg van kruipende kosten.
De GOPPAR-index is de ware weergave van de financiële gezondheid van uw bedrijf, omdat het niet alleen rekening houdt met hoeveel geld in uw hotel komt, maar ook met hoeveel geld verdwijnt voordat u het naar de bank kunt brengen. Stel je voor dat je al je inkomstengenererende processen stroomlijnt (SOP ‘ s ontwerpen, je personeel opleiden, communicatie verbeteren, enz.) om met lege handen te eindigen, of erger nog, in het rood!
een index is echter slechts zo goed als de competitieve verzameling waarvan hij is afgeleid. Als de indexen van uw woning consistent boven of onder 100 scoren, is dit een indicatie dat u in de verkeerde set zit. Indexanalyse is het begin van een diepere naar binnen gerichte evaluatie voor hotels, maar de inzichten zijn alleen zinvol in de aanwezigheid van relevante concurrenten. Daarom is het kiezen van de juiste CompSet om prestaties tegen te meten van het grootste belang.
tot slot werkt het in kaart brengen van prestaties met behulp van indices zoals die hier worden weergegeven alleen als de gegevens beschikbaar zijn. Dat is de reden waarom de bijdrage van gegevens aan benchmarking platforms is niet alleen een voordeel voor u, het is een voordeel voor het hele hotel industrie ecosysteem. En hoe slimmer de industrie wordt, hoe beter uw winst zal zijn.